По данным Министерства строительства и ЖКХ РФ, за первые 6 месяцев 2015 года было введено в эксплуатацию 33.9 млн кв. м жилья. Это на 24.6% больше, чем было введено за аналогичный период прошлого года (27.2 млн кв. м). Увеличение объемов ввода глава ведомства Михаил Мень объясняет заделами прошлых лет: сейчас сдаются дома, строительство которых началось около 2х лет назад.
Среди регионов РФ наибольшее количество кв. м было введено в Краснодарском крае (2.54 млн кв. м), в Московской области (2.29 млн кв. м), в столице (1.84 млн кв. м) и в Санкт-Петербурге (1.45 млн кв. м). Также, хороший прирост по вводу показали такие субъекты: Самарская область – +69.75, Новосибирская область - +39%.
В то же время, пишут «Ведомости», несмотря на большой объем ввода, в Московской области общий объем упал на 40% по сравнению с прошлым годом; в Татарстане падение составило 12.8%. Герман Елянюшкин, зампред правительства Московской области, объясняет уменьшение объемов ввода в столичном регионе ужесточением правил приемки недвижимого имущества.
Между тем, Минстрой обеспокоен уменьшением количества ввода жилья эконом-класса. В первом полугодии 2015 «экономной» жилплощади было введено 13 млн кв. м, в то время как годом ранее – 18 млн кв. м.
Также, Мень обеспокоен возможным падением рынка в 2016-2017 гг, ввиду меньшего задела. Эксперты предполагают, что к 2017 году застройщики достроят начатые проекты, а новые проекты будут вводиться не так активно на фоне сокращения оборотных средств.
Стоит ли ожидать кризиса на рынке недвижимости в 2016-17 гг.? Насколько оправдан прогноз Минстроя?
– Если вспомнить 2009 год, то из-за кризиса к 2011 тоже многие прогнозировали даже дефицит жилья на столичном рынке, чего не произошло. Сейчас ввод жилья рекордный, этих «запасов» должно хватить потребителям. Что касается недостатка жилья экономкласса в Москве, то такой тренд есть, действительно: сейчас всего 4% новостроек Москвы можно отнести к экономическому классу. В массовом сегменте значительную долю занимает класс «комфорт». Но надо подчеркнуть, что разница в цене 1 кв. метра между этими 2 сегментами незначительна – около 2000 руб. Поэтому в массовом сегменте у покупателей жилья выбор есть. К тому же застройщики начали переводить в жилье апартаменты, в том числе низшей ценовой категории, не только элитные, как было раньше. Если в 2016-2017 годах рынок жилья и продолжит испытывать кризис, то он будет связан не с дефицитом объектов, а с низкой платежеспособностью населения.
Стоит ли ожидать кризиса на рынке недвижимости в 2016-17 гг.? Насколько оправдан прогноз Минстроя?
Если обратиться к статистике ввода жилья, то можно увидеть, что после кризиса 2008 года ввод в эксплуатацию многоквартирных жилых домов полностью восстановился спустя три года. По общему мнению, нынешний кризис будет носить более затяжной характер и затронет население в большей степени, что несомненно негативно скажется на сроках восстановления строительной отрасли. Оперативные действия правительства по субсидированию процентной ставки помогут смягчить падение рынка, но полное восстановление рынка последует только за восстановлением экономического роста и платежеспособного спроса.
Стоит ли ожидать кризиса на рынке недвижимости в 2016-17 гг.? Насколько оправдан прогноз Минстроя?
По данным компании «Азбука Жилья», среди планируемых к вводу в эксплуатацию объектов жилищного строительства в 2016-2017 гг. в Московском регионе показатели таковы: в границах «старой» Москвы 125 корпусов или 6,6 млн. кв.м, «новой» Москве – 132 корпуса или 39,5 млн. кв. м, а в Московской области – 530 корпусов или 58,2 млн. кв. м.
Тревожные кризисные предпосылки нами действительно отмечаются, имеется угроза возможной заморозки части строек, однако говорить о массовой волне сейчас не приходится. Объем кредитных средств значительно сократился, но доля уже одобренных кредитных линий все же осталась внушительной. К тому же, российские власти планируют увеличить объем средств, направленных на субсидированную ипотеку, с 400,0 до 700,0 млрд. руб. В свою очередь, такая ипотека должна простимулировать уровень потенциального спроса со стороны покупателей.
