16 февраля в офисе компании «НЭО Центр» состоялся круглый стол Экспертного совета по инновациям в недвижимости НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов». На этот раз профессионалы рынка обсудили инновационные решения в социальной инфраструктуре жилых комплексов и трудности, связанные с реализацией таких проектов.
Открывая мероприятие, руководитель проектов «Инфраструктура», «Девелопмент» компании «НЭО Центр» Николай Захаров рассказал о том, какие возможности предоставляет застройщикам государственно-частное партнерство в этой сфере. Сегодня компании и местные власти могут взаимодействовать в рамках 115-ФЗ (концессионные соглашения) или 224-ФЗ (закон о ГЧП), разделяя обязанности по финансированию и дальнейшей эксплуатации объекта. При этом и инвестор, и государство могут через реализацию ГЧП-проектов достичь каждый своих целей. У инвестора это может быть цель заработать, привлечь заемное финансирование или – что более характерно для девелопмента – компенсировать издержки. У государства – решить проблему с инфраструктурой и повысить ее качество, а также сократить расходы бюджета. При этом реализация ГЧП-проектов возможна только на земельных участках в государственной собственности (если участок принадлежит инвестору, земля подлежит межеванию и участок для строительства школы или детского сада передается в госсобственность). При этом обязанности по эксплуатации могут быть разделены: как правило, техническое обслуживание здания остается за инвестором, образовательную составляющую обеспечивает государство.
Примеры реализованных ГЧП-проектов:
- инвестор «БалтРос» построил детские сады и школы в двух районах Санкт-Петербурга, земля была передана городу, после окончания соглашения объекты (5 шт.) были выкуплены государством за сумму около 3 млрд руб., из которых капитальные расходы инвестора составляли 1,6 млрд руб.
- в Томской области инвестор построил 15 детских садов, которые технически обслуживает до окончания срока действия соглашения;
- в Адмиралтейском районе Санкт-Петербурга построены 3 школы, ивнсетиции составили 3,7 млрд руб., срок действия соглашения 7,5 лет, участки по договору мены переданы городу, город возместит затраты инвестора и получит объекты в собственность.
Однако в случае с развитием таких проектов, как частные детские сады, выйти на быструю окупаемость и тем более доходность не так-то просто. Об этом рассказала Елена Игнатьева, соучредитель и директор Kid’s Estate. Эксперт подчеркнула, что государственные детские сады получают намного больше господдержки, чем частные: инвестиции в создание детсада на 240 мест и его оснащение составляют порядка 240 млн руб.; сады сразу прикрепляются к комбинату питания и поликлинике. Оператору частного детского сада нужно самостоятельно получать лицензию на ведение образовательной деятельности, на медицинскую деятельность, проходить постоянные проверки Роспотребнадзора, МЧС и т.д. Для него отсутствуют налоговые льготы на землю, расходы на присмотр за детьми не компенсируется государством. При этом требования министерства образования и других структур остаются едиными для государственных детских садов и для частных.
В то же время именно частный детский сад способен предоставить более широкий набор образовательных услуг, профессиональный уровень педагогов и других специалистов в частных садах выше, т.к. условия труда лучше. Но даже при том, что стоимость услуг частного сада в Москве колеблется от 30 тыс. руб. в месяц до 150 тыс. руб. в месяц, владельцы часто не имеют возможности платить за аренду помещения рыночную цену, и это тормозит развитие интересных проектов – эксперт представила расчеты экономики разных вариантов частных садов.
Девелоперы жилых комплексов учитывают фактор стоимости этих услуг, когда решают, какой детский сад будет в том или ином квартале, что во многом зависит от количества квартир в жилом комплексе и от класса этой недвижимости. При определенном подходе детский сад может стать не просто очередным объектом инфраструктуры, но и настоящим знаковым объектом (flag object), одним из «символов города», о чем рассказал Евгений Закман, разработчик и девелопер проекта Smart Kinder Garten. В «детских садах будущего», которым и является Smart Kinder Garten, чей пилотный проект реализуется сейчас в Риге (Латвия), сочетается четыре важных критерия и делается ставка на уникальность. Критерии: собственная методология (яркий известный пример – Монтессори); здание (смарт-технологии, экологичное, с функциональными зонами – 18 вместо 7 в типовых проектах); наличие технологий life-science; web-платформа как необходимая часть социальной недвижимости. «Доходность такого пилотного проекта сейчас составляет 10,5% годовых при сумме инвестиций 2,7 млн евро», – отметил Евгений Закман. При этом учитывается, что город также предоставляет землю на специальных условиях.
