ФНС удержит налог у покупателей неоправданно дешевых квартир

Как вы прокомментируете предложение налоговиков? Какую цену можно будет считать «неоправданно низкой» при сделке с недвижимостью?

Предложение совершенно понятно – необходимо пополнять худеющую казну. Вот и решили взимать налог с сэкономленного дохода, как это происходит на рынке ценных бумаг, к примеру. Но на рынке недвижимости все не так просто в плане оценки рыночной стоимости объекта. Дополнительные факторы, такие как ремонт, юридическая чистота истории квартиры, вид из окон и многое другое могут изменять стоимость квартиры и на 50% от стоимости похожей квартиры в том же доме. Кадастровая стоимость хоть и приближается к рыночной, но все таки не является ее аналогом. Тем более кадастровая стоимость только вводится и «перегибы» неизбежны. Уже были, когда кадастровая стоимость оказывалась выше стоимости продажи квартиры. Поэтому к процессу налоговой оценки проданной квартиры нужно подходить аккуратно и не спешить с введением данного налога. Сначала надо максимально «обкатать» кадастровую оценку и только потом брать ее за мерило для исчисления налогооблагаемой базы…
«Неоправданно низкой» предлагаю считать стоимость квартиры, которая менее 50% от оценочной стоимости профессионального оценщика.

Как вы прокомментируете предложение налоговиков? Каким образом может работать механизм оценки недополученных доходов?

Конечно, налоговики преследуют свою благую цель – сократить долю тех продавцов недвижимости, которые занижают сумму сделки для того, чтобы освободиться от уплаты налога. Однако я не думаю, что предложенный механизм будет нормально работать на практике. Во-первых, сам процесс формирования кадастровой стоимости до сих пор вызывает множество вопросов, так как он остается непрозрачным. Уже известны случаи, когда в результате переоценки были допущены ошибки, и кадастровая стоимость оказалось на порядок выше рыночной. Во-вторых, цена сделки может быть занижена не только по документам, но и в реальности. Например, если продавцу срочно требуются деньги в силу изменившихся жизненных обстоятельств, он будет готов уступить недвижимость по более низкой стоимости. Вряд ли предложенный налоговиками механизм учитывает подобные нюансы.

В каких случаях, как показывает практика, продавцом занижается стоимость имущества?

В большинстве случаев продавцы пытаются занизить стоимость недвижимости для того, чтобы освободиться от уплаты налогов. Однако покупатели, наоборот, стремятся указать полную сумму сделки. Они редко идут навстречу продавцам, поскольку занижение цены в договоре представляется им крайне рискованным действием. И это неудивительно, так как при признании договора недействительным все возвращается к положению, предшествующему сделке. Продавец получает квартиру, а покупатель – ту сумму, которая была указана в договоре.

Какую цену при заключении сделок с недвижимостью можно будет считать «неоправданно низкой»?

В налоговом законодательстве нет четкого определения рыночной цены, она может определяться несколькими методами. В целом, если говорить о совершаемых сделках, то рыночной считается цена, указанная в договоре между двумя физическими лицами в том случае, если они не взаимозависимы, то есть, не являются, например, ближайшими родственниками. Также могут учитываться скидки и надбавки, то есть, получается, что налоговым органам в данном случае придется рассматривать каждый случай отдельно.
Сложно сказать, какую цену можно считать неоправданно низкой, ведь для того, чтобы делать сравнения, необходимо иметь некую эталонную стоимость. Ею может стать кадастровая, но тогда нужны четкие механизмы: рыночные цены могут колебаться, причем довольно сильно (вспомним падение цен в 2008 году). Смогут ли госструктуры достаточно быстро реагировать на эти изменения? Также требует ответа вопрос об износе помещения, так как кадастровая стоимость должна изменяться каждый год с учетом амортизации. При продаже недвижимости существует очень много факторов, влияющих на стоимость. В одном и том же доме стоимость квартир, одинаковых по площади, может отличаться на 10-15 % в зависимости от этажа или того, в какую сторону выходят окна, есть рядом оживленные магистрали, трамвайные линии, железная дорога. Мало кто желает смотреть из своего окна на поток проезжающих машин. Соответственно, собственник уступает в цене, чтобы реализовать квартиру.
Если проект утвердят, возможно, что будет введен некий «коридор» в процентах от кадастровой стоимости, согласно которому и будут выявлять «неоправданно низкую стоимость». Другой возможный механизм - обязательная справка о рыночной стоимости от независимой оценочной организации, прилагаемая к пакету документов для регистрации права собственности. В данном случае у государства будут данные о стоимости, указанной в договоре купли-продажи, и рыночной стоимости на конкретный момент. И если разница будет существенной, то придется объяснять налоговой инспекции, почему так произошло. Но это, конечно, теоретическая точка зрения.

