Апартаменты в новостройках бизнес-класса Москвы за год подорожали на 23%. По итогам июля 2015 года стоимость апартаментов составила 262,9 тысячи рублей за квадратный метр, следует из материалов IntermarkSavills.
При этом стоимость квартир в новостройках бизнес-класса изменилась незначительно и составила в июле 2015 года 299,4 тысячи рублей за квадратный метр. Средняя цена предложения в данном сегменте на сегодняшний день составляет 282,7 тысячи рублей за кв. метр.
По состоянию на конец июля 2015 года в новостройках бизнес-класса Москвы было заключено 296 первичных сделок, что на 17% больше, чем в июле прошлого года.
В каком состоянии находится сегмент жилья бизнес-класса на текущий момент?
Несмотря на изменения внешних условий, рынок новостроек бизнес-класса пока демонстрирует относительную стабильность в отличие от событий шестилетней давности, когда сегмент оказался в наибольшей степени подвержен влиянию кризиса. Предложение активно наращивается за счет выхода корпусов в уже реализуемых комплексах. Однако динамика появления новых проектов несколько снизилась, что связано с высокой девелоперской активностью в конце 2014 года – во время беспрецедентного ажиотажа на рынке многие застройщики поспешили вывести ожидаемые премьеры раньше срока.
Цены также показывают положительную динамику. Если в первом квартале, многие продавцы придерживались выжидательной позиции, во втором – в большинстве проектов бюджеты были повышены. Снижение среднего стоимостного уровня новостройках бизнес-класса связано с выходом нового объема предложения с более доступными ценами. Также в отдельных проектах отмечено увеличение размера скидок до 10-15%. Однако доля таких комплексов составляет меньшинство, преимущественно дисконт на рынке не превышает стандартные 2-3%.
Второе полугодие может стать более тяжелым для рынка жилья бизнес-класса, так как имеются все предпосылки для продолжения снижения покупательской активности. Поддержка государством ипотечного сектора в большей степени актуальна для массового сегмента, тогда как бизнес-классу придется выживать самостоятельно. В таких условиях востребованными окажутся только самые интересные с точки зрения сочетания цена/качество объекты. Сегодня бизнес-класс занимает наибольшую долю на рынке новостроек. Высокая конкуренция побудит застройщиков к использованию инструментов стимулирования спроса – прежде всего, расширению программ скидок и акций. Помимо элитного сегмента именно в бизнес-классе можно будет увидеть наибольшие размеры дисконтов на квартиры.
По данным компании «Азбука Жилья», в июле 2015 года уровень средневзвешенной цены апартаментов бизнес класса, напротив, сократился на 22,9% относительно уровня декабря 2014 года. Уровень средневзвешенной цены апартаментов заданного сегмента увеличился на 4,6% относительно аналогичного периода прошлого года.
В то же время, хотелось бы отметить значительные изменения именно в сегменте бизнес-класса новостроек «старой» Москвы: уровень средневзвешенной цены в прошлом месяце составил 293,9 тыс. руб./кв. м, те произошел рост на 20,7% по сравнению с июлем 2014 года. Также необходимо заметить, что уровень средневзвешенной цены претерпел значительные повышающие характеристики в июле 2015 года по сравнению с июлем 2014 года и в других сегментах рынка:
• Уровень средневзвешенной цены экономкласса, в границах «старой» Москвы увеличился на 15,1% относительного аналогичного периода прошлого года;
• Уровень средневзвешенной цены комфорт-класса, в границах «старой» Москвы увеличился на 12,1% относительного аналогичного периода прошлого года;
• Уровень средневзвешенной цены элит-класса, в границах «старой» Москвы увеличился на 11,2% относительного аналогичного периода прошлого года.
