«Наиболее тяжелая ситуация складывается в Московской области, где более 13 тысяч пострадавших семей, в Санкт-Петербурге - 7 тысяч, а также в Самарской области, Москве, Новосибирской области, Краснадарском и Ставропольском краях»,- заявил член президиума Генсовета партии «Единая Россия», зампред комитета Госдумы по безопасности и противодействию коррупции Александр Хинштейн.
«Мы будем поддерживать введение уголовной ответственности», - заверил Хинштейн, отметив, что в 2012 году почти 30 тысяч семей получили жилье. В то же время, депутат посетовал на то, что в целом ряде регионов в текущем году это поручение президента РФ по решению проблем обманутых дольщиков, «скорее всего, выполнено не будет». «Из отчетов субъектов следует, что из 62 субъектов только в 19 руководители четко представляют план по полному завершению. В 43 регионах говорить о выполнении поручений не приходится», - отметил он.
Для решения проблемы предлагается, в частности, чтобы договор долевого участия не мог быть зарегистрирован без предъявления застройщиком одного из двух документов: либо что он является членом общества взаимного страхования, либо договор коммерческого страхования.
Насколько предлагаемые властями меры будут эффективны в вопросе защиты дольщиков и наказания недобросовестных застройщиков?
Действующий 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», который вступил в силу в 2005 году, достаточно жестко и полно регламентирует ответственность застройщика, вплоть до весьма существенных штрафных санкций при нарушении сроков передачи жилья.
Поправка в проект Федерального закона N 643875, касающаяся включения обязательного страхования ответственности застройщиков перед дольщиками, действительно снижает риски дольщиков попасть в категорию обманутых. Однако она не может вовсе исключить негативный вариант развития событий: предусматривается возврат денежных средств с возмещением убытков или неустойки, но уже после решения суда по иску о неисполнении девелопером своих обязательств. Таким образом, потерь в сроках получения квартиры, к сожалению, избежать едва ли удастся.
Таким образом, даже при принятии новых законопроектов и/или поправок в действующее законодательство потенциальным новоселам придется тщательно подходить к выбору компании-застройщика.
По нашему мнению, следует принимать в расчет следующие факторы оценки компании-застройщика: история его деятельности, текущий объем возводимого жилья, открытость компании и наличие информации о текущем финансовом состоянии. Немаловажным является и оценка имеющихся мощностей и активов – компания, владеющая производственным комплексом, обеспечивающим полный производственный цикл – от изготовления строительных конструкций на специализированных домостроительных комбинатах до монтажа их на стройке – значительно устойчивее организации, работающей с сотней подрядчиков.
По оценкам ГК «СУ-155», это не должно дополнительно увеличить стоимость квадратного метра более чем на 3-5%, обеспечив все же дополнительные гарантии исполнения условий договора долевого участия. Однако, при условии реализации хотя бы части мер, предусмотренных дорожной картой развития жилищного строительства, динамика роста абсолютных цифр цен, скорее всего, не превысит прогнозных +4-6% к инфляции.
Какое решение проблемы является самым оптимальным на ваш взгляд, как непосредственного участника рынка недвижимости?
Помимо всех законодательных и организационных инициатив, которые, безусловно, нужны, большое значение имеет потребительское поведение. При достаточно вдумчивом и обстоятельном подходе к выбору застройщика и объекта вполне реально свести к нулю риск остаться у разбитого корыта. К сожалению, часть покупателей делает выбор в пользу обещаний рекордно быстрого предоставления квартиры от малоизвестного застройщика, отказываясь от перспективы гарантированно получить жилье, но в более реальные, хотя и более протяженные сроки.
Насколько предлагаемые властями меры будут эффективны в вопросе защиты дольщиков и наказания недобросовестных застройщиков? Какое решение проблемы является самым оптимальным на ваш взгляд, как непосредственного участника рынка недвижимости?
Самое оптимальное и относительно недорогое решение проблемы долевого строительства – широкое просвещение инвесторов по рискам и юридическим последствиям долевых инвестиций в новостройки. Как частный пример - следующий видеоролик.
Государство, стремясь наказать немногих недобросовестных застройщиков, осложняет ведение бизнеса всем, в том числе и добросовестным застройщикам. Страхование ответственности застройщиков увеличит их финансовую и юридическую нагрузку, так как, участвуя в обществе взаимного страхования, застройщик будет опосредованно нести ответственность не только за свои действия, но и за действия других членов такого общества, которых он юридически не контролирует.
В результате этих новых рисков и затрат застройщики, в свою очередь, скорее всего, будут вынуждены либо повысить цены для долевых инвесторов, либо финансировать проекты за счет кредитов банков и инвестиций юридических лиц. Может идти речь об отказе от использования долевых инвестиций граждан по договорам участия в долевом строительстве в принципе. В частности, переживает некоторый ренессанс такая форма привлечения долевых инвестиций как жилищные кооперативы.