В период с января 2013 года по январь 2016 года средняя площадь квартир в столице уменьшилась на 24% - до 69.1 кв. м. Количество же жилых проектов в массовом сегменте, в которых есть студии, выросло в 7 раз. Такие данные приводит компания «Бест-Новострой».
Аналитики компании констатируют, что сегодня 60% спроса на первичном рынке эконом-/комфорт-класса в столице приходится именно на малогабаритные квартиры: «однушки» и студии. За два года появились квартиры площадью менее 20 кв. м, добавляют в аналитическом центре Est-a-Tet.
В то же время эксперты подчеркивают, что цены на малогабаритные квартиры за два года заметно выросли, ввиду повышенного спроса, пишут «Ведомости». Так, стоимость 1 кв. м в квартире площадью меньше 20 кв. м увеличилась на 57%; 1 кв. м жилого пространства в квартире площадью 21-30 кв. м подорожал на 34.5%. Впрочем, цена за 1 кв. м в квартирах с площадью от 31 до 35 кв. м понизилась на 5.7%. В Est-a-Tet добавляют, что за два прошедших года предложение малогабаритных квартир на первичном рынке выросло в четыре раза.
Какая судьба ожидает крупногабаритные квартиры при нынешней конъюнктуре?
На мой взгляд, в ближайшие несколько лет объем предложения многокомнатных квартир в новостройках массового сегмента будет сокращаться. Ведь основной спрос сосредоточен именно на недвижимости небольших площадей, студиях и «однушках». Их популярность, в первую очередь, обусловлена доступной ценой. Сегодня лишних денег ни у кого нет, а брать крупные кредиты многие опасаются из-за экономической неопределенности и нестабильности, поэтому в большинстве случаев и приобретают малогабаритное жилье.
Многокомнатные квартиры это менее ликвидный для застройщика продукт, чем скажем «однушки» или «двушки», поэтому и цены на подобные лоты растут не так динамично. Более того, при проведении различных акций, застройщик, как правило, дает самый высокий дисконт именно на квартиры большой площади.
При этом интерес к подобным квартирам тоже сохраняется. И совсем отказываться от строительства жилья больших площадей, конечно, нельзя. Но интерес этот можно назвать довольно сдержанным, хотя в целом сейчас, действительно, выгодно покупать «трешки» и «четырешки» — застройщики зачастую предлагают хорошие скидки и на многокомнатные квартиры. Цена квадратного метра в больших квартирах традиционно ниже, чем в студиях и «однушках», а с учетом скидки она становится еще более привлекательной.
Какая судьба ожидает крупногабаритные квартиры при нынешней конъюнктуре?
Небольшие квартиры, включая студии, являются популярным вариантом среди покупателей. В общей структуре на такие предложения в среднем приходится около 50% спроса. От месяца к месяцу данный показатель варьируется, но в пределах всего нескольких процентов. Иными словами, спрос на предложения небольшого метража остается устойчивым, что можно объяснить доступность такого жилья. Учитывая данное обстоятельство, застройщики пересматривали площади квартир в сторону снижения, что позволило адаптироваться к запросам рынка и пережить даже не самые лучшие его периоды. Однако отметим, что в бизнес-классе основной спрос приходится на варианты попросторнее. Поэтому здесь предлагается хороший выбор двухкомнатных, а также трехкомнатных квартир. Кроме того, в состав новостройки включаются многокомнатные варианты. Подобная ситуация объясняется наличием другой целевой аудитории и, соответственно, запросов к жилью.
Какая судьба ожидает крупногабаритные квартиры при нынешней конъюнктуре?
Полностью отказываться от крупногабаритных квартир нельзя. Достаточно соблюдать разумный баланс: квартиры большой площади могут занимать в общем пуле не больше 15 % (в том числе и повышенной комфортности на верхних этажах). Небольшое количество предложений всегда найдет своего покупателя. В основном данным жильем интересуются семейные люди и у них есть выбор даже в комфорт классе: при сумме 5-7 миллионов приобрести небольшую квартиру в Москве, или большой площади в районах Ближнего Подмосковья.
Востребованность крупногабаритных квартир также зависит от планировки, соотношения жилой и общей площади, количества окон. При свободной планировке, можно создать из 70 кв.м. метров полноценную трехкомнатную квартиру, но при учете хотя бы трех окон. Например, достаточно популярный вариант евро планировки: кухня ниша, плюс просторная столовая, две отдельные комнаты. Если на данной площади только два окна, вариантов для фантазии уже не столь много и навряд ли данная квартира привлечет семейные пары с детьми.
То есть, крупногабаритные квартиры не уйдут с рынка, но их доля уже достаточно сократилась, поэтому переизбытка предложений, в отличие от небольших студий, наблюдаться не будет.
Какая судьба ожидает крупногабаритные квартиры при нынешней конъюнктуре?