Для России подобные проекты пока остаются футуристическими, однако некоторые мировые разработки применяются, например, при создании детских спортивных площадок и воркаутов. О своем опыте рассказал Илья Мочалов, ландшафтный архитектор, генеральный директор «Мочалов и партнеры». Его компания занимается созданием инновационных рекреационных зон – садов здоровья. Они могут включать в себя различные тренажеры, аптекарские сады, сады звука и цвета, медитативные комплексы, площадки для игры в петанк и т.д. Примеры работ уже можно увидеть в ЖК «Микрогород в лесу», «Зеленая линия», в Доме приемов в Истринском районе, поселке «Княжий лес» и др.
А российская производственная компания «Лидер» разработала проекты детских игровых площадок, стоимость которых в три раза ниже, чем при заказе некоторых европейских аналогов. При этом компания использует нестандартные инженерные и дизайнерские решения, сертифицированные экологичные материалы, современное оборудование. В ряде решений площадки сочетают в себе игровые и спортивные сооружения.
Значимость современных спортивных сооружений в жилых комплексах трудно переоценить. Их появление в новых кварталах позволяет не только разнообразить досуг новоселов, но и сплотить соседей по интересам. Сейчас все большую популярность приобретают экстремальные виды спорта (сноубординг, вейкбординг, серфинг, роллерспорт, скалолазание и др.). Однако редко когда всеми этими активностями можно заниматься недалеко от дома. Такое решение, как быстровозводимые спортивные центры нового формата, может помочь решить проблему с созданием спортивной инфраструктуры в новых жилых комплексах. Об этом рассказали авторы концепции «Спортивные центры нового формата» – Михаил Ануфриев и Борис Шугаев. Спортцентры нового формата располагаются в быстровозводимых каркасно-тентовых сооружениях, не требуют госэкспертизы, быстро окупаются и сочетают в себе зоны для акробатики, фристайла, паркура, воркаута. На открытом же воздухе создаются инновационные уличные игровые комплексы: площадки для лазания, паркура, интерактивных игр. Более дорогими проектами является строительство всесезонных центров активного и экстремального спорта, где как конструктор можно создавать разнообразные площадки: скейт-парк, батутный зал, скалодром, зоны Freerun и Freestyle, а также искусственную волну для серфинга или быстровозводимый каркасный бассейн для плавания, вейкбординга и серфинга с веслом, модульные надувные аквапарки и т.п.
Поскольку занятия спортом начинают приобретать все большее значение, застройщики задумываются уже о строительстве на территории своих жилых кварталов капитальных спортивных сооружений городского масштаба. «Люди уже не хотят заниматься физкультурой, им нужен профессиональный спорт», – отметил Андрей Морозов, заместитель исполнительного директора компании «Д-Инвест». Компания реализует проект первого энергоэффективного квартала «Березовая аллея». В составе комплекса будет построен первый в Москве современный Центр водных видов спорта с большой водой (50 м), в котором можно будет проводить соревнования международного класса. А среди соседей ЖК «Березовая аллея» вполне можно будет встретить спортсменов московского ватерпольного клуба «Динамо».
О важности добрососедства рассказала Анна Швидунова, директор по коммуникациям компании «Сити XXI век». Компания имеет богатый опыт по организации соседских клубов в жилых комплексах-миниполисах. При этом 45% сотрудников в таких клубах – сами жители. Клубы организуют различные мастер-классы, курсы, экскурсии, конкурсы, выставки. Все это способствует созданию в жилых комплексах благоприятной и безопасной социальной среды.
В качестве резюме модераторы круглого стола (Ольга Гусева, «Фонд-Юг», и Елена Гогоберидзе, «БЕСТ-Новострой») провели блиц-опрос, в результате которого выяснили, что наибольший интерес у присутствующих вызвали инновационные решения, применяемые для создания детской инфраструктуры.
Круглый стол состоялся при поддержке консалтинговой компании «НЭО Центр», «Центра экстремальных видов спорта», проектов Smart Kinder Garten и Kid’s Estate.
