Компания CBRE назвала рынок офисов Москвы одним из самых перспективных в Европе наряду с рынками таких городов, как Будапешт, Рим, Мадрид и Милан.
Московский рынок офисной недвижимости отскочит от кризисных показателей 2014 года и выйдет в лидеры на европейском рынке к 2020 году в случае стабилизации геополитической ситуации и восстановления цен на нефть до уровня $80 долларов за баррель. Такой прогноз приводится в исследовании международной консалтинговой компании CBRE.
В настоящий момент на рынке офисов Москвы наблюдается снижение арендных ставок. Но, по прогнозам, в течение пяти лет вплоть до конца III квартала 2020 года ожидается рост на 4% в год.
Наиболее сильным рост арендных ставок будет в Мадриде. В настоящее время средняя арендная ставка на офисную недвижимость в испанской столице составляет 306 евро за 1 кв. м, что на 4,1% выше минимального значения, отмеченного год назад. К концу 2020 года средняя ставка достигнет 441,8 евро за 1 кв. м.
В течение следующих пяти лет на всех ключевых рынках офисной недвижимости Европы (Будапешт, Рим, Милан) ожидается сокращение доли свободных площадей и ускоренный рост арендных ставок.
Как вы оцениваете перспективы офисного рынка Москвы в ближайшей и среднесрочной перспективе?
Действительно, в текущей ситуации многие девелоперы откладывают сроки ввода уже строящихся объектов, замораживают проекты, находящиеся на ранних стадиях реализации, и не начинают новые. Мы ожидаем снижения объемов ввода офисных площадей в Москве в ближайшие годы – всего около 1 млн кв. м находятся в стадии активного строительства и могут выйти на рынок в 2016-2017 годах, около 40% из этого объема составляют офисы класса А. Для сравнения, только в 2014 году в классе А были введены в эксплуатацию 16 офисных зданий совокупной площадью около 713 тыс. кв. м, что является абсолютным рекордом по сравнению с предыдущими годами.
При условии дальнейшей стабилизации ситуации в экономике рынок офисных площадей будет более сбалансированным по сравнению с прошлым годом: до конца года ожидается выход примерно 840 тыс. кв. м нового предложения офисов (более половины придется на класс А), при этом объемы купленных и арендованных офисных площадей в 2015 году, вероятнее всего, окажутся на уровне 0,9-0,95 млн кв. м.
В долгосрочной перспективе уровень вакантных площадей будет постепенно уменьшаться из-за ожидаемого снижения ввода нового предложения и постепенного восстановления спроса. Мы ожидаем сокращения доли свободных помещений в классе А до 24-25% к 2016 году. В настоящий момент на рынке остаются незанятыми почти 1 млн кв. м площадей класса А, что составляет почти 28% от общего объема офисов этого класса.
Коммерческий рынок недвижимости в Москве испытывает проблемы, связанные со ставками аренды, которые в свою очередь установлены в долларах США, при этом большинство арендаторов получают доходы в рублевом эквиваленте. Арендодатели, которые хотят обойти эту проблему стороной, предлагают так называемые «арендные каникулы» и скидки для новых арендаторов или временную фиксацию курса от 30 до 40р за долл., хотя они по-прежнему не согласны на рублевые ставки аренды вместо доллара США.
В среднесрочной перспективе московский рынок недвижимости продолжит генерировать большой объем проектов с высоким потенциалом - за счет масштаба и позиции Москвы как одного из мегаполисов, имеющего перспективы стать одним из крупнейших в Европе центром бизнеса и торговли в ближайшие годы. Но темпы строительства, особенно в офисной недвижимости, будут сокращаться. Уже сегодня многие девелоперы переводят свои высококлассные офисные проекты в жилье, апартаменты, торговое направление или пытаются минимизировать офисную часть.
За последний год объем новых сделок в коммерческой недвижимости Москвы заметно сократился. Многие компании уже пересогласовали договоры аренды.
Ожидать резкого улучшения ситуации не приходится, потому что все, что вводится и будет введено в эксплуатацию в ближайшее время, учитывая наличие сейчас свободных помещений под аренду, ждут тяжелые времена и полупустое существование.
Доля класса А в объеме нового предложения в 2014 году составила более 50%. И это еще более усугубило ситуацию с объемом вакантных помещений в этом сегменте. Отрадно, что собственники, понимая серьезность ситуации, идут навстречу клиентам, активно снижая ставки и предлагая интересные условия аренды помещений.
Собственника класса «В» чувствуют себя гораздо лучше, рублевые ставки почти не просели и вакантность, особенно в центре, сильно не пострадала.
Если попытаться разложить ситуацию по годам, то следующий год будет в любом случае тяжелым для всех типов недвижимости и особенно - для офисной. Какую-то положительную динамику мы сможем увидеть только в 2017г., а почувствовать отложенный спрос в 2018-2019гг. И даже при выходе на положительную динамику, какого-то высокого роста ожидать не приходится. Но я не исключаю, что даже при невысоком росте, офисный рынок Москвы может стать одним из самых перспективных в Европе.