На первичном рынке жилья Москвы наметились изменения тенденций. Если ранее застройщики поддерживали спрос путем сокращения метража квартир и вывода на продажу объектов на этапе котлована, то сегодня они пытаются привлечь покупателя объектами высокой степени готовности. Сегодня в продаже находятся 20% подобных квартир. К такому выводу пришли специалисты ЦИАН.
Вдобавок, поддержать спрос в будущем поможет снижение ставок на ипотечные продукты.
В ЦИАН прогнозируют, что в ближайшие два-три квартала цены на квартиры на первичном рынке столицы вырастут на 10%-12%, а в регионе – на 6%-8%, пишет «Ъ». Аналитики отмечают, что в последнее время цена 1 кв. м жилья падала. По сравнению с третьим кварталом 2015 года цены в третьем квартале 2016 года упали на 9.5% в Москве.
Какие факторы будут поддерживать спрос на новые квартиры в ближайшие 2-3 квартала?
– В IIIквартале спрос на студии остается стабильным – около 11% в общем объеме заявок на покупку квартир в новостройках Москвы. Что касается предложения данного формата квартир, то в IIIквартале количество проектов, в котором предлагаются студии, выросло на 30%. Хотя львиная доля предложения (более 80%) все равно приходится на наиболее востребованные 1- и 2-комнатные квартиры.
В 2017 году спрос на жилье вместо ипотеки с субсидированной ставкой могут поддержать другие инструменты. Господдержка ипотеки в существующем виде будет прекращена, но вместо нее правительство обещало разработать новые варианты (об этом совсем недавно говорил Дмитрий Медведев в интервью Первому каналу). Либо, если ключевая ставка ЦБ продолжит снижаться (сейчас она составляет 10%), ставки по классической ипотеке будут находиться на приемлемом для большинства заемщиков уровне, тогда господдержка не потребуется. Напомним, что до кризиса ставки по ипотеке на первичном рынке составляли 12-13%, и несмотря на это доля ипотечных сделок была высока, не менее 50%, в некоторых проектах доходила и до 80%.
Спрос также может поддержать военная ипотека. В прошлом году объемы выдачи по этой программе увеличились более чем на 40%. С учетом того, что в Подмосковье цены на квартиры достаточно привлекательные, да и в Москве появились проекты по ценам от 3,5 млн руб., скорее всего, это будет стимулировать военнослужащих решить жилищный вопрос.
Кроме того, как показывает практика, успешным оказалось субсидирование ставок по ипотеке самими застройщиками: в этом случае, как правило, на первое время для заемщика действует сниженная ставка намного ниже рыночной. Есть проекты, в которых сниженная ставка предлагается на весь срок кредитования. Примеры: ЖК «Котельнические высотки» (Абсолют Банк, от 9,95% годовых); ЖК «Успенский квартал» (8% годовых на 8 лет от Транскапиталбанка); в проектах компании «Интеко» можно воспользоваться ипотекой без первоначального взноса.
Высока доля проектов, где предлагаются разнообразные программы рассрочек, в том числе беспроцентных. Этим способом оплаты пользуются те покупатели жилья, которые не могут одобрить ипотеку, или же кому для покупки недостаточно небольшой суммы.
Таким образом, возможности для покупки квартир и в следующем году будут широкими, как за счет большого выбора объектов по привлекательным ценам, так и за счет наличия разных вариантов оплаты.
Какие факторы будут поддерживать спрос на новые квартиры в ближайшие 2-3 квартала?
Считаю, что для поддержания спроса на первичном рынке большое значение имеет ожидаемое снижение ставок по ипотеке – до психологически комфортного уровня 10%, а также рост предложения качественных квартир в высокой стадии готовности.
Какие факторы будут поддерживать спрос на новые квартиры в ближайшие 2-3 квартала?
– Не все факторы, поддерживающие рынок в настоящее время, будут исчерпаны. Так, метражи квартир, предлагаемых на рынке, все еще остаются минимальными, спрос на студии также остается на достаточно высоком уровне, а демпинг – это всегда работающий фактор, хотя это уже самые крайние меры.
Что касается приостановки программы ипотеки с господдержкой, то снижение ключевой ставки и так влияет на снижение ипотечных ставок, поэтому господдержка уже не является ключевым моментом в ипотечном кредитовании. Банки, особенно крупные, уже сейчас активно снижают ставки, а также охотно идут на совместные программы с застройщиками.
В ближайшее время рынок может поддержать только улучшение общей экономической ситуации, а в ее отсутствие рынок будет показывать относительную стабильность и сезонные рост и падение.
Какие факторы будут поддерживать спрос на новые квартиры в ближайшие 2-3 квартала?
Ипотека с господдержкой по-прежнему поддерживает спрос на рынке новостроек, особенно в сегменте комфорт и эконом класса, где велика доля покупок с оформлением кредита. В настоящее время условия банковских программ довольно приемлемы. Сбербанк предлагает кредит с господдержкой под 11,9%, Россельхозбанк от 11,3%, В Газпромбанке предлагают программу кредитования физических лиц в рамках государственного субсидирования для приобретения квартиры в строящемся доме по ставке от 8,85%.
Также привлекательны для покупателей скидки и различные бонусные программы, которые активно предлагают в декабре.
В то же время, стоимость новостроек в столице снижается. Так, в сентябре средняя цена кв.м. на первичном рынке столицы составила 237 411 руб. Цена за месяц снизилась на 2,4 %, за год на 12,6% (база недвижимости WinNER). Средневзвешенная цена квадратного метра, рассчитанная без учета дорогого ЦАО, в сентябре 2016 года составила – 202 264 руб. Цена 1 кв. м снизилась за месяц на 2,2%. За год снижение цен составило 16,0%. Демократичная стоимость предложений также стимулирует спрос, особенно в период экономической стагнации.
Какие факторы будут поддерживать спрос на новые квартиры в ближайшие 2-3 квартала?
Действительно, одной из тенденций текущего рынка недвижимости является положительная ценовая динамика умеренного характера. Однако при этом нельзя забывать, что новостройки представляют собой очень выгодный актив, который как раз очень интересен тем, кто обладает ограниченным бюджетом по сделке. Стоимость квадратного метра зависит от стадии готовности проекта, поэтому на начальных этапах реализации проект выводится по очень привлекательным ценам. То есть, более низкая цена, по сравнению с вторичным фондом, является одним из преимуществ, которое привлекает покупателей. При этом объектом покупки является новое жилье, которое отвечает современным запросам рынка. Разумеется, важным инструментом, позволяющим поддержать спрос на реализуемые проекты, является ипотека. На сегодняшний день действует госсубсидирование, которое удерживает ставки на оптимальном уровне, также можно надеяться, то после отмены данной программы банки смогут предложить сопоставимые по стоимости кредиты (при условии дальнейшего понижения ключевой ставки). Также на поддержку доступности жилья направлены такие инструменты как взаимозачет и рассрочка. Кроме того, при необходимости застройщики будут поддерживать лояльность покупателей при помощи различных маркетинговых предложений.