Дольщиков обяжут страховать риски недостроя за свой счет

Страхование финансовых рисков дольщиков насчитывает в России уже более 10 лет. До внесения поправок в ФЗ 214, касающихся предоставления финансовых гарантий самими застройщиками, возможность такого страхования на рынке существовала и оно осуществлялось. Тем не менее, и страхование финансовых рисков дольщиков, и страхование гражданской ответственности застройщиков – суть одни риски. При этом с застройщиком как со страхователем страховщикам стало работать удобнее, прежде всего в части получения более полной информации о его деятельности, полного пакета документации, необходимой для проведения предстраховой экспертизы. С другой стороны, при страховании финансовых рисков дольщиков такой услугой пользовалось достаточно ограниченное число дольщиков, - как правило, количество дольщиков, которые приобретали полис страхования финансовых рисков, не превышало 15 – 20 % от общего количества дольщиков на этом объекте. Но, как и в ситуации со страхованием гражданской ответственности застройщиков, страхование финансовых рисков дольщиков предлагал очень ограниченный круг страховых компаний, - для такого страхования требовалось, помимо наличия профильных правил страхования, наличие специалистов, которые могли проводить предстраховую экспертизу застройщика, строительного проекта, а также оценивать рыночную конъюнктуру на период строительства. Был как позитивный опыт страхования, так негативный, когда такие страховщики несли большие убытки и вынуждены были прекратить свою деятельность. Опыт по страхованию финансовых рисков дольщиков и лег в основу страхования гражданской ответственности застройщиков.
Но следует подчеркнуть, что страхование финансовых рисков дольщиков осуществлялось на добровольных началах (к слову, оно возможно и сейчас, помимо страхования ответственности застройщиков). Дольщики на свой страх и риск принимали и принимают решение в настоящий момент об участии в качестве инвесторов в проектах по строительству жилья. Представляется сомнительной инициатива Минстроя сделать страхование финансовых рисков дольщиков обязательным, - по такой логике, нужно обязать всех лиц, инвестирующих денежные средства в те или иные объекты инвестиций, не только в строительство, обязать страховать свои финансовые риски. Что не соответствует принципам свободы инвестирования, свободы договора и рыночных отношений. С другой стороны, став обязательным, страхование финансовых рисков дольщиков столкнется с теми же проблемами, с которыми столкнулось страхование ответственности застройщиков, - отсутствие емкостей, «Список Банка России», во многом плохо просчитываемые риски и т.п. При этом не заметно инициатив, направляемых Минстроем и другими структурами, на повышение требований к застройщикам, на наведение порядка в градостроительной политике, на обеспечение льготного финансирования строительства жилья из коммерческих и бюджетных источников.
Для того, чтобы принимать на страхование финансовые риски дольщиков, страховщикам потребуется проводить предстраховую экспертизу застройщика и объекта долевого строительства. Для этого потребуется информация и документы, которые зачастую сам дольщик не в состоянии будет предоставить, т.е. такое страхование, как правило, возможно только в тесном взаимодействии с самим застройщиков и при его готовности раскрывать информацию по себе и по объекту долевого строительства, зачастую – конфиденциального характера. В противном случае - такое страхование будет крайне затруднено. Так было ранее, так будет и в случае реализации инициативы Минстроя в виде законодательного акта.
Отдельно – вопрос того, что может войти в состав страхового покрытия, - только такое событие, как банкротство застройщика (как это предусмотрено сейчас по страхованию гражданской ответственности застройщика) или длительное неисполнение застройщиком своих обязательств (в течение установленного договором страхования длительного периода ожидания, устанавливаемого для целей квалификации наличия у застройщика признаков неплатежеспособности, проведения санации и завершения строительством объекта долевого строительства), по аналогии с другими видами кредитного страхования. При страховом покрытии в виде длительного неисполнения застройщиком своих обязательств количество страховых событий будет больше, чем при покрытии только риска банкротства застройщика, но будет возможность провести санацию строительного проекта, привлечь другого застройщика и т.д., т.е. попытаться реанимировать строительный проект, достроив объект долевого строительства и избежав процедуры банкротства застройщика. Такое покрытие может открыть перспективы привлечения западных перестраховщиков, которые имею опыт работы именно по санации застройщиков и доведению до окончания строительных проектов, зарабатывая на этом после реализации объекта долевого строительства.

