Москва и Подмосковье оказались регионами с наиболее невыгодной ипотекой, следует из исследования РБК.Деньги.
По подсчетам аналитиков, семье из двух человек в Московском регионе не хватает в среднем 56-58 тысяч рублей на покупку квартиры в кредит. В Тверской области семьям в среднем не хватает 43 тысячи рублей, в Нижегородской - 42 тысячи рублей, Белгородской - 38 тысяч рублей, Тульской -28 тысяч рублей,и в Алтайской крае 26 тысяч рублей.
Для оценки доступности ипотеки «РБК.Деньги» сравнили среднемесячную номинальную зарплату семьи из двух человек (согласно данным Росстата на май текущего года) и размер требуемого дохода для комфортного обслуживания кредита. Необходимый доход рассчитывался исходя из того, что платеж по ипотеке не должен превышать 30% дохода семьи, иначе она попадает в категорию закредитованных.
Речь идет о проведенных исследованиях доступности жилья. Расчет производится из следующих данных: средняя стоимость жилья в регионе, средняя ставка ипотечного кредита. Проводится расчет, исходя из критерия, что семья может тратить 33 % от своего чистого дохода на выплаты по ипотечному кредиту. Расчеты делаются для квартиры эконом класса. В результате расчета определяется доход, необходимый для приобретения такой квартиры.
Для Москвы такой доход равен 150 т.р, для области 117 т.р. (Использован расчет НБКИ). Для Москвы этот доход снизился по сравнению с прошлым годом на 26 %, а для области на 6 %. То есть, средняя расчетная доступность улучшилась.
Усредненный расчет доступности показывает, что в столичном регионе цены на недвижимость стабильны, а ставка кредита уменьшилась.
Более точная оценка доступности требует сравнения динамики рассчитанного семейного дохода и доходов населения. Резкого падения доходов не произошло. Средняя номинальная зарплата в стране даже немного выросла.
Все расчеты могут отличаться для различных групп населения.
Вывод. Вывод о наиболее недоступной ипотеке для Москвы и Подмосковья не правильный. Абсолютная величина ипотечного кредита или выплат по нему не позволяет делать правильные выводы.
Любые цифры всегда «играют» в сравнении. Действительно, средняя стоимость квадратного метра жилья в Московском регионе выше почти в два-три раза, чем в среднем по регионам с активным рынком недвижимости. При этом, уровень доходов основной массы населения в разы не отличается. При этом, именно в Москве и Подмосковье в текущем году вводится в строй рекордное количество квадратных метров жилья и рынок уже перенасыщен предложением (прежде всего новостроек в Подмосковье), что влияет на снижение цен. При этом, именно в Москве и Подмосковье наибольшее количество предложения программ банков по кредитованию покупки жилья, в том числе с использованием различных форм господдержки и различные акции от застройщиков. Таким образом, с одной стороны, да, жилье в Москве более дорогой продукт для ипотечного клиента с точки зрения стоимости квадратного метра и уровня дохода, но порой более доступны, так можно получить вполне хороший вариант предложения от застройщика в совокупности с кредитной программой банка.
В целом конечно ипотека сегодня малодоступна для многих граждан нашей страны. Но при этом для рядового покупателя она по-прежнему является основным инструментом, с помощью которого он может приобрести недвижимость. Если говорить о Подмосковье, то на сегодняшний день примерно 70% сделок в новостройках массового сегмента проходит с использованием банковских займов. Поэтому, учитывая это и тот факт, что продажи недвижимости в столичном регионе выше, чем во многих других регионах России, говорить о наибольшей недоступности ипотеки для жителей Москвы и Подмосковья будет не совсем верно.
Результаты опубликованного в СМИ исследования можно объяснить следующим. При составлении рейтинга было взято условие, что ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 30% от суммы ежемесячного дохода семьи. Но в действительности ситуация может быть совершенно другая. Люди, которые сегодня берут ипотеку, фактически могут тратить на ежемесячные платежи по кредиту до 50% от своего ежемесячного дохода. Закредитованность - это тоже относительное понятие, например если уровень жизни будет падать такими темпами, как сейчас, то через пару лет тех, кто платил 30% от своего месячного заработка, так же можно будет причислить к категории закредитованных. И, наоборот, при росте доходов населения, процент отчислений на ипотеку будет расти, так как люди будут стараться поскорее снять с себя это обременение, то есть будут платить с опережением, пока будет такая возможность.
Да, это действительно так. Но нужно уточнить, что Москва и Подмосковье не единственные регионы, где ипотеку брать не выгодно. Простые расчеты среднестатистической официальной зарплаты в конкретном регионе, средней стоимости квадрата, ежемесячного платежа по кредиту , свидетельствуют о том, что на оставшуюся сумму после выплат жить практически невозможно или очень затруднительно. Многие не готовы идти на такие жертвы. Очень редки примеры пар, которым самостоятельно все-таки удается экономить и сделать существенные накопления.
Сейчас практически нет банков, готовых предложить программу «ипотека без первоначального взноса». Если и предлагаются, то под залог уже имеющегося жилья или комплексная программа ипотеки с потребительским кредитом на первоначальный взнос.