В 2015 году фактическая цена жилья в РФ упала на 15.3%. Номинальные цены понизились на 3.1% (разница в показателях обусловлена высоким индексом инфляции). Такие результаты привели страну на последнее место глобального рейтинга быстро дешевеющей жилой недвижимости. Составители рейтинга из Global Property Guide указывают на то, что российский рынок недвижимости очень пострадал от волатильности рубля, дешевой нефти и ситуации на Украине.
В 2014 году цены на жилье в РФ снизились на 6.15%, а в прошлом году эксперты зафиксировали двойное падение цен, невиданное с 2011 года.
Тем временем, Турции удалось еще раз отстоять свои позиции на мировом рынке жилой недвижимости. Показав прирост в цене +14.3%, Турция возглавила рейтинг стран с самой дорогой недвижимостью. Главные стимуляторы роста себестоимости жилья, по мнению аналитиков, - стабильный экономический рост, увеличение ВВП, а также удешевление национальной валюты по отношению к евро.
Второе и третье место рейтинга заняли Швеция (+12.3%) и Катар (+10.6%).
Как скоро российская недвижимость пойдет в «плюс»? Что может простимулировать рост цен?
Российская недвижимость в самом ближайшем времени покажет парадоксальный эффект - даже при падении спроса, даже при кратном, она начнет дорожать. Причинами тому станут уже случившаяся девальвация рубля и физическое окончание продаж недвижимости, построенной до начала девальвации. Средний срок строительных проектов - не менее 2 лет, крупные объекты могут строиться и 3, и 5 лет. Те цены, которые мы сейчас видим на рынке - это производная от той стоимости материалов, которая была на рынке пару лет назад. Стоимость материалов - до 70% от стоимости недвижимости. То есть, при удорожании всех товарных позиций по материалам, как минимум, на 30%, стоимость недвижимости должна была вырасти на 20%, как минимум. Пока этого не наблюдается, еще не реализована недвижимость предыдущих годов, которая на момент начала кризиса было в состоянии высокой готовности, да и потребитель не готов пока платить больше. Но тем, кто не провел свои сделки покупки с недвижимостью, я советовал бы, как минимум, задуматься о начале их реализации. Многие девелоперские проекты свернуты или не начаты вовсе, количество уже построенной недвижимости конечно, и рано или поздно будет продано. Помним про срок в 2 года, который необходим на реализацию проектов, помним, что до кризиса девелоперы оценивали себестоимость строительства примерно в 1.000 долларов за квадратный метр, и вполне отчетливо вырисовывается картина, когда даже при деньгах в руках будет достаточно проблематично купить недвижимость, ввиду ее отсутствия. И вот тогда на цену, помимо удорожания материалов, начнет давить факт ограниченного предложения, и цена поползет к своему долларовому эквиваленту до кризиса. И меньше уже не станет - проверено кризисами.
Как скоро российская недвижимость пойдет в «плюс»? Что может простимулировать рост цен?
Ценовое дно в сегменте новостроек мы прошли в 2015 году, рынок отталкивается от минимальных значений, однако сам процесс идет медленно. Здесь мы в любом случае упираемся в геополитическую и экономическую ситуацию. Цена квадратного метра зависит от цены нефти, и рост рынка непосредственно связан с повышением стоимости барреля, снятием санкций (хотя бы частично) и прочими факторами. Если говорить о ситуации внутри рынка, то здесь свое влияние оказывает наличие высокой конкуренции среди новостроек. Объем первичного предложения велик, что также оказывает свое влияние на стоимость продажи. Застройщики вводят интересные спецпредложения, более охотно, чем раньше, предоставляют скидки на жилье. То есть, рынок находится на стороне покупателя. Во второй половине года мы ждём позитивных изменений в плане увеличения спроса и роста цен.
По Вашему мнению, как скоро российская недвижимость пойдет в «плюс»?
-Определенно сказать сейчас сложно, но точно – не в этом году, если рассматривать реальный рост, то есть с учетом инфляции. В тоже время рост цен в абсолютном выражении почти наверняка мы увидим уже осенью.
Что может простимулировать рост цен?
