Объем сделок на вторичном рынке жилья в Москве сократился на 30%

В чем причины падения вторичного рынка жилья Москвы?

Действительно, на вторичном рынке жилья Москвы в 2015 году спрос был малоактивен, число сделок сократилось почти на треть. Основные причины спада – ухудшение экономической ситуации, повлекшее снижение реальных доходов населения, а также отсутствие на рынке вторичной недвижимости главного в сегодняшних условиях драйвера спроса – доступной ипотеки. Государственная программа субсидирования ипотечной ставки распространяется только на квартиры в новостройках. При этом на вторичное жилье ипотечные ставки по-прежнему высоки (порядка 13-14%). Кроме того, застройщики на рынке новостроек активно предлагают выгодные условия покупки, практикуют предоставление рассрочек и скидок, приспосабливаясь к меняющимся экономическим реалиям. Вторичный рынок менее гибок, здесь сложнее договориться с продавцом об индивидуальных условиях, получить скидку. К тому же цены на квартиры в новостройках обычно ниже, чем на вторичное жилье аналогичного класса. Также следует отметить, что сегодняшний рынок нового жилья способен предложить покупателю большой выбор, здесь представлены жилые комплексы всевозможных качественных и ценовых характеристик, на различных стадиях готовности. Все вышеперечисленные факторы побудили часть потенциальных покупателей переориентироваться на первичный рынок, а других – отложить сделку. Сегодня на вторичном рынке квартиры покупают только те, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий.

Такое сильное уменьшение количества сделок на вторичном рынке, в сравнении с первичным рынком жилья, связано с резким повышением ЦБ РФ ключевой ставки до 17% в конце декабря 2014 года. Это привело к значительному увеличению ставок по ипотечным кредитам и, фактически, к остановке рынка ипотечного кредитования. При этом для новостроек, в отличие от вторичного жилья, весной 2015 года была введена Правительством программа субсидирования ставок по ипотеке. Это способствовало не только оживлению на первичном рынке, но и притоку на него покупателей со «вторички». На рынке жилья ипотека начала оживать только к середине лета 2015 года и это, в том числе, стало причиной увеличения количества продаж жилой недвижимости. Результат – падение продаж сократилось почти вдвое.

Год 2014 был нетрадиционным на рынке недвижимости, санкции, ухудшение макроэкономического климата и нестабильный курс валют повлекли за собой массовую волну инвестиций в самый привычный и понятный формат недвижимости. В 2015 году ситуация поменялась, но рынок новостроек существенно поддерживало введение субсидированной ипотеки, без которой глубина падения была бы гораздо более серьезной. На рынке вторички, к сожалению, подобной стимулирующей спрос инициативы нет. В то же время, приобретение готовой квартиры на вторичном рынке часто предполагает большую стоимость, чем покупка жилья в строящемся доме, которое можно приобрести посредством субсидированной ипотеки. Также, во многих случаях ситуацию затрудняет необходимость продать имеющуются квартиру, прежде чем приобретать новое жилье. Сам по себе рынок вторичной недвижимости перенасыщен предложением, вызванным двумя пиками: 1) волной отзывов лицензий у банков и 2) сложной ситуацией на Украине, - часть из представленных вариантов была приобретена в 2013 и 2014 годах, и выставлена на продажу в 2015. Также, острым моментом для рынка стали повышение ключевой ставки и девальвация национальной валюты. Продавцам было сложно привыкнуть к новым обстоятельствам, они с трудом шли на уступки и оценивали ситуацию весьма консервативно, что повлекло за собой неадекватное ценообразование. Наконец, окружающая обстановка, макроэкономическая ситуация в стране, напрямую влияет на социальное поведение людей, ход рассуждений продавцов и покупателей, при этом инвесторов на рынке вторичной недвижимости всегда было минимальное количество. Сейчас их нет вовсе.

Озвучьте прогноз по рынку жилья на 2016 год.

Ситуация с жилой недвижимостью зависит от развития кризиса в 2016 году. Цены на квартиры падают из-за ослабления платёжеспособного спроса. Дорожают повседневные товары, реальные доходы населения снижаются, что не даёт возможности для покупок жилья. Ипотека не увеличивает спрос, потому что ставки по кредитам слишком высоки (14-15% годовых). В инвестиционных целях квартиры уже не покупают, поскольку такие вложения приносят убытки. Итак, в ситуации сокращения возможностей покупки и существующего большого предложения перспективы только одни – дальнейшее удешевление квартир.
Причём речь вполне может идти не о нескольких месяцах, а о довольно значительном сроке. На 2016 год прогнозируется уменьшение рублёвых цен на жильё в крупных городах на 10-12%.
Таким образом, сейчас не стоит покупать квартиру, поскольку вероятнее всего она ещё подешевеет. Подождать нужно действительно по крайней мере до весны-лета, а то и до осени.

Падение количества сделок на вторичном рынке соответствует падению рынка ипотечного кредитования. На нём ожидается 35%снижения. Ситуация с новостройками значительно лучше из-за программы субсидирования.