Темпы продаж апартаментов в столице России остался на прежнем уровне, несмотря на экономические перипетии. К началу 2015 года сегмент вышел на довольно неплохие показатели. Так, по данным компании NAI Becar, общий объем предложения составил 7853 объекта недвижимости.
К концу 2014 года больше половины предложений (54%) занимали апартаменты с высокой степенью готовности, тогда как в начале 2014 года доля таких объектов составляла лишь 14%. Из 70 предлагаемых объектов 62 отведены для частного проживания, а 8 оставшихся – для сдачи в аренду.
По статистике, всплеск на столичном рынке апартаментов припал на октябрь прошлого года. Тогда покупательская активность составила 170 объектов в месяц, что на 70% больше, чем в июне-сентябре. Как объясняют аналитики компании, всплеск связан с желанием клиентов обезопасить свои сбережения: 30% от всех сделок составляют покупки в инвестиционных целях.
Что касается цены вопроса, то к концу 2014 года средневзвешенная цена объектов без мебели класса «эконом» составила 153.611 рублей за 1 кв. м, класса «комфорт-класс» - 176.828 рублей за 1 кв. м, класса «бизнес» - 336.057 рублей за 1 кв. м и элитного класса – 491.700 рублей 1 кв. метр. Наибольший прирост в стоимости 1 кв. метра в IV квартале наблюдался в элитном классе и бизнес классе. Это связано с переводом ценообразования проектов в рубли на фоне повышения доллара США.
Изменится ли ситуация на рынке апартаментов в ближайшие месяцы?
В ближайшей перспективе на рынке апартаментов, как и жилой недвижимости в целом, будет наблюдаться снижение платежеспособного спроса. Этому способствует несколько причин:
- общий экономический спад, снижение реального дохода большинства потенциальных покупателей;
- повышенный налог на апартаменты - 0,5%, а на квартиры - 0,1% от кадастровой стоимости (фактическая оплата начнется с 2016 года). Кроме того, апартаменты не имеют минимальной не налогооблагаемой площади (норматив для квартиры - 20 квадратных метров). То есть разница довольно существенная.
- высокие жилищно-коммунальные платежи. В обычных квартирах оплату услуг ЖКУ частично компенсирует государство, чего не наблюдается в апартаментах. Кроме того, в комплексах апартаментов, особенно высокого класса, выше оплата услуг Управляющей компании. В жилых домах услуги на техническое облуживание также регулируются государством (стандартный набор услуг не выше, чем в среднем по району), в отличие от апартаментов.
- отсутствие постоянной регистрации.
Инвестиционная привлекательность апартаментов также снизилась. В данном случае, апартаменты приобретались либо с целью перепродажи (новостройки на начальном этапе строительства), либо с целью сдачи внаем. Большинство желающих сберечь от инфляции свои сбережения определились с покупкой еще в прошлом году. В период экономического спада квартиры более ликвидный товар. Это предсказуемый и надежный вариант, который проще и быстрее продать.
В случае сдачи апартаментов внаем, уровень услуг, за счет управляющей компании выше, чем в многоквартирных домах. Но и стоимость обслуживания дороже, как и плата за аренду. В кризис, страдает в первую очередь дорогостоящий сегмент бизнес-класса.
Изменится ли ситуация на рынке апартаментов в ближайшие месяцы?
На рынке новостроек столицы без учета элитных проектов сегодня реализуется 46 проектов, в рамках которых в продаже находится 81 корпус с апартаментами. По объему реализуемых корпусов данный тип жилья занимает порядка 30% рынка первичного жилья в старых границах Москвы. При этом на долю сданных апарт-проектов приходится не больше 23% от общего объема предложения апартаментов Москвы. Основной объем предложения – 57% приходится на апартаменты, планируемые к сдаче в 2015 году. На долю апарт-комплексов с удаленным сроком сдачи на 2016-2017 гг. приходится 20% предложения.
Основной объем апартаментов, реализуемых в столице, представлен в бизнес-классе (60%), на долю комфорт-класса приходится около 40% предложения. Апартаментов эконом-класса в столице сегодня нет.
Средняя стоимость кв. м апартаментов (без учета элитных проектов) в январе зафиксирована на отметке 258 тыс. руб. Средняя стоимость апартаментов комфорт-класса в январе составила 198 тыс. руб., а бизнес-класса – 291 тыс. руб. При этом подавляющее большинство (80%) апартаментов реализуются без отделки, доля предложения с выполненной отделкой сегодня составляет около 10%, сопоставимая доля апартаментов реализуется с черновой отделкой.
Данный формат жилья имеет ряд существенных минусов по сравнению с квартирами, к которым можно отнести:
• невозможность получить постоянную регистрацию (прописку).
• повышенные ставки имущественного налога для физических лиц, а также тарифы на электроэнергию которые в 2 раза выше, чем по квартирам, поскольку апартаменты относятся к нежилому фонду.
• отсутствие при строительстве апарт-комплексов обременения на застройщике по строительству подъездных дорог. Также застройщик не обязан строить объекты социальной инфраструктуры (здравоохранения, образования и др.).
• отсутствие права жильцов на социальное обслуживание по месту нахождения апартаментов.
В обозримом будущем ожидается выход новых апарт-комплексов и выход новых корпусов в рамках реализуемых проектов.