Около 70% жилья в Москве приобретается с помощью ипотечных кредитов, сообщил заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин в ходе девятого Московского форума лидеров рынка недвижимости MREF 2015.
По его словам, поддержка спроса на покупку недвижимости через ипотеку - самая действенная мера. Только по договорам долевого строительства сумма финансирования составляет 600 млрд рублей, то есть, 400 млрд рублей идут на ипотеку.
В то же время власти Москвы ищут возможности облегчить условия работы застройщиков: уменьшен первоначальный взнос за изменение вида разрешенного использования, сокращена стоимость аренды участков. Главная же мера поддержки - инвестиционная программа Москвы на 2015-2018 годы, общая сумма которой составляет 1,5 трлн рублей.
По нашей оценке, доля продаж в новостройках в регионах составляет даже больше чем 70%. Из опыта работы с застройщиками в городах, удаленных от Москвы, этот процент существенно выше и составляет около 90% из числа доли продаж с использованием ипотеки. Регионы испытывают очень большие трудности. Сейчас примерно 10% предприятий приостанавливают или замораживают стройки на неопределенный срок. Сократились общая масс наличных средств, уменьшилась существенная доля так называемых инвестиционных покупок. Люди занимают выжидательную позицию и с большой осторожностью принимают решение по вкладыванию денег на 1,5-2 года, с целью получения прибыли. В основной жилье покупают семьи для того чтобы улучшить свои жилищные условия, для последующего проживания. Безусловно введение программы с государственной поддержкой ипотеки оказывает весьма позитивное влияние на строительный рынок. Такие меры со стороны властей и государства позволяет облегчить условия работы застройщиков. Меры поддержки, которые власти пытаются предлагать застройщкам позволяют снизить уровень безработицы и сохранить рабочие места в строительной отрасли, постоянно получать налоговые поступления в бюджет, обеспечивать заказами предприятия строительной индустрии, развивать инфраструктуру городов в целом.
Как вы оцениваете долю продаж с использованием ипотеки в общем количестве сделок?
Столь высокий процент ипотечных сделок характерен скорее для рынка новостроек Подмосковья, где доминируют проекты эконом и комфорт класса. В столице в сегменте бизнес-класса, где стоимость предложений довольно высока, ипотечных сделок не столь много. Они характерны скорее для более демократичных проектов в спальных районах, на месте промышленных зон, либо в объектах за МКАД (Некрасовка, Новокосино, Жулебино, Митино и т.д.). В подобных новостройках и цена предложений на самые востребованные варианты однокомнатных и двухкомнатных квартир не выше максимальной суммы кредита госпрограммы субсидирования - 8 миллионов рублей.
Тем не менее, согласно официальным данным, объем ипотечных сделок снижается и основная причина, это нестабильная экономическая ситуация, высокая инфляция и как следствие, снижение дохода большинства россиян. По данным Росреестра число ипотечных сделок в столице в сентябре составило 2,778 тысячи договоров, что ниже показателя годовой давности на 27%. При условии продления программы субсидирования ипотеки в следующем году доля ипотечных продаж существенно не снизится, особенно в Московской области. Но если программу закроют, ставки возрастут, что сократит спрос.
Как вы оцениваете меры властей по облегчению условий работы застройщиков?
Развитие транспортной инфраструктуры в столице существенно поддержит и рынок новостроек. Хорошая транспортная доступность существенный фактор при выборе нового жилья, особенно в Московском регионе. Сейчас ситуация явно улучшилась, строятся новые развязки, пересадочные узлы, новые станции метро открывают в активно развивающихся районах за МКАД. Все это привлекает покупателей к новым проектам, и снижает себестоимость строительства, что немаловажно в текущей нестабильной ситуации.
Как вы оцениваете долю продаж с использованием ипотеки в общем количестве сделок?
