Государство готово помогать обманутым дольщикам за счет средств со специального компенсационного фонда. Такую идею озвучил Владимир Путин в рамках выступления на заседании Госсовета РФ. Он указывает на то, что создание фонда поможет минимизировать риски незавершенного строительства и защитить права дольщиков.
Глава страны подчеркнул, что принимаемых мер сегодня недостаточно для решения проблем на рынке долевого строительства, а компенсационный фонд поспособствует их решению.
Предполагается, что средства фонда (общий объем составит 30-35 млрд рублей в год) будут направляться на новые долгострои, а не на прикрытие неэффективной работы девелоперов. В Минстрое пояснили, что средства фонда будут формироваться за счет денег, которые отчисляют застройщики в страховые компании, сообщает «РИА Недвижимость». На практике компенсационный фонд будет аналогом Агентства по страхованию вкладов, только на рынке жилищного строительства.
Для реализации проекта необходимо внести соответствующие поправки в закон о долевом строительстве. Вдобавок, необходимо провести инвентаризацию объектов незавершенного строительства, а также разработать план достройки и узаконивания прав собственности. Еще один механизм решения проблем долевого строительства, по мнению президента РФ, - жилищно-строительное сотрудничество с участием корпоративных бюджетов.
Как Вы оцениваете идею создания компенсационного фонда обманутых дольщиков?
За несколько последних десятилетий благодаря долевому строительству миллионы российских семей смогли приобрести качественное жилье, существенно сэкономив - купив квартиру еще на стадии строительства, то есть по самой доступной цене. Неудивительно, что покупка в рамках Договора долевого участия пользуется популярностью, а над улучшением схемы ДДУ продолжают работать и правительство, и застройщики.
При этом для защиты прав дольщиков уже сделано немало – с этой целью разработан такой инструмент, как страхование гражданской ответственности застройщиков. Для этого существует несколько вариантов, включая договор поручительства с банком, страхование через страховую организацию, но по-настоящему работающим методом, доказавшим свою эффективность, является членство в Обществе взаимного страхования ответственности застройщиков. Причем именно на базе ОВС может быть реализовано и предложение Владимира Путина о создании компенсационного фонда для обманутых дольщиков. Создание такого фонда – безусловно, хорошая идея, которая в случае реализации может стать действенной мерой.
Кроме того, необходимо и ужесточать требования к застройщикам, работающим в рамках долевого строительства. Так, помимо предъявления строгих требований к вступлению, ОВС осуществляет постоянный строительно-финансовый мониторинг деятельности членов общества и целевого использования ими денежных средств соинвесторов, что способствует повышению прозрачности деятельности застройщиков. Еще одним из наиболее приемлемых вариантов улучшения схемы ДДУ может стать введение механизма и закона о санации. То есть по такой же схеме, как санируются банки, должна происходить санация застройщиков в случае их банкротства и невозможности выполнить обязательства перед дольщиками гарантирующей организации, которой может выступать банк или страховая компания.
Как Вы оцениваете идею создания компенсационного фонда обманутых дольщиков?
На мой взгляд, единая госструктура, аккумулирующая средства от застройщиков, необходима рынку. Компенсационный фонд может стать альтернативой обязательному страхованию, в эффективности которого нет полной уверенности. Вряд ли даже самый известный страховщик сможет возместить обязательства при банкротстве крупного девелопера. Если же средства будут собираться «в один котел», а не по разным страховым компаниям, то это станет гораздо более эффективным инструментом помощи обманутым дольщикам. Однако желательно, чтобы компенсационный фонд для жилищного строительства был структурой федерального, а не регионального значения. Иначе есть риск, что области с меньшим объемом строительства попросту не смогут сформировать с помощью отчислений полноценный эффективный фонд.
Как Вы оцениваете идею создания компенсационного фонда обманутых дольщиков?
Создание компенсационного фонда – необходимая мера, которая поможет защитить интересы дольщиков. Однако сразу же возникает несколько вопросов. Во-первых, нужно ли будет страховать ответственность по 214-ФЗ? Ведь, по сути, компенсационный фонд берет на себя функционал страховых компаний. И нет никакого смысла дублировать работу страховщиков и государственного органа. Во-вторых, не утвержден размер страховой комиссии. Очевидно, что она не должна превышать действующие ставки страховых компаний (1-2%), которые уже сегодня высокие для общего бюджета проекта. В противном случае нововведение только ударит по себестоимости проектов, создав больше проблем, чем пользы. Это может привести к обратному эффекту, а именно – росту цен, как следствие – еще большему падению спроса. Поэтому при создании компенсационного фонда необходимо упразднить обязательное страхование ответственности застройщиков либо же уменьшить отчисления настолько, чтобы в совокупности проценты за страхование и компенсационный фонд не превышали текущие затраты.
Эффективность компенсационного фонда во многом зависит от того, на каком уровне он будет работать – районном, региональном, государственном? Одно дело, когда страховые взносы поступают в единый госорган от всех девелоперов России, создавая фонд для возмещения ущерба обманутым дольщикам. Другое дело, когда средства приходят в районный госорган от нескольких девелоперов. Вряд ли в случае банкротства фонд сможет компенсировать затраты на возмещение ущерба – на это просто не хватит собранных средств.
Как Вы оцениваете идею создания компенсационного фонда обманутых дольщиков?
Идея в принципе правильная. Компенсационный фонд поможет успокоить тех покупателей недвижимости, которые уже заключили договоры долевого участия, а также придаст уверенности тем, кто подумывает о покупке. Если компенсационный фонд придет на смену уже существующей системе страхования ДДУ, а не станет очередным дополнительным побором, то он поможет и застройщикам. Поддержка учрежденного государством фонда, конечно, вселяет в девелоперов большую уверенность, чем частные страховщики.
Пока рано с уверенностью говорить о том, что этот институт окажется полезным или бесполезным. Предлагаю дождаться более детальной информации о том, как именно будет работать новый компенсационный фонд. Но уже сейчас можно сказать, что идея выглядит привлекательной как для дольщиков, так и для застройщиков. Многое будет зависеть от размера фонда, но по приблизительным оценкам для его эффективной работы понадобится около 160 млрд рублей. А прежде чем он наполнится отчислениями от застройщиков, я полагаю, что на начальном этапе в случае банкротства каких-то крупных компаний государство поможет ему субсидиями.
На сегодняшний день мы уже платим отчисления страховым компаниям при заключении каждого договора, причем в среднем размер этих отчислений как раз составляет примерно 1-1,5% от цены квартиры в зависимости от степени готовности дома. Поэтому если вновь учреждённый компенсатор будет собирать отчисления в таком же размере, то цены не повысятся. Мы рассчитываем на то, что с появлением компенсационного фонда, страхование ДДУ будет упразднено, иначе это было бы нелогично создавать два источника покрытия одних и тех же рисков.