Власти Подмосковья в лице зампреда правительства МО Германа Елянюшкина считают механизм продаж жилья по договорам долевого участия (ДДУ) несовершенным: принятый в 2004 году Федеральный Закон «О долевом строительстве» (214-ФЗ) не застраховывает от создания финансовых пирамид, чем пользуются ненадежные застройщики.
В результате покупатели, по сути, предоставляют застройщику беспроцентный кредит, не получая взамен никаких гарантий. Расходы области на погашение обязательств перед проблемными дольщиками с 2012 года составили 30 млрд руб.
«Нужно уходить от договоров долевого участия в сторону продаж готового жилья,— считает Елянюшкин. - Но это возможно только после окончания текущего кризиса».
Закон «О долевом строительстве» принимался с целью закрепить обязанности застройщиков и застраховать риски покупателей. На деле недобропорядочный застройщик может собрать с дольщиков средства, объявить себя банкротом и избежать обязательств по завершению строительства домов и выплате компенсаций дольщикам за просрочку.
Отметим, что в Подмосковье строится десятая часть всего российского жилья.
Как вы прокомментируете идею ухода от ДДУ в сторону других механизмов продажи жилья?
Для потребителя эта инициатива, если она будет воплощена, может сыграть двояко. С одной стороны, продажи по ДДУ позволяют реализовывать новостройки на этапе строительства, что намного дешевле, чем квартиры в уже готовых домах. Экономия покупателя может достигать 30%, иногда больше. То есть он может зайти в проект, обладая небольшим бюджетом (1-3 млн руб., а с учетом ипотеки еще меньше).
Продажа готовых квартир по договорам купли-продажи потребует больших расходов покупателя – то есть это и более крупный ипотечный кредит, чем на этапе строительства, пока цены еще невысоки. Неизвестно, что будет через 1-2 года, но сейчас и проценты по ипотеке для готового жилья намного выше, чем для строящегося, где действуют программы субсидирования ставки. Для сравнения: ипотека на новостройки сегодня выдается со ставкой от 10 до 13% (по программам господдержки), а на вторичное жилье средняя ставка – порядка 13,46%.
Неоспоримый плюс отказа от ДДУ и продажи только готовых квартир – отсутствие строительных рисков для потребителя. И в действительности это достаточно серьезный момент, достойный обсуждения. Вот только в массовом сегменте это скажется на доступности жилья, а при отсутствии еще и дешевой ипотеки может оказаться критичным для подавляющего большинства нуждающихся в жилье.
На сегодняшний день схема заключения договора долевого участия в строительстве является самой надежной. Наверное, единственным случаем, когда покупатели по ДДУ могут серьезно пострадать – это банкротство застройщика. Однако даже в такой ситуации дольщики, в отличие от покупателей по другим схемам, лучше защищены законом. В конечном итоге они все-таки могут либо вернуть потраченные средства (или хотя бы их часть), либо все-таки получить свою квартиру.
Инициатива продавать только готовое жилье фактически приравняет по стоимости новостройки и вторичный рынок. В свою очередь это значительно ограничит спрос, поскольку на начальном этапе строительства приобрести квартиру можно на 30-40% дешевле, чем в готовом доме. У покупателя всегда есть два варианта – купить квартиру на вторичке или готовом доме, но при этом переплатить определенную сумму, либо рискнуть и войти в проект на стадии строительства и сэкономить средства. Запрещая продажи на начальном этапе, покупателя лишают данного выбора. Кроме того, нельзя сказать, что дольщики обеспечивают девелопера беспроцентным кредитом. Не стоит забывать, что застройщику гораздо выгоднее продать квартиру в готовом доме по максимальной стоимости. Так что, реализуя квартиры на этапе строительства, застройщик сокращает маржу. Таким образом, принятие данной инициативы приведет к сокращению спроса на рынке недвижимости, поскольку высокая стоимость ограничит число потенциальных покупателей.
Как и упоминается в самой статье, схема ДДУ фактически означает бесплатное кредитование застройщика покупателями. Если данную схему ограничить или вовсе отменить при
условии того, что банковские кредиты застройщикам стоят порядка 20%, основным последствием отмены ДДУ и перехода на договора купли-продажи будет повышению стоимости квартир как минимум на 20%. И это минимально возможное увеличение стоимости жилья. Также к увеличению цены может привести такое последствие, как сокращение предложения. Так как кредитовать такое же большое количество застройщиков (не всегда «понятных и прозрачных»), которое представлено сейчас, банки уже не будут.