Доля ипотечных сделок в наших проектах варьируется от 40-50% (МФК «Фили Град») до 100% (ЖК SAMPO). При этом количество таких сделок может быть еще выше. Однако многие россияне не готовы брать кредит из-за практически двукратного падения платежеспособности, которое произошло за последний год. Нестабильная экономическая ситуация явно не способствует увеличению покупательской активности. Даже те потенциальные клиенты, у кого есть средства, не спешат приобретать квартиру, поскольку сегодня никто не может быть уверен в своем будущем - сохранении работы и стабильном уровне ежемесячного дохода, необходимого для обеспечения кредитных обязательств.
Как вы оцениваете меры властей по облегчению условий работы застройщиков?
На мой взгляд, главная мера – субсидирование ипотечной ставки – направлена, прежде всего, для поддержания спроса. И одной такой меры недостаточно. У девелоперов есть множество других проблем. В первую очередь сегодня перед всеми застройщиками стоит вопрос снижения себестоимости проекта, поскольку по причине роста курса доллара импортные материалы значительно выросли в цене, что привело к дополнительной финансовой нагрузке. Поэтому импортные материалы частично замещаются отечественными. Сегодня выигрывают компании с быстрой технологией строительства и низкой себестоимостью проекта. К сожалению, далеко не всегда можно найти аналоги импортных материалов в нашей стране. Поэтому выходом из сложившейся ситуации могла бы стать поддержка отечественных производителей путем предоставления субсидий и льготных кредитов.
Кроме того, к снижению цен на недвижимость может привести уменьшение ставки по проектному финансированию. Банковские проценты по нему напрямую зависят от ключевой ставки. Например, при ключевой ставке 10,5% надежные застройщики могли рассчитывать на получение кредита под 12% годовых, а «средние» - под 14-15% годовых. После ее повышения в декабре 2014 года сразу на 6,5 процентных пунктов до уровня 17% годовых, поменялись и условия предоставления кредита. Проценты начинались от 22% в госбанках и достигали 25-27% годовых в частных банках. С постепенным понижением ключевой ставки проценты по кредитам также начали уменьшаться. А это значит, что застройщики могут не перекладывать столь большие переплаты «на плечи покупателей», закладывая проценты по кредиту в стоимость.
Вообще, на рынке недвижимости работает формула: чем меньше кредитов у застройщика, тем меньше переплата у покупателя. Для того, чтобы застройщик не привлекал проектное финансирование, необходимо обеспечить на проекте покупательскую активность. Самый простой и проверенный способ – доступная ипотека. Однако сегодня кредитные учреждения стали проводить гораздо более жесткий андеррайтинг и нередко требованием для аккредитации становится готовность корпуса не менее, чем на 50%. Очевидно, что это весьма критично, особенно на начальном этапе строительства, когда девелоперу нужны средства для реализации комплекса, особенно, когда не привлекаются дополнительные кредитные или собственные средства. Поэтому власти могли бы предоставить банкам страховку и возместить средства в случае невыполнения застройщиком кредитных обязательств и невозможности выплаты заемных средств взамен на то, что ипотека будет предоставляться на самом старте продаж.
Как вы оцениваете долю продаж с использованием ипотеки в общем количестве сделок?
На сегодняшний день в городском квартале «Ривер Парк» количество ипотечных сделок составляет порядка 65%. Для сравнения - год назад эта цифра была равна 50%. На мой взгляд, такой рост связан не только с падением платежеспособности населения, но и выходом в продажу второй очереди строительства на этапе котлована по самым минимальным ценам.
Причем тот факт, что покупатели могут воспользоваться льготной ипотекой от 11,9% на самом старте - уникальное предложение на первичном рынке, учитывая, что банки кредитуют сегодня новостройки только на средней и высокой стадии строительной готовности.
Как вы оцениваете меры властей по облегчению условий работы застройщиков?
Конечно, наиболее эффективной мерой поддержки государством девелоперской отрасли стало субсидирование ипотечной ставки. Однако, сделать программу еще более эффективной могло бы увеличение максимальной суммы кредита с 8 млн рублей до 10 млн рублей. Например, в ЖК «Ривер Парк» во второй очереди проекта с максимальным кредитом в 8 млн рублей можно купить только одно- и двухкомнатные квартиры, тогда как для «трешек» наши покупатели вынуждены были увеличивать первоначальный взнос, либо искать другие варианты заемных средств. При либерализации данная проблема частично решится. Частично - потому что все-таки далеко не все трехкомнатные квартиры попадут в новый лимит. При расширении максимальной суммы кредита по льготной ипотеке до 12-14 млн рублей господдержкой смогут воспользоваться в том числе и покупатели проектов бизнес-класса, а этот сегмент оказался самым «незащищенным» на первичном рынке с наступлением кризиса.
