По сравнению с 2014 годом в прошлом году в 5 раз увеличилось количество строительных компаний, которые были объявлены банкротами (всего 2.7 тысяч банкротств). По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), «жертвами» января нынешнего года стали уже 167 компаний – в основном подрядчики и субподрядчики. Это на 81% больше, нежели показатели января 2015 года.
Эксперты, опрошенные «Ъ», поясняют негативную тенденцию к банкротствам в строительной сфере увеличением нагрузки от непогашенных обязательств. На данный сегмент припадает 16% непогашенных долгов, что может спровоцировать срыв договорных обязательств подрядчиков и в результате привести к заморозке строительства.
Вдобавок, эксперты фиксируют тенденции к снижению производственной активности на рынке. Так, в 2015 году доля начатых объектов в строительстве жилой недвижимости составила 13%, тогда как годом ранее этот индекс составил 44%. РАСК констатирует 7-процентное снижение строительных работ по итогам прошлого года.
К каким последствиям для рынка недвижимости могут привести массовые банкротства стройкомпаний?
Прежде всего стоит понимать, что 167 разорившихся компаний строительного сектора – это преимущественно малые предприятия и подрядные организации, а не девелоперы. Однако даже если предположить, что произойдет массовое банкротство застройщиков, то никакой катастрофы не стоит ждать. В последние годы власти постоянно ужесточают 214-ФЗ. К примеру, осенью 2015 года на рынке остались только крупнейшие страховщики, поэтому сегодня страхование ответственности застройщика – реальная гарантия для дольщика. Даже в случае банкротства он получит свои деньги или квартиру.
По нашим прогнозам, в ближайшие несколько лет мы будем наблюдать укрупнение бизнеса в девелоперской отрасли: количество игроков сократится. Скорее всего, за счет слияния и поглощения небольших застройщиков более крупными девелоперами. Таким образом, произойдет «естественный отбор», в результате которого на рынке останутся самые проверенные и надежные застройщики, что только на руку покупателям.
К каким последствиям для рынка недвижимости могут привести массовые банкротства стройкомпаний?
Последствия могут быть самыми негативными, причем выражено это будет в самых внезапных проявлениях.
Основной риск - замораживание уже начатых строительных проектов с неясной степенью их дальнейшей реализации. Самый яркий пример такой остановки - проекты групп компаний СУ-155 и "Город". С уверенностью могу сказать, что это было только первые ласточки, дальше мы увидим даже не десятки, а сотни остановленных проектов, в том числе и тех, которые строятся на деньги дольщиков по 214-ФЗ. Автоматически это спровоцирует потери кредиторов и страховых компаний, а также сгенерирует колоссальные убытки для банков.
Проблемы у строителей возникли не вчера - немногие строительные компании успешно прошли кризис 2009 года, который был всего лишь разминкой перед нынешним кризисом. Практически 100% строек ведется на заемные деньги, которые стали, фактически, недоступны - не может появиться никакой экономики, если средняя ставка по банковским кредитам превышает 20% годовых. Поэтому те компании, у которых есть доступ к деньгам дольщиков, еще хоть как-то могут вести свою деятельность, ну а те, кто вошел в свои строительные проекты как раз полтора-два года назад, и не имеет доступа к сравнительно дешевым источникам финансирования - обречены.
Мы попали в замкнутый круг - банки не могут давать деньги строителям под приемлемый процент в силу высокой ставки рефинансирования и галопирующей инфляции, а строители не могут взять деньги под процент, предлагаемый банками - в таком случае надо поднять стоимость строящейся недвижимости, минимум, на 50%, а потребитель этого просто не поймет, да и денег у потребителя с начала кризиса больше не стало. На фоне этого мы увидим массовый исход с рынка строительных компаний, причем первыми пострадают те компании, которые традиционно строили коммерческую и торговую недвижимость - в силу сокращения потребительского спроса, востребованность этих видов недвижимости снизится многократно, а в условиях отсутствия реализации построенной недвижимости, девелоперам будет просто нечем расплатиться за выполненные работы со строительными компаниями.
Так что ждем еще тысячи, если не десятки тысяч обманутых дольщиков, и сотни, если не тысячи, разорившихся строительных компаний.
К каким последствиям для рынка недвижимости могут привести массовые банкротства стройкомпаний?
Прежде всего, застройщикам пришлось выдержать серьезный удар по рынку, который был вызван сложной ситуацией в экономике и политике. Компании выстраивали новые стратегии развития и преодолевали проблемы, связанные с ослаблением рубля, негативными настроениями среди потенциальных покупателей квартир, оптимизацией расходов и необходимостью импортозамещения. Выравнивает ситуацию наличие стабильного спроса, действие программы с господдержкой, готовность властей идти навстречу в решении вопросов, связанных с дольщиками.