Согласно 214-ФЗ, застройщик страхует свою ответственность именно перед дольщиком, т.е. выгодоприобретателем в случае наступления страхового случая становится сам покупатель. Не секрет, что страхование ответственности в денежном выражении и сейчас перекладывается «на плечи дольщиков», так как входит в стоимость квартиры. Поэтому по факту предложенная инициатива ничего не меняет. Рынок недвижимости сегодня уже работает по стандартной схеме. Застройщик единожды обращается в страховую компанию, проходит все согласования и получает полис на конкретный объект. А теперь представьте - тысячи дольщиков будут обращаться в страховые компании, подавать документы, дожидаться рассмотрения, подписывать договоры страхования и получать полисы. Это приведет к вынужденному расширению штата страховых компаний, поскольку гораздо проще застраховать один раз ответственность застройщика по объекту, чем десятки тысяч дольщиков по каждой отдельной квартире. При этом и застройщики, и риэлторы заинтересованы в быстром совершении сделки. Поэтому и тем, и другим придется также нанять целый штат сотрудников, которые будут работать со страховыми компаниями.
На мой взгляд, такая инициатива не имеет смысла, особенно с учетом падения платежеспособности. Ведь для многих отдать за страховку 50-100 тыс. рублей просто нереально. Тем не менее, вряд ли покупатели уйдут на вторичку. Все-таки сумма страховки намного ниже, чем разница в цене между строящимся и готовым жильем.

На мой взгляд, инициатива страховать риски недостроя самими дольщиками имеет смысл только при отмене обязательного страхования ответственности застройщиками. Иначе получается двойная страховка. Я думаю, идея может быть реализована на практике. Вспомним автомобильный бизнес. Ведь при покупке машины в кредит банк обязует приобретать КАСКО, которое позволяет возместить средства в случае гибели машины или ее угона. В данном случае на рынке недвижимости планируется нечто похожее. При покупке недвижимости дольщик будет страховаться от риска заморозки проекта. Да, это увеличит затраты на приобретение квартиры, однако эти расходы, на мой взгляд, адекватны. Лучше отдать несколько десятков тысяч рублей и быть спокойным, чем потерять всё.

Обязательное страхование дольщиков одобрить трудно. Это сродни страхованию депозитов за счет вкладчиков. Банки также подвержены риску, почему бы его не переложить на граждан прямым образом.
Страховые продукты, связанные с инвестиционно-строительной деятельностью существовали давно. Они были предназначены и для дольщиков и застройщиков. Но с этим страхованием есть некоторые проблемы, в том числе:
1. точная оценка риска страховой компанией и честное определение страховой премии,
2. надежность страховой компании,
3. собираемость при добровольном страховании.
Инициатива улучшает лишь третий пункт, но потребует роста издержек страховых компаний. Издержки, рисковая составляющая и иные расходы, свойственные такому страхованию, увеличат его стоимость для дольщиков. Розница всегда дороже опта.
Получается, что гражданам предлагают оплатить риск чужой предпринимательской деятельности. В настоящее время государство озаботилось ростом числа обманутых дольщиков и обсуждает различные способы уменьшить этот рост. Данный способ не влияет на причины возникновения риска, а облегчает борьбу со следствием.
Управлять риском и платить за него должны профессиональные участники инвестиционно-строительного бизнеса. Распределение риска и его оплата должны производиться между тремя сторонами: застройщиками, банками, страховыми компаниями.
Дольщикам необходимо предоставить первую возможность - безопасно инвестировать. В этом случае, возможно некоторое удорожание квартиры за счет включения в цену квадратного метра платы за снижение риска, но только части, так как основную плату должны внести профессиональные участники процесса. Второй возможностью снижения риска для гражданина является покупка квартиры на вторичном рынке или у застройщика, но по договору купли-продажи.
К сожалению, данная инициатива в представленном изложении, не является самым рациональным способом управления рисками в инвестиционно-строительной отрасли.

Природа риска для страховой компании в принципе не меняется – страховщик так или иначе будет покрывать последствия остановки деятельности застройщика. Как мы говорили неоднократно, мы, как и большинство крупных компаний, с большой осторожностью относимся к данному риску, так как к нему не применимы классические инструменты андеррайтинга, и сам по себе риск носит макроэкономический характер.
Если рассуждать теоретически, то страхование каждого отдельного договора повлечет увеличение расходов на ведение дела, что отразится не только на стоимости такого продукта, но и, возможно, на стоимости операции по покупки квартиры.
Если говорить о механизме в целом, то мы не считаем верным перекладывать процедуру покупки защиты на самого дольщика.