На рынок недвижимости одновременно влияет множество факторов. Прежде всего, это снижение цены на нефть и сложившаяся в конце прошлого года экономическая ситуация, спровоцировавшая резкие колебания курсов валют и, соответственно, обесценивание рубля. Известные события закономерно подогревали спрос на рынке жилья в ноябре-декабре 2014 года. Уже с начала 2015 года ситуация кардинально поменялась, уровень спроса со стороны покупателей сократился почти в два раза. При этом, ипотека стала менее доступной для граждан. Кредитные организации стали более придирчивы к будущим заемщикам, размер ипотечной ставки увеличился.
Несмотря на сокращение общего количества ипотечных сделок в общей доли продаж, уровень заемных средств увеличился (46% сделок по ипотеке в 2013-2014 гг. и 80% соответственно в первом полугодии 2015 года). Такой рост доли ипотечных сделок свидетельствует об отсутствии свободных средств у большинства Покупателей для приобретения новостроек и, одновременно, уход с рынка частных инвесторов. В нынешних условиях, доля покупателей квартир в инвестиционных целях, составляющая ранее от 10 до 15%, сократилась до минимума.
Что касаемо спроса на первичном рынке жилья бизнес и элит сегментов, то здесь ситуация изменилась существенно. Несмотря на то, что после первой волны скачков курсов валют в декабре 2014 года, многие застройщики переориентировались на продажу высоких сегментов недвижимости в рублях, а те, кто этого этого не сделал, зафиксировали внутренний курс доллара и евро, доля потенциального спроса все же снижается. Это связанно как с мировой финансовой нестабильностью, так и с традиционным временем сезонного затишья в летний период.
Во-первых, я бы отметил, что ориентироваться на изменения в цене апартаментов сегодня было бы не совсем правильно. Все-таки это уходящий формат, предложений подобного рода становится все меньше. И потом, если раньше мы наблюдали тенденцию «выхода» апартаментов за пределы Садового кольца, то сегодня ситуация обратная: апартаменты строят ближе к центру города, что сказывается на средней стоимости. Кроме того, не первый год обсуждается «амнистия» для данного формата: вероятность того, что апартаменты приравняют к жилью, также отражается на цене.
Что касается новостроек бизнес-класса, то цена на них сейчас находится примерно на том же уровне, что и год назад, хотя многие застройщики наверняка изначально планировали, что она будет выше. По сравнению с прошлым летом спрос также остался примерно на том же уровне, а если брать в целом по году, то этот показатель заметно сжался. Сейчас на рынке царит затишье, поэтому проводить параллели будет не совсем корректно. Хочу добавить, что если в прошлом году баланс предложения в Москве и области был в пользу Подмосковья, то в этом году, напротив, столица вывела на рынок больше проектов, поэтому не удивительно, что и уровень продаж по сравнению с летом 2014-го в Москве растет.
Средняя стоимость апартаментов бизнес-класса на первичном рынке столицы по итогам июля составила 284,2 тыс. руб., что на 15,7% выше, чем в июле прошлого года. Средняя стоимость квартир бизнес-класса в июле 2015 года составила 266,4 тыс. руб., тогда как стоимость год назад была ниже на 5%. С июля прошлого года на рынок вышло 17 новых корпусов, что на сегодня составляет около 27% предложения апартаментов бизнес-класса. Помимо этого, в обозримом будущем ожидается выход новых апарт-комплексов и выход новых корпусов в рамках реализуемых проектов. Стоит отметить, что более высокая средняя цена апартаментов обусловлена рядом предложения по крайне высоким ценам, существенно выше рынка.
Столичная недвижимость, включая квартиры бизнес-сегмента, остается довольно востребованной. Однако необходимо помнить, что основные приоритеты покупателя жилья бизнес-класса: цена, темп и качество строительства, имидж и надежность застройщика, срок сдачи объекта. В последнее время существует тенденция к более детальному выбору квартиры со стороны покупателя по сравнению с докризисным периодом. Например, об этом говорит увеличение удельного веса оценки покупателем таких факторов, как «репутация застройщика», «темпы строительства», «качество отделочных материалов входных групп», «функциональные планировки», «продуманная концепция», «благоустроенная территория», «наличие собственной инфраструктуры», «дополнительные опции».