В Московских проектах агентства «Азбука Жилья» спрос распределяется следующим образом: однокомнатные квартиры до 45 кв. м. – 50 %; двухкомнатные квартиры до 70 кв. м. – 30 % и трехкомнатные до 100 кв. м. – 20 %.
Студии и однокомнатные квартиры до 35 кв. м. приобретались инвесторами для вложения денег и для сдачи в аренду. При этом для каждого класса недвижимости характерны свои диапазоны площадей соответствующих типов квартир. Так, для эконом-класса диапазон площадей однокомнатных квартир находится в пределах 32-45 кв. м. Та же ситуация и с другими типами квартир.
Традиционно, крупногабаритные квартиры, такие как большие однокомнатные квартиры более 55 кв. м. либо трехкомнатные квартиры более 90 кв. м., пользуются гораздо меньшим спросом со стороны покупателей, нежели квартиры с «традиционным» метражом. Ввиду большего бюджета покупки подобные лоты либо неликвидны с точки зрения стоимости для покупателей, либо невыгодны для застройщика, который вынужден резко опускать цену на подобную квартиру фактически до бюджета покупки среднестатистической квартиры соответствующего типа.
В настоящее время покупают квартиры для себя, для жизни. Семьи из 3-5 человек предпочитают взять ипотечный кредит, но купить себе 2-3 комнатную квартиру. Учитывая достаточно стабильную долю больших и многодетных семей, спрос на квартиры с несколькими комнатами будет сохраняться на примерно одном уровне с небольшими корректировками в кризисный период в сторону некоторого уменьшения площадей с сохранением количества комнат. В ситуации снижения доходов у большинства домохозяйств важнейшим фактором при выборе квартиры является бюджет покупки, который можно уменьшить при выборе квартиры с меньшим метражом, но таким же количеством комнат.
Какая судьба ожидает крупногабаритные квартиры при нынешней конъюнктуре?
Для начала замечу, что я бы не назвал двухкомнатную квартиру в 60 кв. м малогабаритной, это скорее средняя площадь. Вообще тренд на снижение размера площадей в квартирах в Москве, причем даже в проектах бизнес-класса, мы наблюдали еще во время прошлого кризиса, и какого-то особого усиления этой тенденции сейчас я не наблюдаю. Объясняется это просто – массовый покупатель предпочитает качественное жилье пусть и небольшой площади, а потребности в больших пространствах реализуются только в случае высокого уровня достатка.
Отдельно внимания заслуживает такой продукт, как студии. Фактически студия – это квартира с одним окном, без возможности организации в ней двух изолированных помещений. Наша компания к подобному формату относится настороженно. Сегодня на рынке хватает объектов, в которых большое количество студий создает серьезный дисбаланс. В будущем это может обернуться многими проблемами. Не секрет, что такие квартиры чаще всего представляют собой инвестиционный интерес, приобретаются с целью последующей перепродажи или для сдачи в аренду. Соответственно, с ухудшением инвестиционного климата на рынке недвижимости и массовым оттоком людей, готовых вкладывать деньги в жилье не «для себя», я полагаю, и подобные форматы будут постепенно уходить.
Да, спрос на малогабаритное жилье понятен. Небольшая квартира за небольшие деньги способна удовлетворить базовую потребность покупателя в жилье. Для застройщика выгоды очевидны: подобное жилье можно строить в больших объемах, а цену в любой момент повысить. Но при этом нельзя забывать о следующем факторе: малогабаритные квартиры покупают, как правило, не от хорошей жизни. Это определенная категория граждан, и их скопление в рамках одной локации грозит своеобразной социальной «катастрофой» в будущем – образованию этаких городских «гетто», квартиры в которых рискуют быть не проданными никогда.
Возвращаясь к уже сказанному, отмечу, что инвесторы с рынка уходят, жилье сегодня покупается в основном «под себя». Согласитесь, что редкий человек захочет купить для себя, а уж тем более для своей семьи однушку площадью 20 кв. м. Нет, он будет искать любую возможность купить полноценную квартиру, пусть даже ту же однокомнатную, если средства не позволяют рассчитывать на большее количество комнат. На мой взгляд, кстати, это один из важнейших параметров. Правильная планировка или возможность устроить в помещении несколько комнат является серьезным преимуществом. Так что при одинаковом метраже клиент, скорее, предпочтет ту квартиру, в которой комнат больше.
Словом, я не верю, что малогабаритное жилье в состоянии как-то пошатнуть позиции на рынке квартир «нормальных» площадей. Это может быть неким временным, побочным, эффектом, но стать долгоиграющей «историей» не сможет ни сейчас, ни потом. При этом, разумеется, квартиры существенно большей, чем средняя, площади как были, так и останутся вариантом для состоятельной аудитории.