Москва вошла в десятку самых дорогих офисных рынков мира, расположившись по итогам I квартала 2015 года на 9-м месте со ставкой $128,1 за кв. фут в год. По сравнению с другими городами российская столица продемонстрировала наибольшее падение в сегменте аренды офисной недвижимости - снижение по отношению к аналогичному периоду 2014 года составило 22%.
На первой строчке рейтинга, составленного компанией CBRE, находится офисная недвижимость лондонского Вест-Энда - $267 за 1 кв. фут в год. Затем следует Гонконг (центр) — $254 за кв. фут в год и Пекин (финансовый квартал) — $196 за кв. фут в год. Центральный деловой район Пекина занимает четвертое место с $188 за 1 кв. фут в год. Замыкает пятерку центральный деловой район Нью-Дели - $157 за 1 кв. фут в год.
С чем связано падение стоимости офисной аренды Москвы в 1 квартале 2015 года?
Сочетание макроэкономических, политических факторов и окончания очередного девелоперского цикла в офисном секторе привели к ситуации «идеального шторма». Рост вакансии в сочетании с девальвацией рубля оказали серьезное давление на уровень арендных ставок – по данным компании JLL, по итогам 1-го квартала 2015 года ставки продемонстрировали снижение в среднем на 22% к аналогичному периоду 2014 года. На конец 1-го квартала, ставки в Классе А находились в диапазоне 450 – 650 долл. за кв. м в год. На наш взгляд, арендные ставки останутся под давлением до конца 2015 года, однако в начале 2016 мы ожидаем их постепенного восстановления.
В 1 квартале 2015 года наблюдается понижательная динамика среднего уровня ставок аренды. Это обусловлено внутренними процессами, происходящими на рынке, а также нестабильностью макроэкономических показателей и снижением спроса в условиях экономического кризиса. В 1 квартале особенно наглядна отрицательная динамика цен и арендных ставок в долларовом выражении.
Если брать в сравнение А и B классы офисной недвижимости, то в первом квартале собственникам офисных площадей класса А пришлось снизить ставки, в то время как собственники помещений класса Б в основном сохраняют свои позиции, то есть, спад незначительный.
Ситуация в классе А обусловлена, во-первых, тем, что договора заключались в долларах США, во-вторых, многие компании выбирают более скромные помещения, в-третьих, многие арендаторы отказываются от части арендованных помещений. В общем спрос, а значит и ставки аренды в классе А сильно упали, тогда как помещения класса B в рублевом эквиваленте просели незначительно.
В начале 2015 г. самый большой интерес со стороны арендаторов наблюдается к сегменту В+, на который пришелся больший объем сделок. Это обусловлено повышением ценовой доступности на качественные офисные помещения для арендаторов, прежде располагавшихся в офисах класса «А» или для тех, кто после сокращений сотрудников может позволить себе офис меньше, но немного дороже.
На мой взгляд, падение стоимости офисной аренды Москвы явилось следствием роста объема предложений. Арендодатели вынуждены смягчать условия аренды и снижать ставки, чтобы удержать существующих арендаторов. И, несмотря на лояльность арендодателей, многие арендаторы вынуждены покидать давно насиженные места для снижения издержек или в случае прекращения деятельности. Кроме этого, бурный рост предложений на рынке офисной недвижимости обеспечил и ввод новых объектов. В Воронеже наблюдается такая же тенденция.
По Вашему мнению, какие факторы помогут офисной недвижимости столицы «выйти в плюс»? Удастся ли сегменту аренды вернуть утраченные 22.4% к концу 2015 года?
На наш взгляд, нет явных предпосылок для резкого изменения ситуации. Вряд ли сегмент вернет утраченные позиции под действием негативных факторов. Те же санкции вновь продлены, и надеяться на серьезное улучшение международной обстановки не приходится. То, насколько быстро выйдет рынок офисной недвижимости «в плюс» зависит от целого ряда обстоятельств, включая ситуацию в геополитической сфере, экономические проблемы. Среди проблем - недостаточно крепкий рубль, отток капитала из РФ, и это на фоне большого количества вакантных площадей на рынке офисной недвижимости.