За 10 месяцев 2015 года в Москве было выдано 1190 разрешений на строительство. В прошлом году за аналогичный период было выдано 989 разрешений, сообщает Мосгосстройнадзор. Марат Хуснуллин объясняет рост выдачи инерционностью рынка. По его словам, в предыдущие годы было принято много решений по строительству, а в этом году пришло время выдавать разрешения.
Больше всего разрешений получили инвесторы в Новой Москве. В январе-октябре 2015 года им было выдано 792 документа на строительство 1.8 млн кв. м, что значительно превышает показатели прошлого года (526 документов на 1.2 млн кв. м).
Вице-мэр по строительству также подчеркнул, что часть девелоперов постепенно переориентируют бизнес с коммерческой (офисы, торговые площади) на жилую недвижимость. Инвесторы стали чаще изменять функционал возводимых объектов.
Переориентация на жилую недвижимость связана, в первую очередь, с нерентабельностью коммерческой недвижимости. Эксперты подсчитали, что минимальный уровень рентабельности объекта, который позволяет девелоперу выполнять свои обязательства и развиваться, - 10%-15%. Но сейчас этот показатель составляет 7%, что считается не рентабельным.
Можно ли рассчитывать на снижение цены жилой недвижимости, ввиду увеличения выдаваемых разрешений на застройку?
Количество разрешений на строительство и цена жилой недвижимости - вещи невзаимосвязанные, как бы странно это не звучало.
Подешевления недвижимости в ближайшем обозримом будущем не будет - в самом скором времени мы увидим банкротства многих дискаунтеров на рынке жилой недвижимости, чему поспособствуют дорогие заемные средства и неблагоприятная конъюнктура рынка. Будет расти количество обманутых дольщиков, а для сильных компаний, учитывая негативные новости от разорившихся строительных компаний, не будет абсолютно никакого стимула в снижении цен - испуганные потребители понесут деньги исключительно в надежные компании. А разрешение на строительство в нынешней ситуации для конечного покупателя не имеет никакой ценности - стоит напомнить, что у подавляющего большинства проблемных объектов недостроенной жилой недвижимости, разрешение на строительство получено.
Можно ли рассчитывать на снижение цены жилой недвижимости, ввиду увеличения выдаваемых разрешений на застройку?
Учитывая текущую кризисную ситуацию на рынке жилья Московского региона в целом, цены на недвижимость находятся под сильным давлением. Основным фактором влияния можно назвать снижение реальных располагаемых доходов населения. Высокие показатели ввода новых объектов, ценообразование которых ниже среднерыночных, в совокупности с уже существующими объемами выставленного на продажу жилья, также оказали на рынок влияние. В октябре 2015 года объем предложения на первичном рынке Московской области вырос на 0,6% относительно аналогичного периода прошлого года и составил 4,28 млн. кв.м.
В этой ситуации, по итогам октября 2015 года, средневзвешенная цена на первичном рынке «старой» Москвы уменьшилась на 0,8%, на первичном рынке «новой» Москвы выросла на 10,2% и на рынке Московской области средневзвешенная цена увеличилась на 5,1% относительно октября 2014 года.
Номинальный рост цены за кв. м был зафиксирован на уровне ниже, чем уровень инфляции (по данным ЦБ РФ, на октябрь 2015 года инфляция составила 15,7% относительно аналогичного периода прошлого года). Также, стоит учитывать тот факт, что на практике номинальный рост цен на недвижимость нивелируется посредством предоставления застройщиками дисконта через различные маркетинговые инструменты (акции и специальные предложения), объем которых варьируется от 3 до 20% в зависимости от характеристик проекта.
Таким образом, сохранение тренда на увеличение предложения на рынке, наряду с низкими показателями активности покупателей, позволяет сделать вывод о том, что с большой долей вероятности, цены на недвижимость продолжат плавное снижение. Оно будет происходить, как под видом предоставления скидок и акций, так и посредством снижения темпа роста цен при переходе к более высокой стадии строительной готовности и даже посредством снижением номинального уровня цен.
