Россия поднялась на 9 позиций в рейтинге Global House Price Index и по результатам I квартала 2016 года занимает 37 место. По данным брокера Knight Frank, за три месяца цена в рублях на жилую недвижимость в РФ увеличилась на 3.6%. За полгода прирост составил 3.2%, а за год – 1.5%.
Лидер рейтинга Global House Price Index – Турция – продемонстрировала замедление роста цен до 15.3% с 18.4% (в годовом выражении). Вторую строчку заняла Швеция с приростом стоимости недвижимости в 2.5% в I квартале. За год страна поднялась с девятого на вторую позицию, показав прирост в цене на 12.9%. Замыкает тройку лидеров Новая Зеландия, несмотря на то, что стоимость жилья в национальной валюте уменьшилась на 1.1% (прирост за год – 11.0%).
В десятку стран с самым дорожающим жильем в мире также вошли: Литва, Мальта, Австралия, Мексика, Израиль, Австрия и Ирландия. В этих государствах годовые цены увеличились от 7.4% до 10.5%.
Отчет брокерской компании свидетельствует о том, что за первый квартал индекс цен на жилье увеличился на 3.4%. Стоимость жилья была зафиксирована в 43 странах, а 12 рынков показали снижение. Больше всего недвижимость подешевела в Греции, Тайване и на Украине.
Можно ли говорить о долгосрочной смене тенденций к росту цен на недвижимость в РФ, учитывая результаты исследования?
Возможный рост цен на жилье мы предсказывали еще полгода назад. Объективные факторы: укрепление рубля, которое мы наблюдаем в последние месяцы, восстанавливающийся после кризиса 2014 года спрос на жилье и удорожание строительных материалов. Например, с начала года довольно существенно увеличилась цена на арматуру: по данным портала Stroytorgi, практически в два раза. Импортные материалы и комплектующие на протяжении долгого времени росли в цене из-за курса валют, также стали выше коммунальные и эксплуатационные расходы, затраты на энергоносители. Выросшей себестоимости строительства мы также «обязаны» введению системы «Платон» - в полной мере последствия этой меры стали проявляться только сейчас. В таких условиях девелоперам, которые работают над своим продуктом и соблюдают сроки строительства, становится сложнее удерживать цены на прежнем уровне и тем более невозможно демпинговать. Жилье в качественных и востребованных проектах дешевле точно не будет. При этом, к примеру, наши покупатели вполне могут рассчитывать на выгодные сезонные акции, специальные предложения и программы лояльности.
Можно ли говорить о долгосрочной смене тенденций к росту цен на недвижимость в РФ, учитывая результаты исследования?
Говорить о едином рынке недвижимости целой страны, особенно такой большой как Россия, можно с большой натяжкой. Фактически он, как лоскутное одеяло, состоит из множества локальных рынков, на которых наблюдается противоречивая ценовая динамика. Поэтому индекс цен на жилье, основанный на данных со всей страны, это в большой степени «средняя температура по больнице». Кроме того, точность таких расчетов всегда спорна. К примеру, по подсчетам Knight Frank в докладе «Global House Price Index», в 2015 году цены на жилье в России выросли на 1,5%. А вот по данным Росстата и Международного валютного фона они упали на 5,67% и 13,4%, соответственно.
С большей точностью можно говорить о ценовой динамике на локальных рынках. В частности, в Москве по нашим данным за прошлый год средняя стоимость жилья (всех сегментов) снизилась на 4%. Причем это снижение было вызвано не единогласным понижением цен в существующих проектах, а выходом на рынок большого числа новостроек с изначально бюджетными предложениями в массовом сегменте. То есть, рассматривать ценовую динамику вне сегментов некорректно. Ситуация несколько сложнее, чем она видится авторам «Global House Price Index».
Если говорить о текущем положении дел, то средняя цена в массовом сегменте продолжила снижение. В мае она составила 141 200 рублей за квадратный метр. С начала 2016 новостройки потеряли в цене 4,5%, а с момента начала снижения (июнь 2015) – 12,15%.
В то же время, далеко не все столь мрачно, и с оптимистическими настроениями аналитиков Knight Frank можно согласиться. Первой «ласточкой» позитивных изменений на рынке с начала года стал рост числа ипотечных сделок, который удвоился с начала года и в мае на 43% превысил аналогичный показатель прошлого года. Иными словами, покупатель нащупал «ценовое дно» и начал приобретать недвижимость. В следующем году эта тенденция будет поддержана ростом ВВП, который прогнозируют Минэкономразвития.
Можно ли говорить о долгосрочной смене тенденций к росту цен на недвижимость в РФ, учитывая результаты исследования?
Нет, вряд ли результаты данного исследования могут говорить о начале тенденции к росту цен, по крайней мере, если мы говорим о недвижимости массового сегмента в Московском регионе. Во-первых, в докладе говорится об увеличение стоимости в 1 кв. 2016 года по сравнению с предыдущим периодом, то есть 4 кв. 2015 года, половина которого пришлась на традиционные предновогодние «распродажи» от застройщиков. Тогда большинство девелоперов повсеместно предлагали хорошие скидки, поэтому, вполне возможно, что и средняя стоимость квадратного метра с учетом предоставляемых дисконтов, в последнем квартале прошлого года была ниже, чем в 1 кв. 2016 года, когда размеры скидок начали постепенно уменьшаться. Во-вторых, даже согласно представленным данным рост стоимости был небольшой и составил 3,6%, а в годовой динамике еще меньше, всего 1,5%, что, скорее всего, может являться следствием роста цен в определенных проектах в связи с повышением строительной готовности домов, а не на рынке в целом.
Сегодня стоимость недвижимости эконом-класса зафиксировалась на низком уровне и застройщики пока не планируют существенно повышать цены в ближайшей перспективе. Ведь уровень конкуренции между проектами по-прежнему остается достаточно высоким, а покупательский спрос в связи с падением доходов населения постепенно снижается. Поэтому любое резкое повышение цен сегодня может негативно сказаться на продажах.