До 2018 года будет построено не менее 25 млн кв. м. дешевого жилья

Как вы прокомментируете данную инициативу властей, ее необходимость и потенциал быть успешно реализованной. В том, числе с учетом уже существовавших прежде нацпроектов по доступному жилью.

В принципе, данную инициативу можно только поддержать, так как потребность в улучшении своих жилищных условий в нашей стране по-прежнему остается на очень высоком уровне. И реализовать этот проект властям вполне под силу. По сути, себестоимость строительства складывается из затрат на покупку земли, подвод инженерных коммуникаций и непосредственно возведение комплекса. Если государство будет предоставлять застройщикам готовые участки, полностью оснащенные необходимыми коммуникациями, то строительство такого жилья обойдется существенно дешевле. В конечном итоге стоимость квартир действительно будет как минимум в два раза меньше рыночного уровня. Скорее всего, она будет варьироваться от 25 до 40 тыс. рублей за кв. м в зависимости от технологий строительства. Однако различных законопроектов у нас в стране много, но не все они работают на практике. Необходимо разработать конкретную программу, которая определит четкий порядок реализации данного проекта на местах. Практически в каждом муниципалитете есть и свободные участки, находящиеся в собственности государства, и льготники. И если в программе будет прописан соответствующий регламент, согласно которому местная администрация будет определять список таких участков и предлагать их застройщикам, то мы увидим данный закон в действии. Кроме того, властям обязательно необходимо проконтролировать действие данной программы. Иначе неизбежно появятся мошенники, которые захотят воспользоваться подобными льготами при строительстве жилья.

Какие новые механизмы ипотечного кредитования могут быть введены для реализации программы дешевого жилья?

Считаю, что никакие новые механизмы придумывать нет смысла. Все давным-давно изобретено. Жилье экономического класса, с точки зрения ипотечного продукт, ничем не отличается от жилья неэкономического класса. Условия по ипотеке известны, возможность получить кредит исходит из оценки платежеспособности. Возможно, государство решит субсидировать платежи таких заемщиков, но это растрата государственных денег за счет других налогоплательщиков, которым также нужно жилье. Удешевить жилье можно только за счет его себестоимости – недорогие материалы, легкие понятные простые проекты самих домов, проверенные надежные подрядчики, выигравшие тендер. Брать пример есть с чего – в пресловутой Америке есть целые пригородные районы с недорогой застройкой, одинаковыми проектами домов, доступные в ипотеку среднему классу.

На сегодняшний день уже существуют программы обеспечения жильем москвичей, нуждающихся в улучшении жилищных условий (очередников), которым предоставляются квартиры, как правило, в крупных городах Московской области, по сниженной цене и процентной ставке по ипотеке. Также существует программа «Военная ипотека», благодаря которой военнослужащие могут сами выбрать себе квартиру в любом городе России, и практически не вкладывают собственные средства. Погашение кредита происходит из средств Федерального бюджета. На каждого участника программы открывается специальный именной счет. Воспользоваться накопленными денежными средствами военнослужащий может не ранее чем через 3 года участия в программе.

Максимальная сумма кредита по программе «Военная ипотека» в текущем году составляет два миллиона двести тысяч рублей, размер накопительного взноса – 222,0 тыс. рублей. Накопительный взнос перечисляется на именной счет военнослужащего, и используются в качестве первоначального взноса при оформлении ипотеки. То есть, через три года на счету военнослужащего накапливается сумма более 600 тыс. рублей, плюс 2,2 миллиона кредита – за данную сумму участники программы могут приобрести однокомнатную или двухкомнатную квартиру в Подмосковье. В перспективе планируется усовершенствование законодательной базы НИС, которая позволит использовать при покупке квартиры средства материнского капитала.

То есть, подобные программы уже довольно успешно реализуются и при учете разработки грамотного алгоритма и строгого контроля, введение новой программы для обеспечения жильем несостоятельных граждан вполне возможно.

С точки зрения жилищной политики наблюдаются две противоречащие тенденции. С одной стороны, государство возлагает на застройщиков дополнительные социальные функции: возведение за счет собственных средств объектов социальной инфраструктуры: школ, детских садов, поликлиник и т.д. Это приводит к неизбежному повышению себестоимости реализации жилых проектов, что существенным образом корректирует конечную цену квартиры для покупателя.

С другой стороны – изыскиваются возможности возведения застройщиками «супер эконома» по цене, не превышающей 30 000руб./м2. Существенного уменьшения стоимости жилья в данных условиях, на наш взгляд, можно добиться путем снижения социальной нагрузки, а также более активного развития рынка строительных материалов. Административная поддержка строительного комплекса и значительное увеличение объемов строительства может способствовать формированию более демократичных цен на жилье.