Стоит также учитывать, что в текущей ситуации на рынке недвижимости, увеличение предложения уже приводит к росту числа проблемных застройщиков. По данным ЦБ РФ, число застройщиков с просроченными кредитами возросло до 19%, а 15% строительных компаний уже находятся на грани банкротства.
Можно ли рассчитывать на снижение цены жилой недвижимости, ввиду увеличения выдаваемых разрешений на застройку?
Во-первых, можно согласиться со словами Хуснуллина об инерционности рынка: действительно многие проекты, запланированные до кризиса, будут выводиться на рынок, несмотря ни на что. Это особенность девелопмента, в котором тяжело какие-либо процессы остановить. Но надо отметить, что многие компании провели или проводят корректировку цен на новые объекты с учетом текущей экономической ситуации.
Что касается снижения цен, то в краткосрочной перспективе об этом можно говорить. Предложение превышает ничем не поддерживаемый спрос. Цена будет снижаться, но думаю, главным образом за счет вывода новых объектов на рынок. Существенное падение цен вряд ли допустимо, поскольку это обрушит весь рынок и выбьет из бизнеса множество компаний. Поэтому снижение осуществляется разумно, аккуратно.
В средне- и долгосрочной перспективе количество выданных разрешений на строительство будет снижаться, поскольку объемы недвижимости под реализацию будут накапливаться. Такая ситуация со временем вполне может вызвать дефицит спроса, а следовательно, повышение цен. Поэтому можно практически наверняка говорить о том, что сегодня оптимальное время для покупки жилья, но исключительно «для себя» - инвесторам я бы посоветовал искать другие возможности.
Можно ли рассчитывать на снижение цены жилой недвижимости, ввиду увеличения выдаваемых разрешений на застройку?
В случае выхода на рынок всех проектов, прошедших ГЗК, объем стартовых пусковых комплексов составит в 2016 году порядка 950 тыс. кв. м продаваемой площади жилья во всех сегментах на территории г. Москвы.
С учетом того, что объем экспозиции в Москве по итогам 2015 года составит порядка 2 млн. кв. м, в 2016 году он может увеличиться до 3 млн. кв. м, из которых от 1,3 до 1,5 млн может быть реализовано по договорам ДДУ (на основании официальных данных Росреестра за 2015 год).
В зависимости от выбранной политики ценообразования и формата продукта, объем сделок может колебаться, но уже сейчас достаточно заметны основные тенденции на рынке первичного жилья:
- Активность спроса на рынке первичного жилья снизилась на 30-40%;
- Выросла конкуренция между проектами, схожими по уровню ценообразования и формату предлагаемого продукта, что привело к резкому увеличению сроков экспозиции квартир на первичном рынке:
- В границах Москвы активизировался вывод проектов смешанного формата - с уровнем потребительских предпочтений более высоким, чем политика ценообразования, за счет небольших площадей квартир и позиционируемым высоким качеством среды и общественных зон в проектах.
- В проектах, выходящих в течение 2015 года на рынок Москвы, стартовый уровень ценообразования был существенно занижен относительно 2014 года.
- В проектах с активными продажами существенно сократилась динамика роста цен относительно роста строительной готовности (по сравнению с ситуацией в 2013-2014 гг.).
Соответственно, если все участники проектов примут решение остаться на рынке и выводить проекты в реализацию, наиболее вероятен сценарий, при котором за счет существенного снижения стартовых средневзвешенных цен и значительных объемов в составе первых очередей, уровень средневзвешенной цены на рынке комфорт-класса Москвы снизится на 8-10% и будет составлять порядка 135 тыс. руб. за 1 кв. м (для сравнения - текущий уровень цен составляет порядка 150 тыс. руб. за 1 кв. м). Одновременно темп роста цен в проектах за счет динамики строительства замедлится и составит от 10 до 13% в год. Вместе с тем проекты, находящиеся на завершающей стадии строительства, скорее всего, не скорректируют свою политику ценообразования в сторону снижения цен, что приведет к росту сегментации проектов по уровню ценообразования. Основным «треугольником» принятия решений в 2016-2017 годах для потребителя станет «бюджет покупки-локация-концепция проекта».