Общая стоимость всех объектов недвижимости в мире с начала 2016 года увеличилась на 5% — до 228 триллионов долларов, говорится в сообщении международного агентства недвижимости Savills.
На сегодняшний день мировая недвижимость является более дорогостоящим активом, чем все акции, облигации и долговые ценные бумаги, совокупная стоимость которых составляет 170 триллионов долларов. Стоимость всех мировых объектов недвижимости в 2,8 раза превышает мировой годовой ВВП.
Основная часть стоимости мировой недвижимости приходится на жилье (3/4). Суммарно стоимость всего жилья в мире составляет 168,5 триллионов долларов. В мире примерно 2,05 миллиарда домохозяйств, а значит средний дом оценивается приблизительно в 82 тысячи долларов.
Однако наиболее высокие цены сконцентрированы в развитых странах, главным образом в Северной Америке и Европе.
Доля коммерческой недвижимости, которая подходит для инвестирования, выше – 67%. Наибольший прирост стоимости недвижимости был зафиксирован в сфере коммерческой недвижимости, где совокупная цена всех объектов увеличилась на 7% за год.
Совокупная стоимость всех объектов коммерческой недвижимости сейчас составляет 32,3 триллионов долларов, из которых 21,8 триллиона долларов приходится на объекты, пригодные для инвестиций, отмечается в сообщении.
Является ли недвижимость самым выгодным активом?
Основное преимущество недвижимости как объекта для инвестиций заключается в ее надежности. В отличии от других распространенных инструментов, которые используют, чтобы увеличить свой капитал (ценные бумаги, банковские депозиты и тд.), вложения в недвижимость всегда имеют под собой конкретный материальный объект, который сохраняет привлекательные для потребителей свойства, в меньшей зависимости от политической и экономической конъюнктуры.
Предсказать изменение биржевых индексов и котировок валют не на много легче, чем выиграть в рулетку. А реальная экономика даже при всевозрастающей скорости изменений подчиняется объективным законам, что позволяет разумному вкладчику на рынке жилья вовремя реагировать на перемены и, соответственно, больше зарабатывать или, по крайней мере, меньше терять.
В качестве объекта для инвестиций больше подойдут квартиры массового сегмента, потому что их всегда легче продать или сдать, так как спрос на доступные по цене предложения всегда выше, чем на «элитку». Как показывает практика наиболее подходящими для инвестирования можно признать проекты на начальных стадиях строительства, так как они обеспечивают максимальную прибыль. Разница в цене на квартиру на «стадии котлована» и на конечной стадии готовности составляет в среднем 20-25%. Доход от сдачи квартир в аренду в годовом исчислении сравним, а иногда и превышает, ставки по депозитам крупнейших банков. Поэтому жилая недвижимость по-прежнему остается привлекательной для вложений с целью извлечения прибыли.
Выгоду актива можно понимать по-разному. С точки зрения получения высокой прибыли в кратчайшие сроки, недвижимость сегодня не является высокодоходным активом. Куда более перспективны спекулятивные рынки акций компаний на фондовых биржах разных стран, валюты, фьючерсных контрактов, драгоценных металлов. Но и волатильность на таких рынках высокая, поэтому играют на них только высокопрофессиональные инвесторы с очень крепкими нервами. К примеру, в 2015 году акции на фондовом рынке Италии выросли на 15%, а вот фондовый рынок России в том же году провалился на 25%. Не менее волатилен и рынок драгметаллов. К примеру, в 2010 году золото за год подорожало на $300 (с $1 100 до $1 400), а в 2013 оно упало с $1 700 до $1 200. Проще говоря, есть масса других выгодных активов с точки зрения краткосрочного заработка. Другой вопрос – это уровень рисков и понятность актива для человека, который собирается вложить в него свои деньги. И с этой точки зрения дома и квартиры, безусловно, более выгодный актив.
