Согласно данным компании «Континент», 2014 год для столичных застройщиков был более-менее благополучным, несмотря на уход инвесторов, падение рубля и санкции. Так, в среднем спрос в сегменте превысил показатели 2013 года.
Аналитики отмечают, что в прошлом году динамику спроса сопровождали два пика: середина весны и середина осени. Драйверами массовой скупки недвижимости в первом случае выступили такие факторы, как отзыв лицензий у ряда российских банков, вхождение Крыма в состав РФ и введение первых санкций Западом. При такой конъюнктуре граждане не видели более надежного способа сберечь накопления, чем приобрести жилье. Ключевым драйвером всплеска спроса осенью стал слабый рубль, дешевеющая нефть и ужесточение санкций.
Тем временем, объем предложения к концу 2014 года на первичном рынке недвижимости в Подмосковье вырос до 60.000 квартир, что на 2% больше, чем годом ранее, отмечают эксперты.
Повышенный спрос на жилье заставил застройщиков поднять цены, что подтолкнуло многих потенциальных покупателей отказаться от услуг риэлторов, а обращаться напрямую к застройщику. Покупка в отделе продаж девелопера имеет существенное преимущество, поскольку граждане в таком случае имеют возможность удостовериться в надежности проекта и добросовестности застройщика.
Эксперты предполагают, что такая тенденция грозит риэлторам отказами сотрудничества со стороны девелоперов. Многие риэлторские конторы могут уйти с рынка, оставив лишь по-настоящему профессиональные агентства.
Условия продажи любого имущества, включая и недвижимость, - это конкурентное поле между всеми субъектами того или иного рынка. До недавнего времени рынок строящегося жилья был очень слабо отрегулирован. В результате по всей стране возникали массы "обманутых дольщиков", "двойные продажи" и т.п. В настоящее время компании - затройщики предлагают на стадии строительства практически тот же продукт, что и риэлторы. Разница состоит в том, что риэлторы добавляют свою наценку. По большому счету риэлторы продают в основном информацию и оказывают услуги по оформлению документов. В более менее крупных компаниях - затройщиках также оказывают эти услуги штатные сотрудники без взимания дополнительной оплаты. В активе риэлторов остается только информация. Если компания - застройщик успешно ведет работу по распространению информации о своей надежности, конкурентоспособности, то очевидно ее преимущество. Поэтому считаю, что в 2015 году на рынке стандартного жилья доля продаж надежных компаний - застройщиков вырастет.
– Сегодня не так уж много девелоперских компаний на рынке, которые способны выстроить полный цикл реализации проектов в недвижимости – от самостоятельного поиска и выбора площадки под застройку до проработки модели ценообразования и продаж. Очень часто требуется помощь консультантов на старте и в процессе реализации, нужен штат профессиональных менеджеров по продажам. 2008 год, если уж ссылаться на него, имеет и примеры, когда именно удачное сотрудничество застройщика с риэлторами способствовало крайне успешной реализации новых проектов – даже в кризис! Так, в 2009 году мы в первые 2 дня продали 320 квартир со 100% оплатой в ЖК «Нахимово» (проект «Ведис Групп»). Конечно, если речь пойдет о более низких объемах продаж, часть застройщиков справятся с ними самостоятельно – однако лишь в том случае, если у них уже сформирован собственный отдел продаж и при условии, что партнерское агентство справлялось с продажами хуже, чем сам застройщик. Если реализация квартир осуществлялась исключительно с помощью агентств недвижимости, очевидно, что компании продолжат партнерство, так как открывать новое подразделение в кризис, нести затраты на наем персонала, документооборот и т.п. сейчас едва ли кто-то станет.
Сохранится ли тенденция обращений напрямую к застройщикам в 2015 году?
Хотя «корни» этой тенденции лежат скорее в плоскости эмоций — покупка напрямую у застройщика кажется многим клиентам более выгодной и надежной, чем через посредника, при том что, фактически, большой разницы нет, — думаю, тенденция сохранится и в 2015-м. Не исключено даже, что стрессовая ситуация, в которой сегодня приходится действовать многим покупателям, только поддержит их в стремлении обращаться напрямую к застройщику, в его продающее подразделение. Фактически, это то же риелторское агентство, только реализующее данный конкретный объект. Из условных минусов для покупателя можно назвать ограниченный круг предлагаемых объектов. Из плюсов — это своего рода обратная сторона медали — более детальное знание объекта, более полная информация по нему. По сути, для покупателя такой вариант вполне удобен: сначала провести собственную «разведку», определиться с тем, какой круг объектов подходит, и затем взаимодействовать с застройщиком. Надо сказать, что и объем предложения будет постепенно сокращаться, поскольку застройщики в основном «ставят на паузу» новые проекты, предпочитая сосредоточиться на завершении начатого. Но при всем этом покупатели не станут повально отказываться от услуг риелторов, никаких предпосылок для этого нет. Тенденция будет оставаться, можно сказать, локальной.
Сохранится ли тенденция обращений напрямую к застройщикам в 2015 году?
Выбор продавца квартиры в новостройке зачастую определяется не желаниями покупателя, а существующими возможностями. В ряде девелоперских проектов владельцы предоставляют право реализации жилья исключительно риэлторским агентствам. И приобрести квартиры в этом случае можно только у них.
В других проектах застройщики самостоятельно реализуют свои объемы без привлечения посредников. Например, наша компания не пользуется услугами риэлторских агентств. Если объект возводит известный девелопер с многолетней историей работы на рынке и высокой репутацией, то покупатели предпочитают приобретать недвижимость напрямую.
В выбранной стратегии компании, ориентированной в первую очередь на тщательную проработку проектов и качество создаваемого жилого пространства, особое внимание уделяется обратной связи с покупателем. «Живая» информация об ожиданиях и предпочтениях потенциальных покупателей, об изменении параметров покупательского спроса может быть получена только от собственных агентов компании.
Риэлторы меньше заинтересованы в улучшении качества работы самого застройщика. У них другие задачи, они не будут досконально разбираться во всех нюансах данного жилого комплекса, тем более выискивать конкурентные преимущества. Риелторы в первую очередь будут предлагать клиенту объект с более высокой комиссией.
Если же у застройщика один уполномоченный риэлтор, то не исключена очень высокая зависимость от него. В этом случае агентство может навязывать свои условия как девелоперу, так и покупателю, что в дальнейшем отразится продажах и репутации застройщика. Кроме того, в случае ухудшения внешней экономической ситуации дополнительное звено в приобретении квартиры оборачивается дополнительными рисками.