Как вы оцениваете долю продаж с использованием ипотеки в общем количестве сделок?
По нашей статистике, порядка 90% покупок в ЖК «Новый Зеленоград» совершается с привлечением льготной ипотеки. Более того, сегодня благодаря совместным программам застройщика и банка, в некоторых проектах покупателям предоставляются ставки ниже субсидируемых 11,4%. Например, в нашем жилом комплексе можно купить квартиру по ставке от 9,5% годовых на весь срок кредита. На мой взгляд, доля ипотечных сделок в 90% - вполне адекватная именно для кризисной ситуации, когда платежеспособность населения снизилась в два раза. А ставки по ипотеке ниже докризисных становятся в какой-то степени дополнительным стимулом для совершения покупки.
Как вы оцениваете меры властей по облегчению условий работы застройщиков?
На мой взгляд, самая главная мера поддержки девелоперов со стороны государства – субсидирование ипотечной ставки. Однако необходимо предпринимать и другие действия, поскольку льготная ипотека не может бесконечно сдерживать падение покупательской активности. Уменьшение арендной и налоговой ставки на земельный участок, снижение стоимости подключения к инженерным коммуникациям, уменьшение процентных ставок по кредитам на реализацию проектов. Все эти действия не хуже льготной ипотеки поддержат рынок недвижимости. Ведь деньги во времени для девелопера имеют огромное значение. Чем быстрее строится дом, тем ниже его себестоимость, а значит, и цены. У застройщика есть не только прямые затраты на строительно-монтажные работы (СМР), но и расходы на содержание штата, проценты по кредиту и т.д. При этом власти с каждым годом только усложняют процедуру получения разрешительной документации, что в итоге увеличивает затраты девелопера, а значит, и цены. Поэтому в первую очередь необходимо оптимизировать процесс согласования проектов. Это, на мой взгляд, даст самый положительный эффект.
Как вы оцениваете долю продаж с использованием ипотеки в общем количестве сделок?
В ЖК «Новые Ватутинки» доля ипотечных сделок составляет 39,5%. Поэтому озвученные средние цифры 70% для нашего проекта выглядят несколько завышенными. Причем за наличный расчет наши покупатели приобретают преимущественно не самые дешевые однокомнатные, а двух- и даже трехкомнатные квартиры. Такое количество ипотечных сделок я считаю вполне адекватным. Мы не завышаем цены в проекте, поэтому, даже имея на руках относительно небольшую сумму, можно приобрести недвижимость с единовременной оплатой или в рассрочку.
Как вы оцениваете меры властей по облегчению условий работы застройщиков?
К сожалению, субсидирование ипотечной ставки уже не дает нам сегодня такого же эффекта, как на самом ее старте. Хотя, безусловно, нужно отдать должное государству – инициатива субсидировать ипотечную ставку значительно оживила первичный рынок недвижимости. Однако сегодня программа субсидирования уже не может поддерживать уровень спроса на прежнем уровне.
Конечно, уменьшение первоначального взноса за изменение вида разрешенного использования поможет выйти на рынок новым проектам. Однако все равно это не снижает сумму необходимых затрат. Не реализуема и идея снижения стоимости аренды или стоимости участка, поскольку многие земли принадлежат не государству, а юридическим лицам, которые не пойдут на уступки.
На мой взгляд, эффективной мерой может стать обсуждаемая инициатива временного снижения ипотечной ставки до 7%. Это активизирует спрос на рынке недвижимости, что позволит повысить цены, а значит и окупаемость проектов. Застройщики смогут быстрее погасить задолженности, что в целом будет способствовать оздоровлению ситуации на рынке.