В России ипотека набирает популярность – по данным Росреестра, 25% сделок на рынке недвижимости осуществляется за счет привлечения заемных средств. АИЖК проводит следующие цифры: в крупных городах 30-40% первичного жилья приобретается с помощью ипотеки, а в некоторых объектах – 50%. По данным Центробанка с января по ноябрь 2013 года оформлено более 700 тыс. кредитов на более чем 1,1 трлн. руб. Это выше аналогичного периода 2012 года по числу кредитных договоров на 17%, по размеру кредитного портфеля – на 30%. Такая динамика обусловлена увеличением среднего размера кредита – с 1,5 до 1,6 млн. руб.
Кроме этого есть ряд других факторов, повлиявших на рост ипотечного портфеля банков.
Во-первых, в 2013 г. средняя ставка по ипотеке снижалась и в ноябре составляла 11,9% годовых, что на 1% ниже ставки в конце I квартала. Усиление конкуренции между банками также сказалась на доступности ипотеки. Кредиты под залог недвижимости считаются самыми качественными банковскими продуктами с точки зрения рисков и доходности. Поэтому кредитные организации подкорректировали условия кредита в борьбе за клиентов: уменьшились размеры минимального первоначального взноса, требования к подтверждению доходов стали более лояльными, расширился перечень строящихся объектов, подходящих для ипотеки.
Во-вторых, имеющаяся возможность выпуска ипотечных ценных бумаг сыграла важную роль в развитии ипотечного рынка. АИЖК намерено и дальше поддерживать кредитные организации в данном направлении. Основным приоритетом АИЖК считает развитие вторичного рынка ипотеки путем секьюритизации.
В-третьих, развитие программы АИЖК по выкупу ипотечных ценных бумаг. Агентство обязуется выкупить старший транш ипотечных облигаций по фиксированной ставке на заранее определенных условиях. То есть банк сможет заранее рассчитать стоимость фондирования, застраховать свой процентный риск и выдавать ипотечные кредиты, которые в дальнейшем будут секьюритизированы. Если ситуация на фондовом рынке будет благоприятной, ипотечные облигации будут привлекательны рыночным инвесторам. Иначе их выкупит АИЖК. Данный механизм дает банкам уверенность в получении фондирования. С целью снижения рисков по ценным бумагам сейчас в сделки по секьюризации включено ипотечное страхование.
Что касается стоимости ипотечных кредитов для физических лиц, то кардинального изменения процентных ставок эксперты не прогнозируют. Продолжится их плавное снижение при условии отсутствия резких потрясений в экономике. Многое зависит от ставок на финансовом рынке и рынка предоставления ликвидности через инструменты Банка России, например, сделок репо. Вторая составляющая — операционные издержки банков. Третья — кредитная маржа, уровень кредитных рисков, которые принимает банк. И последняя составляющая — это прибыль банка.
Я полагаю, что в текущем году продолжится политика банков по индивидуальному, «пакетному» снижению ставок или требований к клиентам за счет более дифференцированного подхода к той или иной категории заемщиков. Снижение ставок также возможно будет и за счет внедрения новых ипотечных программ для отдельных социально значимых профессий. Например, в прошлом году БАНК ИТБ начал реализовывать узкоспециализированные программы «Ипотека для молодых учителей» и «Ипотека для молодых ученых», ставки по которым значительно ниже среднерыночных, а требования к первоначальному взносу и доходу заемщика минимальны. Массового и значительного снижения процентных ставок не предполагается, однако стоит отметить, что в связи с изменением индекса инфляции уже в январе 2014 года АИЖК по всем стандартным продуктам снизило ставки в среднем на 0,1 - 0,7 пунктов.