Разработка правил страхования ответственности застройщиков предусмотрена законом о страховании гражданской ответственности застройщиков. Он должен вступить в силу со следующего года и, как предполагалось, облегчить жизнь всем будущим дольщикам.
Однако, согласно правилам, компенсация ущерба обманутому дольщику возможна только в том случае, если он докажет недобросовестность застройщика, - факт того, что тот изначально не планировал построить жилой дом.
По последним данным, в России насчитывается более 80 000 обманутых соинвесторов и около 850 проблемных новостроек.
Как вы прокомментируете проект правил страхования ответственности застройщиков?
Правила страхования разрабатываются и утверждаются страховщиками самостоятельно. Этот документ устанавливает юридические особенности оказания страховых услуг конкретным страховщиком своим клиентам - застройщикам. То есть, речь не может идти об утверждении какого-то единого для всех страховщиков и застройщиков проекта правил в обязательном порядке со стороны государства.
Насколько, на ваш взгляд, будут эффективны правила для защиты соинвесторов и профилактики обмана со стороны недобросовестных застройщиков?
Процесс получения страховой выплаты может быть долгим. Для этого инвестору придется либо получить судебное решение об обращении взыскания на предмет залога (права на землю), либо судебное решение о признании застройщика банкротом. Иск об обращении взыскания на предмет залога инвестор может заявить только по истечении шести месяцев от даты окончания срока передачи квартиры, который указан в ДДУ. Таким образом, если идти по этому пути, то в лучшем случае инвестор сможет получить страховую выплату примерно через год после нарушения его права. Если же идти по пути банкротства застройщика, сначала необходимо получить решение суда о взыскании с застройщика долгов, только затем может быть возбуждена по заявлению инвестора процедура банкротства. Это может также занять полгода и более в зависимости от темпов судебных разбирательств. Более быстрая альтернатива обеспечения прав инвестора – поручительство банка.
Насколько справедлив механизм возмещения ущерба страховыми компаниями?
Далеко не всякие страховые компании будут с удовольствием страховать застройщиков. Риск страховых убытков в некоторых случаях довольно велик. Еще жива память о брошенных стройках в кризис 2008 года. Более жизнеспособным выглядит вариант с созданием обществ взаимного страхования (ОВС) застройщиками. Однако в этом случае все издержки по страховым выплатам ложатся на бюджеты застройщиков – членов таких ОВС, что влечет для застройщиков дополнительные юридические и финансовые риски.
Во-первых, закон идет вразрез с планами правительства по строительству доступного жилья. Как известно, подобные инициативы ведут к увеличению итоговой стоимости продукта. Сам факт введения обязательной страховки едва ли способен изменить ситуацию и сократить количество, так называемых, «недобросовестных застройщиков».
Если документ вступит в силу, в той формулировке, в которой он сейчас существует, то это не сильно «облегчит» жизнь дольщика. Фактически, инициатива транслирует идею о том, что вернуть свои средства возможно только в том случае, если будет доказано умышленное мошенничество со стороны застройщика. На практике сделать это будет достаточно сложно. Таким образом, это не решит проблему, а даст иллюзорную надежду о том, что дольщик сможет возместить вложенные деньги, но для этого ему придется предварительно потратиться в суде.
Поэтому, на мой взгляд, эта инициатива способна принести пользу и доход только страховым компаниям. Что касается девелоперов, то такая ситуация может отразится только на ценах квадратных метров, которые неминуемо сделают скачок вверх. А покупатели, взамен на сомнительную возможность компенсации, получат удорожание стоимости жилья.
Предложенные правила снизят риски дольщиков, однако не могут вовсе исключить их. Проект предусматривает компенсацию лишь в случае, если дольщик докажет недобросовестность застройщика, вероятнее всего, через суд. Судебный процесс может длиться достаточно долго, так, что потерь в сроках получения квартиры, к сожалению, избежать едва ли удастся.
Даже в случае принятия новых правил, потенциальным новоселам все равно придется тщательно подходить к выбору компании-застройщика принимая в расчет следующие факторы оценки компании-застройщика: история его деятельности, объем возводимого жилья, открытость компании, финансовое состояние, наличие собственных мощностей и активов.