Во-первых, цены на недвижимость (прежде всего, жилую) не подвергаются столь резким колебаниям, то есть это более прогнозируемый актив. В некоторых странах (таких как Германия) реальная стоимость «квадрата» не меняется десятилетиями. Ежегодные колебания цен не превышают 1-2%. Даже если мы возьмем для примера менее стабильный первичный рынок жилья Подмосковья, то мы увидим, что волатильность на нем относительно невысокая. По данным Росстата, в 2010 году средняя стоимость «квадрата» в данном регионе составляла 60 тыс. рублей за квадрат, а сейчас – 76 тыс. рублей.
Во-вторых, недвижимость – это более понятный актив для массового покупателя. Если механизмы рынков ценных бумаг обыватель без должной подготовки не поймет, то жилье – это более «приземленная» субстанция, потому что каждый из нас когда-нибудь решал жилищный вопрос, приценивался к предложениям в газетах или интернете, опрашивал знакомых, друзей и родственников.
В-третьих, чтобы ни случилось с ценами на жилье, в отличие от других активов, квартиру или дом всегда можно использовать по прямому назначению – жить в них, поселить детей или родителей. Ни один другой доходный актив такой «двойной» функцией не обладает. Именно поэтому для массового «инвестора», который думает не столько о доходе, сколько о сохранении собственных средств, а также об обеспечении собственного «тыла» жильем, недвижимость – самый выгодный актив.
Недвижимость на сегодняшний день, возможно, не самый доходный, зато один из самых простых инструментов, который пусть и не гарантируем сверхприбыль, но при этом позволяет инвестору не волноваться по поводу сохранности его денег. Хотя, стоит отметить, что в последние годы многие клиенты стали зарабатывать на курсовой разнице валют, активнее участвовать в ПИФах, покупать облигации. Однако далеко не все имеют опыт, знания и время разбираться во всех нюансах перечисленных инструментов. Поэтому, несмотря на рекордный объем предложения на рынке жилья и минимальный рост цен в последние 1-2 года, недвижимость по-прежнему не потеряла свою актуальность. Причем интересно, что все больше инвесторов рассматривают недвижимость именно как источник получения пассивного дохода от сдачи в аренду. Покупатели стремятся создать личный «пенсионный фонд», не доверяя государству, опасаясь очередной пенсионной реформы. Таким образом, недвижимость – это не инструмент для быстрого заработка. Инвестиции в квадратные метры – надежный, долгосрочный актив, который позволит вам получить прибыль как минимум на уровне доходности от банковского депозита.
В высокой стоимости недвижимости, как мирового капитального актива, ничего удивительного нет. Подумайте сами – индивидуальные дома и многоквартирные комплексы – это самый дорогой из всех товаров, которые производит человечество вообще. Он требует наибольших финансовых, трудовых и временных ресурсов, и в то же время обладает самой долгой пригодностью для потребления (в отличие, скажем, от автомобилей или бытовой техники). Конечно, есть более дорогие продукты – скажем, корабли, но они не создают массового рынка, потому что дом или квартира нужны всем, а корабль – нет. С этой точки зрения, я бы сказал, что недвижимость – это не самый выгодный, но самый «вечный» актив. Ее стоимость (особенно если это касается жилья) практически никогда не может упасть до нуля.
В то же время с каждым годом стоимость собственной крыши над головой во всем мире все больше отрывается от реального соотношения спроса и предложения, а цены на нее разгоняются спекулянтами. В частности, Savills в 2013 году оценивал стоимость мировой недвижимости в $180 трлн долларов. То есть за последние три года она подорожала почти на треть (27%). Полагаю, что это связано не столько с увеличением объемов строительства, сколько с ростом цен жилья в странах Запада. К примеру, в Лондоне средняя стоимость квадратного метра на окраине города колеблется в диапазоне (в пересчете на рубли) от 368 тыс. рублей до 735 тыс. рублей. Речь идет о самом обычном жилье, которое, конечно, построено не из золота и мало чем отличается от современных проектов комфорт-класса в Москве по 148 тыс. рублей за кв. м. Дело в том, что цены на жилье в странах Запада стремительно растут из-за спекулятивного интереса международных инвесторов. В некоторых проектах покупатели из Китая, Арабских стран и России достигают 80%. Они приобретают самое дорогое жилье, которое охотно строят девелоперы, обделяя внимание более доступные сегменты квартир. При этом большинство этих домов впоследствии пустуют, потому что их покупатели планируют в них не жить, а продать подороже. В то же время цены на существующие дома и арендные ставки во всех сегментах (включая массовый) растут, что вынуждает переезжать за пределы города даже семьи с немалыми доходами.
