Росреестр подсчитал, что в январе-сентябре 2016 года на 1.5 раз увеличилось число обращений по оспариванию кадастровой оценки недвижимости и земли. Всего было подано около 29 тысяч заявлений по пересмотру 60 тысяч объектов. Общая стоимость оспариваемой недвижимости сократилась с 2.1 трлн рублей до 1.5 трлн рублей (-28%).
В ведомстве отмечают, что почти треть обращений – от населения, пишут «Ведомости». Эксперты указывают на то, что нынешняя система кадастровой оценки несовершенна и требует доработок. Ключевая проблема – недостаток информации и ее не системность.
Напомним, с 2017 года система кадастровой оценки перейдет под управление государственных бюджетных учреждений. В некоторых регионах оспорить кадастровую стоимость можно будет только по решению суда.
По Вашему мнению, насколько совершенна система кадастровой оценки? Что необходимо для ее улучшения?
Нынешняя система государственной кадастровой оценки (ГКО) сформировалась в 2010 году с принятием федерального закона от 22.07.2010 № 167-ФЗ, который ввел в федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отдельную главу, регламентирующую процедуры ГКО.
Собственно порядок проведения ГКО достаточно хорош, недаром практически все его этапы без особых изменений перекочевали в новый закон «О государственной кадастровой оценке». Однако, практика применения этих процедур показала, что качество ГКО в большинстве случаев находится на достаточно низком уровне. Однако, собственно с процедурами ГКО это практически никак не связано и обусловлено следующими основными причинами:
• Низкое качество и неполнота данных, находящихся в базах данных, используемых при ГКО, прежде всего — в государственном кадастре недвижимости.
• Сжатые сроки на проведение ГКО, т. к. отбор исполнителей (оценщиков) производится на конкурсной основе по процедурам государственных закупок (например, в 2016 году в Москве конкурс на проведение ГКО земель был объявлен 31.03.2016, контракт подписан 17.06.2016, а результаты должны быть утверждены до 01.12.2016). Небольшое время, за которое должна быть выполнена работа, отрицательно сказывается на ее качестве.
• В связи с массовым характером оценки, объекты с уникальными характеристиками всегда буду оценены с большой погрешностью даже при наличии правильных данных.
Учитывая, что результаты ГКО используются для целей налогообложения и затрагивают широкие массы населения, и внимание к этой проблеме со стороны Президента РФ В.В. Путина, было принято решение реформировать процедуры ГКО. Это реформирование закреплено в федеральном законе «О государственной кадастровой оценке» и сводится к следующему:
• Выполнять все процедуры ГКО вместо исполнителей, отобранных на конкурсной основе, будут государственные бюджетные учреждения (ГБУ), которые еще надо создать в каждом субъекте Российской Федерации.
• ГБУ в ходе подготовки к ГКО должны будут проверить все используемые базы данных, в первую очередь — кадастр недвижимости, на наличие ошибок и, при необходимости, их исправить.
• Вместо саморегулируемых организаций (СРО) оценщиков контроль за качеством работ будет осуществлять Росреестр.
• Росреестр будет осуществлять мониторинг рынка недвижимости и, в случае падения рыночных цен более, чем на 30%, по сравнению с периодом, когда проводилась ГКО, будет проводиться внеочередная оценка.
• ГБУ будет рассматривать все обращения, связанные с вопросами правильности определения кадастровой стоимости и определять кадастровую стоимость в промежутке между оценками.
• Регионы сами будут решать, создавать коллегиальный орган (комиссию) для рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости или нет.
Будет ли лучше? Пока этот закон решил только бюрократические вопросы — крайними за текущие результаты сделали независимых оценщиков вместо Росреестра, который ведет государственный кадастр недвижимости и, собственно, должен отвечать за качество находящихся в нем данных, проблема его «чистки» переложена на регионы и их бюджет. И если опять кадастровая оценка будет плоха, то в ответе будут региональные власти. Пока ни в одном регионе ГБУ не создано и решение о проведении ГКО по новым правилам не принято. Поэтому судить, насколько улучшилось качество ГКО, пока преждевременно. Но упор на повышение качества данных, используемых при ГКО, можно только приветствовать - это основной резерв для повышения качества кадастровой оценки.
На практике нужно иметь ввиду следующее:
• Во-первых, федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» вступает в силу с 01.01.2017 и отводит на формирование ГБУ три года.
• Во-вторых, согласно федеральному закону от 03.07.2016 № 360-ФЗ проводить ГКО могут только ГБУ, поэтому действующий порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости будет жить пока не будут утверждены результаты, подготовленные уже ГБУ.
Так что не надо ждать милостей от нового порядка определения кадастровой стоимости, нужно оспаривать действующие результаты, что, в общем-то, организации и граждане делают.
По Вашему мнению, насколько совершенна система кадастровой оценки? Что необходимо для ее улучшения?
Проблема завышенных налогов является одной из самых актуальных проблем владельцев и арендаторов объектов недвижимости.
В подавляющем большинстве случаев кадастровая стоимость определена некорректно, что связано с несовершенством системы кадастровой оценки. Свидетельством этого является значительный рост поступивших заявлений и обращений в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости и в судебные органы.
Прежде всего недостатком существующей системы является отсутствие единой и адекватной методики государственной кадастровой оценки. В ряде регионов имеются случаи завышения кадастровой стоимости в 10-30 раз, что приводит к резкому росту налоговой нагрузки и как следствие к торможению развития бизнеса, промышленности и экономики.
Следующей проблемой является качество и количество информации об объектах в государственном кадастре недвижимости. Зафиксировано множество случаев, когда площадь квартиры равна площади всего дома, а здание имеет несколько сотен этажей. К тому же, у более чем половины объектов качественные и количественные характеристики отсутствуют в принципе.
С 01 января 2017 г. вступит в силу новый закон о государственной кадастровой оценке, который предусматривает создание государственных бюджетных учреждений и передачу им полномочий по проведению государственной кадастровой оценке. Однако в ближайшей перспективе государственные оценщики не смогут решить основные существующие проблемы, такие как:
- отсутствие информации об объектах в ГКН (для качественного проведения кадастровой оценки необходимо проведение инвентаризации объектов недвижимости);
- отсутствие качественного инструментария для проведения многослойных расчетов методами массовой оценки;
- отсутствие квалифицированных специалистов для проведения государственной кадастровой оценки.
И, хотя закон о ГКО вызвал большой резонанс в оценочном и профессиональном сообществах, плюсы у него есть. Во-первых, это мониторинг рынка недвижимости и возможность проведения внеочередной кадастровой оценки. Во-вторых, увеличение сроков для ознакомления с проектом отчета и предоставления замечаний. В-третьих, возможность государственными оценщиками уточнять и анализировать базы данных, что приведет к уменьшению неточностей при расчете кадастровой стоимости.
В целом закон ориентирован на увеличение информированности, что можно считать первым шагом к исправлению текущей ситуации и увеличению достоверности результатов кадастровой оценки в долгосрочной перспективе.