Сроки возврата инвестиций в торговую недвижимость с готовым арендным бизнесом в центре Москвы увеличились в среднем с 9-10 до 13-15 лет, сообщается в исследовании компании Kalinka Group.
Увеличение срока окупаемости напрямую связано с все более возрастающей разницей между ценой коммерческих помещений и отстающей в росте арендной платой.
«С переходом на расчеты в рублях, стоимость объектов стрит-ритейла в ЦАО в российской валюте в среднем выросла на 15-25% по сравнению с докризисными значениями. Вместе с тем средняя ставка аренды в течение двух лет снизилась на 5-10%», - отмечается в исследовании.
Наиболее популярны среди инвесторов объекты площадью 70-120 кв.м в бюджете до 100 млн руб., расположенные не на первой линии центральных торговых коридоров, где стоимость квадратного метра ниже.
Не можем полностью согласиться с фактом отстающей в росте арендной платы для всего рынка стрит-ритейла. Один из типичных примеров - это несколько помещений на Старом Арбате, которые экспонировались как на аренду, так и в продажу. Цены на аренду на оставшиеся помещения за последние 2 месяца увеличились на 15%, цены на продажу остались прежними.
Более того, инвестор, приобретающий доходную недвижимость, всегда внимательно смотрит на альтернативные источники получения дохода. Действительно, ставки по вкладам в банках снизились, но не в полтора раза.
Скорее всего, именно в этой выборке, которую коллеги делали при анализе, скопилось избыточное количество давно экспонируемых предложений с завышенными ценами, которые исказили общерыночную статистику. С другой стороны, спрос на торговые объекты ценой до 50 млн в ЦАО всегда будет повышенным, поскольку в городе действительно присутствует избыток "кэша", и в ожидании экономической оттепели некоторые собственники могут поднимать цены.
Вот только общее правило гласит, что покупка торговой недвижимости - это не инвестиции в формате "на эмоциях", а обдуманный шаг с целью иметь стабильную доходность и явно не на уровне ставок по вкладам в "Сбербанке".
Мы не можем подтвердить результаты проведенного исследования, поскольку нам не известны сделки, которые проходили с лотами, окупаемость которых составляла бы 13-15 лет. У инвесторов сегодня есть большой выбор, поэтому они могут найти помещения с лучшими характеристиками. В действительности сегодня, как правило, проходят сделки с объектами, сроки возврата инвестиций которых составляют в среднем 7,5-9 лет. При этом в продаже действительно есть предложения, с заявленными сроками окупаемости в 13 и более лет, однако подобные лоты наши клиенты даже не рассматривают.
Сегодня вектор спроса в стрит-ритейле сместился в сторону продуктовых магазинов, поскольку данный формат наиболее устойчив к кризису. И пригодных для этого помещений с окупаемостью 9-10 лет в продаже имеется достаточно много. Увеличение сроков возврата инвестиций может быть в объектах «премиального» стрит-ритейла, которые расположены на основных торговых коридорах внутри садового кольца, а также вдоль крупных, оживленных улиц в наиболее престижных районах столицы, например на Кутузовском, и Ленинском проспекте. Однако и здесь нам не известны сделки с лотами, окупаемость которых превышала бы 10 лет.