-Помимо внешних факторов, влияющих на рынок недвижимости, существуют еще и внутренние. И первый из них – это дефицит. Если в перспективе на протяжении определенного времени на рынок не будут выводиться новые проекты, то цена на жилье однозначно пойдет вверх. Сегодня много говорят о том, что недвижимость в плане роста цен «отстает» от других товаров. Но это как раз неудивительно. Во-первых, жилье не относится к категории товаров первого спроса, особенно в кризисное время. Во-вторых, специфика девелоперского бизнеса не позволяет ему быстро адаптироваться к изменению макроэкономической ситуации. Несмотря на то, что различные группы товаров дорожают по-разному, в итоге показатели роста цен сойдутся примерно в одной точке, и недооцененная недвижимость подорожает. Но ждать этого раньше, чем ситуация в стране начнет стабилизироваться, я бы не стал.
Как скоро российская недвижимость пойдет в «плюс»? Что может простимулировать рост цен?
На мой взгляд, цены на нефть и геополитическая ситуация в стране опосредовано оказывают влияние на цены на жилье: ведь от них в итоге зависит покупательская способность населения и активность застройщиков.
В течение прошлого года реальные доходы населения снижались, при этом в продажу продолжали выходить новые объекты, в том числе и масштабные проекты комплексного освоения территорий (КОТы) с минимальными ценами на старте. Поэтому многие застройщики в течение всего 2015 года старались существенно не повышать стоимость квадратного метра, подорожание происходило лишь по мере готовности домов. Все это привело к небольшому снижению средней стоимости квадратного метра на новостройки по итогам года.
Однако, это временное явление. Для рынка недвижимости характерна цикличность, после периода затишья и стагнации всегда идет рост. Экономическая ситуация в стране рано или поздно стабилизируется, а вместе с этим увеличатся доходы людей, за ними - спрос на новостройки. Это и будет главным стимулом для повышения цен.
В ближайший год цены на рынке новостроек массового сегмента могут незначительно колебаться в большую и меньшую сторону. Другими словами, сейчас наблюдается та относительная стабильность на низком уровне, когда «настало время покупать». Правда, при этом покупать надо, что называется, не теряя головы: квартиры в качественных проектах и у надежных застройщиков.
Как скоро российская недвижимость пойдет в «плюс»? Что может простимулировать рост цен?
Стоимость недвижимости в последний год действительно существенно снизилась в том числе и в Московском регионе. Согласно данным базы недвижимости WinNer средневзвешенная цена 1 кв. м в феврале на рынке новостроек столицы с учетом элитного ЦАО составила 211 682 руб. За месяц цена квадратного метра снизилась на 1,3%. За год снижение достигло 43,7%.
Средневзвешенная цена квадратного метра, рассчитанная без учета дорогого ЦАО, в феврале 2016 г. составила 186 365 руб. Цена упала за месяц на 1,2%, за год на 15,1%. Цена квадратного метра продолжает снижаться с октября 2015 г., благодаря появлению в продаже объемов в сегменте эконом и комфорт класса.
Не столь существенно, но все же снизилась цена кв.м. в Московской области. Так в феврале 2016 года средний уровень цены квадратного метра составил 80,5 тыс. руб./кв. и за месяц цена выросла на 0,4%. За год показатель средней цены кв. в рублях снизился на 2,9%.
Конечно, на рынок недвижимости сильно повлияла общая экономическая нестабильность, падение спроса и растущая инфляция. Стоимость строительных материалов постоянно растет, а покупательская способность напротив, падает. Роста на рынке не стоит ожидать ранее общего улучшения экономики России. Быстрее всего восстановятся рынки городов, где наблюдается сбалансированность объема спроса и предложения. В Московском регионе в настоящее время явное затоваривание.
Также поддержит спрос различные государственные программы, в частности в 2015 году рынок довольно существенно стимулировала программа субсидирования ипотечных ставок. В текущем году данную программу продлили, что поддержит спрос в сегменте эконом и комфорт класса. Возможно развитие и других программ, например, долгосрочных рассрочек платежа, долгосрочной аренды с правом выкупа и т.д.