На мой взгляд, внедрять такую меру можно только в условиях стабильности на рынке, после кризиса и его последствий – общего сокращения спроса при условиях концентрации на рынке рекордного объема предложения. Сейчас такая мера приведет к еще бОльшему падению спроса (по причине увеличения стоимости) и, как следствие, общему затовариванию на рынке жилой недвижимости. Безусловно, в целом такая мера как отмена ДДУ может ограничить появление на рынке недобросовестных застройщиков и обманутых дольщиков, но сейчас данный инструмент, к сожалению, будет неактуален для всех участников рынка.
Полагаю, что это вновь ударит по карману покупателей, поскольку покупка квартиры по ДДУ на начальном этапе позволяет сэкономить около 30%. С другой стороны, отсутствие у застройщиков возможности получать деньги от продажи долёвок вынудит их брать кредиты, что увеличит стоимость этих денег, а, следовательно, произойдет рост и себестоимости, и конечной стоимости жилья. И как будут вести себя застройщики непонятно: с одной стороны они не смогут не поднять стоимость, а с другой – при существующих высоких темпах строительства и том количестве построенного жилья, которое есть на сегодняшний момент, в условиях снижения потребительского спроса - повышение стоимости еще больше снизит продажи.
Идея ограничения продаж по ДДУ выгодна только региональным властям, которые, в случае недобросовестности застройщика, вынуждены решать проблемы с обманутыми дольщиками за счёт средств областного бюджета. Так власти Воронежской области с огромным трудом обеспечили жильем почти 5 тысяч обманутых дольщиков. А для предотвращения повторения ситуации с обманутыми дольщиками планируют подключить к контролю рынка долевого строительства правоохранительные структуры вместе с финансовыми и налоговыми органами с целью проверки дел всех компаний-застройщиков.
И не стоит забывать, что ФЗ № 214 о долевом строительстве (214-ФЗ) не устанавливает каких-либо требований к финансовому состоянию застройщика, наличию материально-технической базы, опыту работы. Получается, что застройщик находится вне правового регулирования. Возможно, ужесточение этой нормы 214-ФЗ позволило бы региональным властям снизить свои риски.
Я считаю, что полностью отменять механизм долевого участия в строительстве не стоит: на сегодняшний день только эта схема позволяет строить действительно доступное жилье для потребителей. В случае ограничения продаж по договорам долевого участия мы получим уменьшение объемов ввода недвижимости, падение уровня конкуренции на рынке и — самое главное — рост конечной стоимости квадратного метра. При этом желание властей обезопасить покупателей квартир вполне понятно, но прибегать к радикальным мерам вряд ли стоит. Есть более «мягкий» вариант — совершенствовать законодательство, тот же ФЗ-214. Также нужно усилить надзор в строительной сфере и усовершенствовать систему страхования ответственности застройщиков.
Я считаю, что при переходе к продаже преимущественно готового жилья обманутых дольщиков просто не будет. К тому же гораздо проще и удобнее покупать объект недвижимости, когда он не просто находится в бумажной стадии, а его можно «потрогать». Но претворить данную инициативу в жизнь фактически не реально. Во-первых, с точки зрения финансирования. Необходимо понимать, что строительство – дорогостоящий процесс, требующий огромных вложений. Практически никто из девелоперов не реализует проект исключительно на собственные средства. Ведь строительство дома площадью 20 тыс. кв. м. обходится примерно в 1 млрд рублей. Поэтому в подавляющем большинстве случаев деньги на строительство девелоперы получают от продажи квартир или используют заемные средства, переплата по которым в итоге составит как минимум 15-20%, а это автоматически повлечет рост себестоимости и конечных цен. В противном случае застройщик будет вынужден сокращать прибыль, что делает бизнес бессмысленным. Во-вторых, с точки зрения законодательства, поскольку придется менять закон на федеральном уровне, а не только областном, а это довольно сложный процесс.
Безусловно, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» (214-ФЗ) не защищает участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков в полной мере, однако приобретение жилья на этапе строительства остается одним из самых доступных для граждан способов инвестирования денежных средств. Полагаю, данные меры направлены на то, чтобы снизить темп застройки Подмосковья, поскольку существующая инфраструктура и транспортная система не справляются с притоком населения на застраиваемые территории, а вовсе не на защиту прав участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков.