Изменения предлагается внести в Градостроительный кодекс РФ и федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». В частности, первый будет дополнен понятиями «транспортная инфраструктура поселения, городского округа», «социальная инфраструктура поселения, городского округа», «программы комплексного развития транспортной инфраструктуры поселения, городского округа» и «программы комплексного развития социальной инфраструктуры поселения, городского округа».
«Разработка указанных программ будет осуществляться органами местного самоуправления поселения или городского округа на основании их генеральных планов», - отмечается в документе.
Все программы развития будут размещаться в федеральной государственной информационной системе территориального планирования с доступом к ним органов власти, местного самоуправления, физических и юридических лиц.
Документ был рассмотрен и одобрен на заседании правительства РФ 27 февраля.
Насколько важен данный документ для развития отрасли? Что даст его принятие на практике?
На первый взгляд этот документ ставит полезную цель - планирование развития инфраструктуры в муниципальных образованиях. Однако он не решает проблемы по ее строительству. Пока не ясно, за чей счет и каким образом будет строиться инфраструктура. Если она будет строиться за счет частных инвестиций, по моему мнению, нужны принципиально новые юридические механизмы взаимодействия застройщиков и властей, которые бы давали застройщикам юридические гарантии прибыльности их капитальных вложений в инфраструктуру. Но их в законопроекте, как понимаю, нет. Кроме того, этот документ, на мой взгляд, в принципе избыточен, так как в законе уже имеются положения о том, что подготовленная планировочная документация на инфраструктуру должна соответствовать утвержденным генеральным планам поселений и городских округов. Без утверждения генплана теперь в большинстве муниципальных образований нельзя утвердить планировочную документацию. Более того, в утверждаемых по действующему закону генплане и ПЗЗ в принципе вся необходимая информация для подготовки планировочной документации есть. Не ясно, зачем нужно формирование дополнительных каких-то градостроительных программ. Тем более известно, что у местных властей чаще всего не хватает денег на их реализацию. В этих условиях – создание градостроительных программ по планированию инфраструктуры можно было бы отложить, а уделить внимание более живым и горячим вопросам развития территорий, имеющим существенно большее практическое значение для рынка новостроек. Например, ускорению разработки и утверждению генпланов и ПЗЗ, без которых застройка территорий в текущих условиях становится невозможной.
Насколько важен данный документ для развития отрасли? Что даст его принятие на практике?
Особого влияния на строительную отрасль данный законопроект не окажет, так как Правительство уже давно «закручивает гайки» в отношении обеспеченности инфраструктурой новых жилых проектов. Документ лишь уточняет некоторые моменты. И, в принципе, добросовестные девелоперы давно не занимаются точечной застройкой, которая лишь увеличивает нагрузку на существующую инфраструктуру. Они стараются подходить к реализации своих проектов комплексно – строят не только дома, но и объекты инфраструктуры.
Тем не менее, данная инициатива важна и необходима. Власти постоянно заявляют о том, что во многих районах (в том числе, и новых) ощущается острая нехватка объектов социальной инфраструктуры. Поэтому они требуют строить школы и детские сады. Но с другой стороны застройщикам не всегда удается передать такие объекты городу. Местной администрации необходимо за ними следить, что, естественно, увеличивает нагрузку на бюджет. Если власти отказываются брать детский сад на баланс, то застройщику приходится привлекать частного инвестора. Однако девелоперам это не всегда удается, и даже если оператор находится, то он, как правило, устанавливает довольно высокий ценник на услуги, поэтому такой детский сад не пользуется особым спросом. Хотелось бы, чтобы государство не просто ужесточало требования по обеспеченности инфраструктурой, но и продумывало вопрос о дальнейшей эксплуатации таких объектов.
Как вы прокомментируете принятие данного законопроекта?
Появление данного законопроекта укладывается в комплекс мер по развитию жилищного рынка России, реализацию которых мы наблюдаем последнее время представителями властей разного уровня. ГК «СУ-155» приветствуют любые разумные усилия этом направлении.
Отличительная черта предложенного законопроекта – ввод в правовое поле понятий транспортной и социальной инфраструктуры, а также других терминов, которые де-факто вошли в деловой обиход, но не получили юридического подкрепления.
В компании рассчитывают на то, что эта мера позволит избежать разного толкования понятий и облегчит процесс переговоров застройщиков и властей на предмет того, что и в каком объеме необходимо должно быть в конкретном микрорайоне. В целом, станет больше определенности и прозрачности в оценке инвестпривлекательности новых территорий и проектов. Может повыситься качество и скорость проработки строительных проектов.
Заметим также, что новые проекты ГК «СУ-155», которые будут запущены в 2014 году, уже де-факто учитывают этот курс на развитие инфраструктурой составляющей при массовом жилищном строительстве.
Как вы прокомментируете принятие данного законопроекта?
В настоящее время в Московском регионе, особенно в области ведется активное строительство, застраиваются целые микрорайоны. При этом, в масштабных проектах предусмотрена довольно развитая инфраструктура, а это и учебные заведения, медицинские, торговые и спортивные объекты. Девелоперы в условиях довольно острой конкуренции в Подмосковье стараются повысить качество своего продукта за счет дополнительных плюсов в виде развитой социально-бытовой инфраструктуры.
С другой стороны, разработка общей программы комплексного развития социальной инфраструктуры необходима. В случае транспортной инфраструктуры данная проблема стоит особенно остро. Но стоит учитывать и Генеральный план развития города или поселения. Не стоит забывать, что если объекты инфраструктуры не переводятся на баланс города, их содержание ложится на плечи жильцов. Должны быть разработаны определенные нормативы и ограничения. В случае существенного повышения расходов на инфраструктуру повысится и себестоимость квадратного метра, что в свою очередь значительно увеличит стоимость жилья для покупателя и это сделает рынок недвижимости еще более недоступным.