По сути, мы видим, как на мировом рынке жилья постепенно надувается новый пузырь, который рано или поздно лопнет. Тогда этот актив уже не покажется столь выгодным для международных инвесторов. Однако в целом эти тенденции пока не затрагивают Россию, где относительно других стран жилье далеко не самое дорогое, а инвестиционный интерес настолько низкий, что не может способствовать разгону цен. Поэтому в долгосрочной перспективе ожидать какого-то обрушения, впрочем, как и резкого взлета цен на жилье, в нашей стране не стоит. Тем не менее, собственная квартира в России – это надежный актив для вложений, что показал ажиотажный спрос конца 2014 года, когда большая часть наших сограждан ринулась именно на рынок жилья в надежде спасти свои сбережения.
Ценовая стагнация стоимости квадратного метра в Москве привела к тому, что многие инвесторы усомнились в целесообразности вложений средств в недвижимость. Однако средние цены – не более чем «средняя температура по больнице». Этот показатель не отражает реальную ситуацию в отдельных проектах. На столичном рынке есть новостройки, которые показывают высокий уровень доходности и приносят инвесторам прибыль. Взять, к примеру, вторую очередь «Ривер Парка», вышедшую в продажу два года назад, в мае 2015 года. Рост средней стоимости квадратного метра за этот период составил 25% – со 160 тыс. рублей до 200 тыс. рублей. Таким образом, годовая доходность равна 12,5%. Сравним эти цифры с наиболее популярным инструментом преумножения средств – банковским депозитом. Согласно официальной статистике, средневзвешенная ставка по депозитам в 30 крупнейших банках по итогам декабря 2015 года составила 8,73%, по итогам декабря 2016 года – 7,57%. То есть вложения в недвижимость в среднем оказались более выгодными на 4,35% годовых. В абсолютном выражении речь идет о следующих цифрах. Стоимость двухкомнатной квартиры на старте продаж в «Ривер Парке» была 7,9 млн рублей. Спустя два года – 10,31 млн рублей. Разница составила 30% или 2,41 млн рублей. Если бы инвестор положил те же 7,9 млн рублей на депозит, то уровень его дохода составил порядка 1,5 млн рублей. Разница почти в миллион рублей. Таким образом, на реальном примере мы доказали, что инвестиции в недвижимость по-прежнему актуальны. Главная задача инвестора – выбрать нужный проект.
Недвижимость является одним из самых осязаемых и долгосрочных активов. И самым неоднородным, уникальным и дорогим. Однако, выгода инвестиций в недвижимость не так неоспорима. Срок окупаемости и оборачиваемости капитала различается и от предмета инвестиций, и от локализации. Никогда раньше в мире не существовало так много ненужной и заброшенной недвижимости, как сейчас. Особенность недвижимости в её неразрывности с землёй. Миграция, урбанизация, войны, интернет, глобализация, политика и экономика могут как вознести стоимость объекта до небес, так и лишить его цены. Недвижимость больше не является очевидным убежищем от мировых кризисов и многочисленных рисков. Недвижимость неизменно привлекательна только для личного пользования. Собственно поэтому 34 мировой стоимости приходится на жильё. Но в этом и отличие. Замороженная в личном пользовании недвижимость (жильё) не является инвестицией в прямом понимании. И если попытаться продать эти 3/4 мировой стоимости, цена будет кратно ниже. Потому что других потребителей в таком же количестве и по такой же цене нет.