У меня две версии происходящего. Первая: в правительстве не сомневаются в том, что ситуация в строительной отрасли в ближайшее время катастрофически ухудшится, и поэтому пытаются максимально обезопасить рынок и снять ответственность с себя, «отгородиться» от проблем. Второй вариант: за принятием подобных изменений стоит чье-то сильное лобби – страховщиков или банкиров. По сути, предпринимаются попытки внести изменения в законодательство для перераспределения финансовых потоков, а данная инициатива и все ей подобные – это пробные шары, подготавливающие участников рынка к изменениям.

На мой взгляд, инициатива обязательного страхования дольщиками рисков неисполнения застройщиком своих обязательств по передаче объекта долевого участия усложнит жизнь покупателей. Ведь помимо сбора множества документов для ипотеки, он должен будет выбрать страховую компанию, подписать с ней договор, получить одобрение… Плюс ко всему придется нести дополнительные затраты для оформления полиса. Сегодня, по сути, все эти расходы уже включены в стоимость квартиры и прописаны в ДДУ. То есть ничего нового с точки зрения снижения рисков покупателей в этой инициативе нет. Сейчас сами застройщики страхуют свою ответственность от недостроя. Зачем это делать теперь физическому лицу – не ясно.
Кроме того, неизвестно, что станет со страхованием застройщиков. Если теперь страховать риски будут непосредственно дольщики, а не девелоперы, это значительно увеличит время принятия решения о покупке, поскольку дольщик будет вынужден самостоятельно оценивать все риски конкретного объекта и тратить время на сравнение комиссий у разных страховщиков.
Предложенное нововведение, с одной стороны, может снизить себестоимость квартир, если застройщикам не придется страховать ответственность перед дольщиками. С другой стороны, конечная цена квартиры с учетом всех расходов для покупателя останется прежней, поскольку теперь «надбавку» за страховой полис он будет платить самостоятельно. Таким образом, цены вряд ли изменятся.

Насколько можно судить, речь идет о «зеркальном» страховании рисков дольщика, по сравнению с той системой, которая существует сейчас. В этом случае существенных изменений с точки зрения защиты дольщиков нововведение не принесет. Суть страхования остается прежней, и даже если обязанность страхования будет перенесена с застройщика на дольщика, проблемы такого страхования останутся теми же самыми: маловероятность покрытия крупных убытков, сложность найти надежную страховую компанию, готовую принять на себя такой риск и т.д.

На мой взгляд, данная инициатива очень спорная. Сейчас обязанности по страхованию (как и расходы) возложены на застройщиков, то есть для дольщика такой статьи затрат не существует. Если она появится, увеличится финансовая нагрузка на покупателей жилья, а также сам процесс заключения сделки. В условиях, когда платежеспособный спрос на новостройки и без того невелик (по сравнению с предыдущими годами), вводить меры, которые могут спровоцировать его дальнейшее снижение, неразумно. Вероятнее всего, основным последствием принятия законопроекта станет отток доли покупателей на рынок вторичного жилья. И в итоге мы получим замедление темпов развития рынка первичной жилой недвижимости.

Хотелось бы задать вопрос авторам инициативы. А как можно обязать страховать покупателя свои риски недостроя? На мой взгляд, человек, совершая любую коммерческую сделку, вправе самостоятельно оценивать где тут риск, а где опасность. Мне кажется, гораздо более правильно говорить о том, что хорошо было бы дать человеку возможность воспользоваться тем или иным инструментом для минимизации своих рисков. Мне функция государства видится в том, чтобы создать рыночные условия самой возможности такие риски застраховать. А для этого хорошо было бы начать совсем не с вопросов страхования, а с государственного регулирования рынка застройщиков. Рынок банковских услуг жестко зарегулирован и тем не менее банки разоряются, люди несут убытки. Рынок страховых компаний тоже жестко зарегулирован и проблем на нем не меньше, чем на банковском. А сфера строительства как-то выпала из под всевидящего ока государства. Фактически может строить кто угодно, причем на чужие деньги. В этой инициативе мы наблюдаем попытку переложить проблему регулирования строительного рынка на дольщиков и коммерческих страховщиков – пусть сами между собой разберутся, кто хороший строитель, кто плохой, и кто кому чего должен. Боюсь, что сами не разберутся. Первая попытка уже была. В первом варианте данное обязательное страхование должен был осуществлять сам застройщик, за свой счет. Проект фактически провалился. Поэтому вторая попытка должна учесть предыдущий неудачный опыт и ее необходимо детально проработать на предмет учета интересов всех участников – дольщиков, строителей, страховщиков.