Что касается сокращения объема предложения самого доступного сегмента недвижимости «экономкласса», то здесь ситуация полностью противоположная. В связи с постепенным сокращением объема «доступных» земельных участков и ужесточением регулирования строительства со стороны городских властей, уровень стоимости земельных участков значительно увеличился, как и порог входа на рынок для девелоперов. Как следствие, на рынке остаются крупные девелоперы, которые вынуждены еще на этапе планирования строительства отдавать предпочтение проектам «комфорт» и «бизнес» класса, чтобы оправдать ликвидность проекта, и как следствие - свои вложения.
Стоит ли ожидать кризиса на рынке недвижимости в 2016-17 гг.? Насколько оправдан прогноз Минстроя?
- В какой-то степени прогноз Минстроя может быть оправдан, если мы говорим о некотором снижении количества запускаемых новых проектов. Пока мы этого не наблюдаем и о масштабах сможем судить не ранее 2016 года. Но, по моему мнению, назвать последствия текущих событий кризисом будет не совсем верным. Непрогнозируемость кризисной ситуации является одной из главных ее характеристик. А сегодня об этом речь не идет: все игроки рынка недвижимости примерно понимают, что происходит и чего ждать в будущем. Да, скорее всего, новых проектов станет меньше, но мне думается, что ситуация, когда предложение несколько сократится, только оздоровит рынок. Конечно, многое будет зависеть и от внешних факторов, от общего состояния экономики, от благосостояния людей. Но как бы там ни было, повторюсь, что происходящие сегодня события хоть и повлияют на рынок в ближайшие год-два, но не принесут каких-то масштабных и тем более катастрофических последствий.
Стоит ли ожидать кризиса на рынке недвижимости в 2016-17 гг.? Насколько оправдан прогноз Минстроя?
На рынке новостроек столицы в настоящее время дефицита не наблюдается. В течение года объем предложения стабильно пополнялся новыми объектами. В конце июня продажи квартир велись в 201 объектах. В конце второго квартала 2015 года на рынок вышли такие проекты как ЖК «Невский», комплекс апартаментов «Clever Land» и три объекта в Центральном округе – «Клубный дом на Сретенке», ЖК «Резиденция на Всеволожском», ЖК «На Шлюзовой набережной». Кроме того, в столице до сих пор много перспективных площадок, в том числе и за счет промышленных зон, сроки освоения которых займут несколько лет, то есть 2017-2021 год. Это довольно крупные площадки под строительство: завод «Кристалл», «Серп и Молот», «Завод имени Войтовича» и город в городе площадки завода ЗИЛ. Новые стройки расположены недалеко от центра и здесь планируется возводить объекты бизнес и комфорт класса. Но в случае дальнейшего ухудшения экономической ситуации и существенного сокращения платежеспособного спроса, данные площадки могут застроить и доступным жильем эконом класса. Данные проекты были весьма востребованными в кризис 2008 года.
На рынке Московской области, действительно 2-ой квартал оказался не очень активным по показателю выхода новых объектов. Несмотря на традиционный период строительного сезона количество адресов за квартал снизилось на 4,1%. Тем не менее, на рынке появились крупные объекты, и стало известно о скорой реализации не менее масштабных проектов: ЖК «Мегасити» от компании «Самолет Девелопмент» в городе Видное, также компания заявила о скорой реализации не менее масштабного проекта «Внуково – 2016 г». Компания Мортон заявила о начале реализации в ноябре 2015 г. крупного девелоперского проекта «Ильинское Усово» (недалеко от г. Красногорска). Активно выходят в продажу новые корпуса в крупных проектах комплексной застройки: мкр. «Новое Медведково в г. Мытищи, ЖК «Опалиха О3», ЖК «Солнечная система», ЖК «Домодедово парк». То есть в Подмосковье, благодаря уже существующим крупным проектам, реализация которых займет не один год, дефицита предложений также не ожидается.
В целом можно отметить, что приоритет останется за крупнейшими застройщиками Московского региона, лидерами рынка, которые совместно с государством создают доступные массовые проекты. Также рынок существенного поддержит ипотека с государственной гарантией и сниженными ставками, которой уже сейчас достаточно активно пользуются. То есть, если экономическая ситуация останется примерно на том же уровне, существенного сокращения объема жилищного строительства не будет.