Из-за девальвации рубля во второй половине 2013 года на рынке коммерческой недвижимости наметился негативный тренд на падение интереса ритейлеров к покупке и аренде торговой недвижимости. В данный момент на рынке торговой недвижимости наблюдается насыщение. Уровень вакантных площадей составляет 1,2%.
Если разбить рынок аренды торговой недвижимости по сегментам: на долю продуктовых ритейлеров приходится 40%, на долю продавцов одежды и обуви - 22%. Девальвация рубля наиболее ощутимо скажется именно на последних, поскольку помимо аренды они рассчитываются в иностранной валюте за импортные материалы.
Как падение рубля отразится на покупке и аренде коммерческой (офисной, торговой) недвижимости? Что ждет рынок в ближайшее время?
Падение российского рубля все больше и больше стимулирует участников рынка недвижимости фиксировать свои договоренности (цены сделок, ставки аренды, эксплуатационные расходы и т.п.) в иностранной валюте (в долларах США или евро) с целью минимизировать свои риски. Это относится только к тем, у кого договорные отношения зафиксированы в рублях. Например, такая ситуация последний раз наблюдалась на российском рынке недвижимости в период кризиса 2008 года.
Если проанализировать текущую ситуацию, то падение национальной валюты, зафиксированное в последние месяцы, не привела к какой-либо панике на российском рынке недвижимости или проявлению четко выраженных негативных тенденций. Рынок живет своей обычной жизнью.
В случае дальнейшего и существенного обесценения российской валюты, мы сможем наблюдать следующие явления на рынке недвижимости:
1) Снижение объема сделок с коммерческой недвижимостью.
2) Увеличение доли вакантных помещений вследствие снижения спроса над предложением.
3) На рынке торговой недвижимости до недавнего времени росло число арендаторов, которые платили арендную плату исключительно в виде процента с товарооборота. Скорее всего, собственники торговых помещений захотят установить для них минимальные фиксированные ставки аренды.
Однако, эти явления будут носить временный характер, пока рынок в очередной раз не стабилизируется.
Как падение рубля отразится на покупке и аренде коммерческой (офисной, торговой) недвижимости? Что ждет рынок в ближайшее время?
Если вспомнить предыдущий кризис 2008-2009 гг. собственникам дали понять, что фиксация ставок в твердой валюте не является решением проблемы: арендатор, не имеющий возможности платить по новому курсу, просто съезжает. Что касается сегодняшней ситуации – ставки аренды сейчас близки к своему максимуму. Обороты ритейлеров не растут, а значит, нет предпосылок и для роста ставок.
В долларах и евро цены фиксируются в основном по жилым проектам элитного и бизнес-класса – и пока заметного снижения цен на такие объекты в связи с ослаблением рубля мы, действительно, не отмечаем, по крайней мере, если говорить об официальных ценниках. При этом на рынке коммерческой недвижимости в большинстве договоров фигурируют либо рубли, либо бивалютный коэффициент, который привязан к рискам двух валют. И, в целом по рынку, рублевые цены пока остаются стабильными, тогда как ценники в долларах и евро могут быть скорректированы в сторону уменьшения.
Как падение рубля отражается на покупке и аренде коммерческой (офисной, торговой) недвижимости?
Аренда.
Действительно, договоры, заключенные в долларах, претерпевают изменения. Арендаторы «бьют тревогу», стараются переписать договор на рубли либо привязаться к определенному валютному коридору. Если эти договоренности не достигнуты, то арендатор начинает искать иные помещения, где коммерческие условия будут зафиксированы в рублях. Рынок аренды становится активнее, а менее дорогие помещения пользуются еще большим спросом. Такая тенденция прослеживается на рынке офисных помещений. Торговые помещения в основном сдаются в аренду при условии, что ставки фиксируются в рублях. Соответственно, такие арендные отношения гораздо меньше подвержены каким-либо изменениям.
Продажа.
Здесь изменения курса рубля оказывает меньшее влияние. Покупатели готовы приобретать интересные помещения на выгодных условиях. Если продавец фиксирует стоимость в долларах, то интерес к такому помещению снижается, так как стоимость помещения, по сути, меняется каждый день для тех, у кого накопления в рублях. Отмечу, что клиенты все также заинтересованы в покупке ликвидных помещений с высокой доходностью, в том числе на этапе строительства.