Застройщики и федеральные власти сетуют на низкий покупательский спрос на паркинги в жилых новостройках. В частности, власти Москвы надеялись, что вступление в силу поправок в законодательство, которые приравнивают машиноместа на парковках к недвижимости, подстегнет спрос. Впрочем, недвижимость в виде машиномест пока не нашла своего покупателя.
Эксперты полагают, что низкий спрос спровоцирован дороговизной парковочных мест. В некоторых жилых объектах за место просят до 7 млн рублей, что является эквивалентом стоимости однокомнатной квартиры в пределах столицы, пишет «Ъ».
Нынешнее законодательство позволяет регистрировать машиноместа в собственность (с утвержденными границами). Тем временем, участники рынка пока не заметили особого наплыва желающих приобрести такого рода недвижимость, что может свидетельствовать об общей тенденции к низкой востребованности.
По Вашему мнению, каким образом можно стимулировать продажи машиномест в новостройках?
Мера по восстановлению статуса машино-мест рассчитана на решение вопросов, связанных с регистрацией данных объектов и постановкой на кадастровый учет. Причиной изменений стало то обстоятельство, что владельцы недвижимости испытывали сложности с оформлением прав собственности на машино-места. Регистрирующие органы отказывались их признавать самостоятельными объектами недвижимости, ссылаясь на то, что машино-места не имеют границ в виде стен, поэтому изменение процедуры стало абсолютно правильной и справедливой мерой. Вместе с этим нельзя связывать напрямую эти юридические нюансы со спросом на машино-места. Дело в том, что паркинги отстают от квартир по темпам продаж, и это связано в основном с финансовой стороной. Покупатель, прежде всего, нацелен на приобретение квартиры, что и так подразумевает значительные расходы. Кроме того, нужно учитывать, что дополнительные средства потребуются на ремонт. Таким образом, приобретение машино-места, которое требует весьма ощутимых сумм, становится более отдаленной перспективой (в особенности, в доступном ценовом сегменте). Паркинги реализуются, когда новостройка находится на завершающей стадии строительства и после ввода в эксплуатацию.
По Вашему мнению, каким образом можно стимулировать продажи машиномест в новостройках?
На мой взгляд, проблему реализации машино-мест невозможно решить одними только маркетинговыми инструментами. Первопричины трудностей – это высокая себестоимость строительства таких объектов, а также жесткие городские нормативы, которые требуют от каждого застройщика снабжать жилой комплекс машино-местами (на одну квартиру комфорт-класса – одна парковка).
Конечно, с одной стороны, это справедливо для такого перенаселенного города как Москва. С другой стороны, во многих проектах массового сегмента покупатели изначально не планируют обзаводиться автомобилями, поэтому ищут ЖК поближе к метро. В таких комплексах машино-места обречены остаться невостребованными и обременить застройщика на долгие годы их содержанием.
Полагаю, для того чтобы на рынке машино-мест восстановилось равновесие, необходим дифференцированный подход к обеспеченности новых ЖК машино-местами: в отдельных случаях нормы можно снизить. Кроме того, власти могли бы разработать какие-то стимулирующие меры для тех девелоперов, которые строят паркинги в новых районах, где пока спрос на машино-места невысок, но в перспективе будет возрастать. В текущих же условиях, полагаю, что застройщики будут вынуждены сдавать в аренду невостребованные паркинги, чтобы хоть как-то компенсировать затраты на их строительство.
По Вашему мнению, каким образом можно стимулировать продажи машиномест в новостройках?
Главным препятствием для развития рынка машино-мест, конечно, остаются расценки на этот продукт, а не сложности в их юридическом оформлении. Напомню, что и до определения правового статуса парковочные места продавались, но только по более сложной схеме. Проблема в том, что в столице стоимость машино-места примерно равна стоимости автомобиля и составляет в среднем от 550 до нескольких миллионов рублей. В массовом сегменте личная стоянка обойдется в 550-600 тыс. рублей в надземных паркингах и 1,2-1,5 млн – в подземных. Для покупательской аудитории жилья эконом- и комфорт-класса – это большие расходы. Тем более, если жилой комплекс расположен не в очень плотно заселенном районе, и у новоселов-автомобилистов есть альтернативы в виде дворов соседних домов и не перегруженных улиц. В этом случае они, конечно, не спешат приобретать стоянку. Однако личная парковка – это несравненно более высокий уровень комфорта, от которого никто не отказался бы при разумной цене. К сожалению, сегодня себестоимость строительства паркингов (особенно подземных) не позволяет предложить покупателю низкий уровень расценок: маржа от продажи парковочных мест крайне мала. Полагаю, что выходом из ситуации могла бы стать рассрочка от застройщиков или специальные ипотечные программы под разумный процент от банков, однако пока этот рынок кредитных организациям не очень интересен.
По Вашему мнению, каким образом можно стимулировать продажи машиномест в новостройках?
В сегменте премиального жилья, в котором работает компания «ФЦСР», каких-то особых стимулирующих мер для реализации паркинга, как правило, не требуется, так как машино-место рассматривается покупателями данного сегмента как неотъемлемая часть повседневного комфорта. Кроме того, высокобюджетные жилые комплексы практически всегда возводятся в обжитых и густонаселенных районах столицы, где недостаток парковочных мест – это хроническая проблема. Поэтому, как правило, трудностей с продажами такого специфического продукта не возникает – многие клиенты приобретают даже несколько парковок на всех членов семьи. Учитывая высокий уровень цен самих квартир премиум-класса (от 13 млн рублей и выше) парковочное место стоимостью порядка 2-3 млн рублей не является обременяющим покупку фактором. Если же все-таки застройщики дорогостоящего жилья испытывают сложности с продажами машино-мест, они нередко реализуют их в рамках пакетных сделок с квартирами.