Расчет налога на офисную недвижимость будет производиться исходя из ее кадастровой стоимости

Первое на что обращает внимание новая редакция статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, которая (собственно) и позволила определить новую налогооблагаемую базу в отношении названных выше объектов недвижимости в виде их кадастровой стоимости, это ее пункт 2. Читаем его внимательно:

«Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.»

Иными словами, для применения новой налогооблагаемой базы не достаточно принятия Мосгордумой закона, который устанавливает кадастровую стоимость объекта недвижимости основой для исчисления налога на имущество по названным объектам недвижимости. Необходимо еще и некое утверждение в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Таким образом, необходимо сначала пройти процедуру оценки кадастровой стоимости. А эта процедура предполагает право собственника объекта оценки (недвижимости) оспаривать результаты оценки.

Теперь вопрос: а кто-то видел соответствующую оценку в отношении своего имущества? Полагаю, что подавляющее большинство ответит отрицательно. Между тем вопрос о кадастровой стоимости не праздный. Ведь принципиально кадастровая стоимость - это некоторый усредненный показатель, не принимающий достаточно большое количество субъективных факторов, которые могут существенно влиять на стоимость недвижимости. В мире, обычно, от введения кадастровой стоимости выигрывают собственники, которые владеют сравнительно новой недвижимостью. Они часто игнорируют эти самые "субъективные факторы", и это приводит к тому, что объект оценивается достаточно часто ниже его т.н. балансовой стоимости. С учетом того, что очень часто в нашей стране сметы на строительство по известным причинам завышаются (особенно когда есть возможность договориться с подрядчиком о некоторых преференциях за подобное развитие событий), такой поворот событий не исключен и в Москве.

Поэтому давайте не судить преждевременно и сначала посмотрим на то, что собственно представляет собой соответствующая кадастровая стоимость и реально ли ее снижение в процедуре оспаривания? Что касается снижения - можно смело ответить утвердительно с долей вероятности в 80%. Так же можно сказать, что с такой же степенью вероятности снижение этой кадастровой стоимости скорее всего составит порядка 20%.

Уже наверное стало легче. Теперь обратим внимание на ставки налога. Отметим, что они ниже, чем 2,2% от т.н. балансовой стоимости и начинаются с 0,9% от кадастровой стоимости в 2014 году, 1,2% в 2015 и т.д. с повышением до 2,0% в 2018. Элементарные прикидки в уме подтверждают догадки, что мировой опыт скорее всего будет работать и в Москве – по крайней мере поначалу налог на недвижимость у тех, кто ввел объект сравнительно недавно, будет скорее всего ниже первоначально прогнозированного. Потом конечно ситуация усугубиться.

Не стоит забывать и о поворотливости наших сограждан. С учетом того, что налог касается организаций, многие наверное смогут провести не такой уж сложный подсчет и сэкономить на налоге переведя право собственности на себя, маму или иного близкого человека и применив патентную систему налогообложения, которая исключает и выплаты повышающегося налога на имущество физических лиц. С учетом того, что большинство объектов «стрит-ритейла» принадлежат фактически мелким собственникам, мы полагаем что около 30% из них воспользуются подобным налоговым маневром.


Все вышеперечисленное приводит нас к мысли о том, что арендодатели сначала сядут за подсчеты и анализ возможностей оптимизации своего растущего налогового бремени. С учетом того, что часть предпринимателей найдут приемлемый выход из ситуации, это скорее всего создаст некоторое давление на рынке аренды недвижимости: арендодатели ведь тоже не могут бесконечно повышать арендные ставки из-за боязни вообще потерять арендный доход на время пока рынок не перестроится. Поэтому повышение арендных ставок будет скорее всего: (а) происходить не сразу с 2014 года (т.е. я полагаю, что большинство либо не смогут воспользоваться такой возможностью в силу условий договоров аренды, либо в силу экономических причин), а где то с года 2015ого, (б) все-таки будет (по крайней мере в среднем) не прямо пропорциональным увеличившемуся налоговому бремени.