Как вы прокомментируете предложение ФНС?

В целом я положительно оцениваю новую инициативу Открытого правительства. Введение налога на имущество, приобретенное по заниженной стоимости, приведет к сокращению числа «серых» сделок с недвижимостью, заключение которых зачастую влечет за собой потерю и квартиры, и денежных средств. Сегодня при продаже жилья, находящегося в собственности менее трех лет, продавцы часто указывают в договоре купли-продажи сумму, не превышающую 1 млн рублей, уходя, таким образом от налога на доходы физических лиц (13% от суммы, полученной при продаже объекта). Если налоговое бремя при заключении таких «дешевых» сделок будет перенесено на покупателя, целесообразность применения этой крайне небезопасной схемы реализации жилья сведется к нулю. В результате мы получим более «чистый», с юридической точки зрения, и цивилизованный рынок недвижимости. При этом улучшения в основном затронут рынок «вторички», где сегодня «серые» схемы продаж наиболее распространены. На первичном рынке превалирует безналичная схема расчетов, и потому уход от налогов здесь в принципе не практикуется.

Как вы прокомментируете предложение налоговиков?

Подобное предложение налоговиков – не новинка. Более того – это схема, уже опробованная ФНС. По информации, имеющейся у нашей ипотечной службы, известны несколько случаев предъявления претензий налоговых органов к покупателям-ипотечникам, купившим квартиру с указанием в договоре заниженной стоимости. Выбор ипотечников для налоговой был совершенно оправдан, так как при ипотеке проводится оценка квартиры независимой оценочной компанией, что фактически показывает реальную рыночную стоимость квартиры. Удалось ли в итоге налоговикам взыскать с покупателей налог, я, к сожалению, не знаю.
Налоговые органы в этом случае ссылались на статью 40 НК РФ, которая, в том числе, описывает принципы взыскания налога с покупателей, приобретших товар ниже рыночной стоимости. Согласно этой статье стоимость недвижимости будет считаться заниженной, если ее цена будет на 20% ниже рыночной стоимости.

В каких случаях, как показывает практика, продавцом занижается стоимость имущества?

По практике, продавцы стремятся занизить стоимость квартиры в случаях, когда при продаже они должны платить большой налог. Кстати, довольно часто бывают случаи, когда взимание налога с продажи квартиры, хотя и совершенно законно, но в действительности совершенно несправедливо. Я говорю о случаях, когда квартира продается с целью приобретения другой квартиры. Т.е. о, так называемых, альтернативных сделках (замечу, что они составляют 70-80% от всех совершаемых сделок по купле-продаже квартир). Ведь реально человек здесь получает доход только в том случае, если в результате подобной сделки получает доплату. В противном случае он не только не получает доход, но и вынужден еще доплачивать, если, например, хочет увеличить площадь. И вот представьте теперь человека, который, к примеру, приватизировал квартиру менее трех лет назад, и хочет вместо нее приобрести другую, большую. И вместо того, чтобы направить все свои средства на доплату, он должен значительную сумму выплатить в виде налога. Но ведь реально он квартиру продает не с целью извлечения дохода, а с целью обмена ее на ту же недвижимость, только большего размера.

На мой взгляд, инициатива ФНС правильная. Налоги нужно платить. И если ФНС докажет, что при сделке с указанием заниженной стоимости налог все равно придется заплатить, не продавцу, так покупателю, то эта лазейка прекратит свое существование. Но вместе с этими действиями, на мой взгляд, необходимо более четко определить, что является доходом при продаже недвижимости. И если гражданин вместо принадлежащей ему квартиры приобрел другую, с такой же или большей стоимостью, то налог от продажи с него взыматься не должен. Если же стоимость купленной взамен квартиры будет ниже, чем у продаваемой, то налог должен браться с разницы в цене, т.е. с суммы реально вырученных продавцом денег.