Несмотря на позитивные факторы, есть опасность для закредитованных компаний, рискующих не выполнить свои обязательства. Кризис прошлого года показал, что получателями активов становились банки, которые тем самым превращались в девелоперов жилья. Подобная ситуация может повториться, хотя внедрение господдержки смягчило воздействие на отрасль, и компании продолжают остаются на плаву.
К каким последствиям для рынка недвижимости могут привести массовые банкротства стройкомпаний?
В середине прошлого года, на фоне внесенных изменений в 214-ФЗ и общей макроэкономической ситуации, мы прогнозировали, что с рынка могут уйти до 15% компаний строительного сектора. Причем это не подрядные организации – речь идет о компаниях, реализующих собственные девелоперские проекты. И на сегодняшний день порядка 10% застройщиков находятся у последней черты своего существования на рынке. Это достаточно большое количество.
Сегодня идет процесс укрупнения строительного бизнеса. С точки зрения покупателей ярко выражен процесс смещения спроса в сторону проектов крупных застройщиков, с проверенной репутацией, впечатляющим объемом реализованных проектов, а также в пользу жилья эконом-класса. Конечно, все это будет сказываться на сокращении объемов строительства. По итогам прошлого года существенного сокращения по России практически не произошло – ввод жилья был ниже всего на 0,5%. Однако в столичном регионе снижение составило около 15%, и эта тенденция будет сохраняться – объемы ввода в эксплуатацию могут упасть до 30%.
В сложившейся ситуации хотелось бы порекомендовать покупателям уделять должное внимание вопросу верного выбора застройщика и помимо цены учитывать при этом целый ряд факторов. Во-первых, покупать квартиру лучше всего у крупных застройщиков – по сравнению с небольшими компаниями, сейчас у них гораздо больше возможностей привлечь финансирование под новый проект, предложить покупателю качественный продукт с гарантией и достроить его. Во-вторых, важную роль играет репутация компании среди покупателей и экспертного сообщества – о ней можно судить в том числе и по специальным рейтингам, которые публикуются в открытом доступе. В-третьих, ответственность застройщика перед дольщиками. Каждый договор долевого участия должен быть застрахован, и по нашему мнению, наиболее эффективным институтом страхования сегодня является ОВС – Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков. Членство в нем гарантирует покупателю, что его жилье обязательно будет достроено: даже если с выбранной им компанией что-нибудь случится, остальные члены ОВС примут риски на себя (естественно, если выбранный застройщик входит в ОВС). Поэтому нужно выбирать такого девелопера, который состоит в этом Обществе.
Немаловажны и другие моменты – сколько объектов построила компания, сколько находится в работе. Желательно лично посетить несколько строек компании и посмотреть ход строительства, если выбранный дом или микрорайон еще строится. Будет нелишним узнать, какие банки предоставляют ипотеку на покупку квартиры у выбранного застройщика. И, конечно, самая главная рекомендация – не руководствоваться исключительно низкой ценой, ведь «скупой платит дважды». Уж лучше семь раз отмерить – и один раз купить!
К каким последствиям для рынка недвижимости могут привести массовые банкротства стройкомпаний?
Безусловно, банкротство компаний это негативная новость, однако, глобально на рынке недвижимости это никак не скажется. Основное количество банкротств, согласно приведенной статистике приходится на небольшие организации, которые либо реализуют небольшие объемы в качестве девелоперов, либо являются подрядными строительными организациями. Тогда как основная доля строящегося жилья приходится на крупных застройщиков, которые, как правило, имеют в структуре холдинга собственные строительные подразделения, либо привлекают крупные строительные компании, в том числе и иностранные.
При больших объемах проекта, его возведением могут заниматься сразу несколько компаний. В данном случае девелопер диверсифицирует свои риски, и если у одного из подрядчиков возникают проблемы, темпы реализации, конечно, снижаются, но стройка в любом случае не останавливается. А в дальнейшем проблемную строительную компанию всегда можно заменить другой, поскольку желающих взять подряд сейчас достаточно много, особенно учитывая текущую экономическую обстановку.
При этом, уход с рынка мелких и финансово нестабильных компаний отчасти окажет и положительное влияние на строительный рынок, поскольку число «рискованных» подрядчиков снизится, и девелоперы будут прибегать к услугам более крупных, опытных и стабильных строительных организаций. А это, в свою очередь, благоприятно скажется на сроках и качестве реализации их проектов.