Государственный компенсационный фонд долевого строительства начнет свою работу в январе 2017 года, сообщил замминистра строительства РФ Олег Бетин.
По его словам, работа в этом направлении уже ведется, согласно поручению президента РФ.
Бетин сообщил, что в России на данный момент насчитывается порядка 600 проблемных домов. Число дольщиков, не получивших квартиры, по отчетам субъектов федерации составляет 45 - 46 тыс. человек.
Президент РФ Владимир Путин поручил правительству до 1 декабря создать государственный компенсационный фонд долевого строительства.
На ваш взгляд, создание фонд поможет решить проблему обманутых дольщиков?
На мой взгляд, введение компенсационного фонда – это своевременная мера. Не стоит забывать, что в период экономической нестабильности все участники строительного рынка (девелоперы, покупатели и страховщики) стали более взвешенными в своих решениях. Неудивительно, что достаточно «молодой» рынок страховых услуг в сфере долевого строительства оказался неэффективным инструментом защиты интересов дольщиков в условиях рецессии, когда никто не готов рисковать и переплачивать. Логично, что в такой ситуации часть ответственности должно было взять на себя государство.
Поэтому на сегодняшний день, полагаю, именно компенсационный фонд станет мерой, которая поможет придать уверенности покупателям и, тем самым, поддержать спрос на рынке. Для покупателей, по идее, ничего не должно измениться, так как в текущей редакции законопроекта зафиксирована ставка отчислений в компенсационный фонд, не превышающая 1% от каждого ДДУ. Сейчас девелоперы отчисляют частным компаниям как раз около 1–1,5%. То есть на стоимости квартир эти отчисления не скажутся.
Для страховщиков введение компенсационного фонда также не станет катастрофой. Это только на первый взгляд кажется, что, по сути, государство полностью вытесняет их с рынка, ведь в законопроекте четко прописано: никакого дублирования функций компенсационного фонда частными компаниями не будет. На самом же деле, по данным ЦБ, сборы страховщиков от ДДУ составили только 0,6% от общего объема сборов по всем видам страховой деятельности в 2015 году. Проще говоря, страховщики не теряют какой-то огромный и прибыльный рынок.
Менее однозначная ситуация складывается для девелоперов. Конечно, государство не создает в виде компенсационного фонда какой-то «аттракцион неслыханной щедрости», который будет спасать всех неудачников и авантюристов на рынке недвижимости, не сумевших правильно оценить риски своего проекта. Если мы посмотрим на инициативу властей в более широком контексте, то увидим, что она логично вписывается в общую стратегию зачистки рынка от ненадежных игроков. Наряду с компенсационным фондом, в проекте также предусмотрено повышение размера уставного капитала застройщика и введение единого реестра всех девелоперов. Полагаю, что в конце концов малые и ненадежные застройщики будут вынуждены уйти с рынка. В то же время, государство попытается предотвратить в будущем коллапсы крупных девелоперов вроде СУ-155, чтобы не допустить хаоса в отрасли.
Таким образом, в среднесрочной перспективе данная мера поможет рынку. Однако ее долгосрочное влияние на рынок станет понятным только после того, как инициатива Госдумы приобретет более конкретное оформление в виде указов Правительства. По сути, создается инструмент, который может проводить как жесткую, так и дифференцированную политику в отрасли.
На мой взгляд, нововведение может стать эффективным механизмом защиты дольщиков. Главное, чтобы любая компания, независимо от ее проектной истории, могла застраховать свои риски перед дольщиками путем отчислений в компенсационный фонд. Тем более что со стороны застройщиков были большие нарекания к существующей системе. Компенсационный фонд может стать хорошей альтернативой обязательному страхованию застройщиков только при большой прозрачности и ответственности перед дольщиками.
По идее, для потребителя ничего не должно поменяться, так как в текущей редакции законопроекта появилось четкое ограничение размера отчислений в компенсационный фонд – не более 1%. Сейчас застройщики отчисляют страховой компании около 1-2% от каждого договора. Как правило, эти расходы девелопера уже включены в стоимость объекта, так что в краткосрочной перспективе никакого увеличения цен не ожидается. Однако впоследствии появление компенсационного фонда с четкой политикой страхования рисков застройщиков может привести к выдавливанию с рынка малых строительных компаний и уменьшению конкуренции среди застройщиков. Как правило, это ведет к росту цен, что не исключено по итогам принятия изменений в 214-ФЗ.
Я считаю, что единый компенсационный фонд действительно поможет рынку долевого строительства. Существующая сегодня система страхования рисков оказалась неэффективной. Поначалу долевое строительство страховали те компании, которые реально были не в состоянии покрыть ущерб в случае наступления страхового случая. Затем государство сократило число страховщиков, введя список авторизованных компаний, имеющих право страховать ДДУ. В этот список вошли в основном крупные страховщики, которые могли покрывать возможные убытки долевого строительства, но не хотели этого делать, так как считали риски чрезмерно высокими. В итоге, сложился цугцванг, который власти разрешили введением компенсационного фонда. Полагаю, что это был единственный разумный выход из ситуации. Во-первых, компенсационный фонд будет достаточно большим, чтобы покрывать ущерб от возможных долгостроев – едва ли даже самый большой страховщик смог бы спасти крупнейшего застройщика. Во-вторых, большая финансовая «подушка» фонда позволит проводить ему более гибкую страховую политику, и доступ к страхованию получат малые девелоперы, которые ранее не находили понимания у крупных страховщиков. В-третьих, покупатели новостроек по ДДУ почувствуют большую уверенность, так как теперь их риски будет страховать государство, которому традиционно наши сограждане доверяют больше, чем частным структурам.
Данный механизм описывает решения финансирования стройки на проблемных объектах, но не дает гарантии дольщикам. Он не может гарантировать, скажем, банкротство одного, а потом и последующих застройщиков. Также имеет ряд спорных и пока не прозрачных моментов, например, как распоряжаться деньгами, будут ли это живые деньги, которые вернутся дольщикам или же они уйдут на дострой? Предыдущие механизмы и правила защиты дольщиков действительны при работе компенсационного фонда или они обнулятся. К слову, если не отменить страхования застройщика, который сейчас действует, он будет дублироваться с функционалом фонда, поэтому пока это представляется как двойная финансовая нагрузка на застройщиков и инвесторов, из денег которых скорее и будет пополнятся данный фонд. Однако он никак не решит проблему обманутых дольщиков.
На наш взгляд, это не поможет решить глобально проблему обманутых дольщиков, но может стать более действенным инструментом , чем страхование ответственности застройщиков. Страховые компании так и не взяли на себя риски по недострою. Безусловно, есть вопросы, которые нужно решать комплексно в рамках создания данного фонда, а также избежать непрозрачных моментов, с которыми мы, как застройщики, уже сталкиваемся при его обсуждении. Объемы финансирования, о которых идет сейчас речь, недостаточны, для того чтобы решать вопросы недостроя. И в этом случае стоит разработать механизмы, направленные на распределения средств, которые помогут также субсидировать ипотеку или же сделают жилье доступнее. Но перспектива у данного фонда есть, при условии общей сознательности и ответственности застройщика. В любом случае ситуация меняется и мы видим положительную динамику в этом направлении.