Минэкономики опубликовал на госпортале regulation.gov.ru проект поправок в закон «О концессионных соглашениях», в котором предлагается разрешить строить в рамках концессии наемные дома социального использования.
Предполагается, что строить их будут местные власти и частные застройщики, при этом потолок арендной платы вводится на уровне субъектов РФ. Уточняется, что арендные ставки в наемных домах социспользования будут не выше рыночных.
На сегодня в арендном жилье нуждаются 1,9 млн человек, а его строительство значительно отстает от планов. В Минстрое данную инициативу приветствуют, отмечая, что в федеральном бюджете средств на создание арендного фонда не предусмотрено, а регионам их не хватает.
Отметим, что создание рынка доступного арендного жилья - один из приоритетов жилищной политики государства. Развитие арендного фонда предусмотрено госпрограммой «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан».
Как вы оцениваете предлагаемую модель строительства доходных домов с арендой на льготных условиях?
В принципе все наемные дома должны быть отданы в частные руки, а государство может делать заказ на предоставление услуг аренды с фиксированными ставками для определенных категорий граждан.
Наемный дом и коммерческого, и социального найма имеет абсолютно одинаковую экономику - концентрация затрат в течение трех лет и возврат инвестиций в течение 15-ти лет. Цифры можно обсуждать.
В строительной отрасли нет инвестиций с таким сроком окупаемости. Спасти положение может формирование новой категории инвесторов и новой категории предпринимателей. Сама по себе концессия не даст эффекта. Выход в практической реализации возможности секьюритизации арендных платежей, когда бизнес осуществляется в два этапа. На первом этапе за кредитные средства строится наемный дом. На втором этапе проводится выпуск тех или иных ценных бумаг, обеспеченных арендными платежами. Средства от размещения ценных бумаг позволяют вернуть кредит.
Условно говоря, чтобы схема работала необходимо сначала вложить много трехлетних средств, а потом привлечь много 15-летних.
Чтобы оценить предложенную модель строительства наемных домов, рекомендую обратиться к международному опыту, так во многих европейских странах уже достаточно давно успешно реализуется модель ГЧП при строительстве некоммерческого арендного жилья. Такая форма партнерства позволяет «убить двух зайцев» - снизить государственные расходы и реализовать идеи социально-имущественного смешивания.
Основными инвесторами в большинстве случаев выступают некоммерческие жилищные ассоциации и частные застройщики, получающие поддержку от государства за счет субсидирования и налоговых льгот, что является дополнительным стимулом для организаций. К примеру, в Германии получение субсидии частным инвестором возможно, только если он готов предоставлять жилые помещения внаем целевой группе населения, определенной государством. А в Австрии субсидии предоставляются в форме долгосрочных государственных займов под низкий процент.
В случае размещения контрактов на конкурсной основе преимущество привлечения частных инвесторов состоит в том, что существующая между ними конкуренция способствует повышению качества строительства.
Сдача в аренду осуществляется либо муниципалитетом, либо частным застройщиком при условии выполнения им требований о предоставлении жилья приоритетным категориям арендаторов. Нередко государство берет на себя гарантию сдачи в аренду жилья, которое осталось незаселенным, что является привлекательным инструментом для частного застройщика.
Жилье, построенное частным наймодателем с использованием налоговых льгот и других видов государственных субсидий, является некоммерческим и регулируется соответствующими законами в течение определенного периода времени (15-20 лет), по прошествии которого оно может быть переведено в сектор рыночной аренды и впоследствии продано.
При анализе зарубежного опыта можно сделать выводы, что ГЧП при строительстве домов для сдачи в льготную аренду определенно должно поспособствовать развитию данного сектора рынка.