Закон «О банкротстве» может вскоре пополнится новой статьей. Соавтор новых поправок в документ Александр Хинштейн (член фракции «Единая Россия») рассказал, что изменения коснутся застройщиков-банкротов и их санаторов. В частности, поправки обяжут застройщиков, выкупающих недостроенные объекты у девелоперов-банкротов, брать на себя их обязанности.
Нынешнее законодательство предполагает два пути решения в случае банкротства застройщика. В первом случае дольщики создают кооператив, который выкупает недостроенный объект, а затем собирают деньги на его завершение; во втором случае они выкупают объект и распродают недострой, а в конце делят деньги между собой.
Эксперты полагают, что введение санации в сегменте долевого строительства - более эффективное решение недостроев, пишут «Ведомости». Поправки разрабатывались с учетом нашумевшей ситуации с крупным холдингом «Су-155», допустившим дефолт по облигациям в марте 2015 года, рассказал Хинштейн. На данный момент у компании остались обязательства перед 27.000 дольщиков в различных регионах РФ.
Также, эксперты добавляют, что подбирать санаторов для девелоперов-банкротов скорее всего придется государству. Мало какой застройщик добровольно согласится за свои средства достраивать объект, учитывая складывающиеся рыночные условия.
Как Вы оцениваете принятые поправки, разрешающие продажу недостроев санаторам?
Дольщикам такая схема, очевидно, выгодна, так как, в отличие от уже существующих, она предполагает приложение минимальных (практически никаких) усилий к завершению проекта с их стороны. А вот для застройщиков ее преимущества, мягко говоря, неочевидны. Прежде всего, экономическая конъюнктура сегодня не позволяет большинству из них браться за чужие проекты, тем более проблемные, — достроить бы свое. Во-вторых, будет ли участие в таких стройках финансово оправданно? Что делать новому застройщику в ситуации, когда дом возведен, допустим, наполовину, а квартиры в нем уже распроданы? Понятно, что с прежнего банкротящегося застройщика получить никаких денег не получится, или получится, но точно не сразу. Есть еще репутационный аспект — многие компании в принципе не захотят ассоциировать себя с сомнительными стройками. Единственной «уловкой» тут может стать особое отношение властей к застройщику-«спасителю»: например, ему будет предложено содействие или какие-то льготы при реализации других проектов.
Как Вы оцениваете принятые поправки, разрешающие продажу недостроев санаторам?
Благодаря поправкам, разрешающим продажу недостроев санатором, расширяется круг инструментов, направленных на решение проблемы с возникновением обманутых дольщиков. Судя по последним инициативам, предлагаемым государством, сейчас одним из ключевых векторов является контроль за деятельностью застройщиков. Ситуация с СУ-155 –яркий пример. Государство сделало все, чтобы люди, вложившие свои деньги в недвижимость, не остались ни с чем. Подобная мера – знак для других девелоперов. В случае финансовых трудностей проблема достройки объектов будет решаться, однако вместе с этим подобная тенденция говорит о роли усиления государства. То же самое можно сказать и о банках, которые подмяли под себя значительную долю рынка. Сейчас они контролируют значительный объем девелоперских проектов.
Что касается выгоды, то можно предположить, что компания, которая возьмется за достройку объекта, сможет рассчитывать на определенные преференции в случае отсутствия экономической выгоды. Например, предоставление компенсационных площадок и проч.
По сути, многое будет зависеть от степени готовности проекта и количества купленных квартир в недостроенном доме, при этом может действительно идти речь о значительной помощи от государства.
Как Вы оцениваете принятые поправки, разрешающие продажу недостроев санаторам?
В последнее время в действиях законодателя можно определенно обозначить тенденции расширения требований к организациям – застройщикам и усиления защиты прав участников долевого строительства. На это, в том числе, направлены, рассматривающиеся сейчас, предложения по увеличению размера собственного капитала застройщика, а также предоставление дольщикам преимущественных прав перед иными кредиторами в удовлетворении их требований к застройщику. Рассматриваемый законопроект идет на одной волне с ними и вполне закономерен, т.к. законодатель ищет способы защиты прав дольщиков в условиях текущей экономической обстановки. Процедура преемства третьего лица в правах и обязанностях застройщика, действительно, является одним из таких способов.
Несмотря на то, что при определенных условиях предлагаемая схема может работать, в настоящее время неясно, каким именно образом это будет происходить. Так, неизвестно, на основании каких критериев арбитражный управляющий будет оценивать имущество несостоятельного застройщика и сможет ли несогласная сторона оспорить данную оценку. Также указывается, что лицо, заинтересованное в выкупе имущества застройщика обязано будет получить соответствующее разрешение Минстроя РФ, однако критерии вынесения такого решения и возможности его оспаривания пока так же неизвестны. Кроме сказанного, очевидно, что предлагаемый механизм потребует создания экономических стимулов для того, чтобы новый застройщик принял на себя исполнение обязательств заемщика-банкрота.