Ослабление рубля, санкции Запада, уход инвесторов – факторы, ударившие по рынку недвижимости в 2014 году. Дабы пережить нелегкие времена, отечественные застройщики (жилой и нежилой недвижимости) меняют свои стратегии ведения бизнеса. А оптимальных вариантов «вырисовалось» пока три: борьба за госконтракты, заморозка проектов и переход в эконом-сегмент.
Одним из ключевых факторов, вынуждающих девелоперов менять свои стратегии, является повышение ставки ЦБ до 17%. Повышенная ставка сделала ипотечные кредиты, а также займы для компаний практически недоступными. Как рассказал РБК владелец NDV Group Александр Хрусталев, если ставка не снизится, череды банкротств не избежать.
Наименее уязвимыми в данной ситуации оказались застройщики жилья эконом-класса. Они менее зависимы от банковского финансирования и больше полагаются на средства, привлеченные от клиентов. Как результат, девелоперы этой категории не боятся начинать новые проекты. Например, группа «Мортон» готовит проект в Красногорском районе Подмосковья на 3 млн кв. метров жилья, а NDV Group планирует реализовать проект на 1 млн кв. метров жилья на внешней восточной стороне МКАДа.
По данным РБК, к заморозке проектов готова группа Crocus Group. По словам ее президента Араса Агаларова, сейчас группа вкладывает в проект в районе станции метро Мякинино собственные инвестиции; если не удастся договориться с банками о предоставлении кредита по ставке меньше, чем 17%, то проект, возможно, придется приостановить.
По другому пути пошла «Группа ЛСР». Она договорилась с властями Санкт-Петербурга о продаже городу 1.6 тысяч квартир за 5 млрд рублей. Эта цена ниже среднерыночной, но девелопер остался доволен чистой прибылью в размере 10%-15%.
Какая стратегия наиболее эффективная в складывающейся ситуации? Какие еще инструменты можно/нужно применить для поддержания рынка?
Как показывает практика, на сегодняшний день на первичном рынке проекты редко реализуются только на собственные средства девелопера. Большинство объектов все-таки строятся за счет денежного потока от проданных квартир. Если же финансирования от продаж не хватает, то наиболее эффективной стратегией в сложившейся ситуации будет привлечение соинвесторов. Как правило, в таких случаях продажи осуществляются с большим дисконтом. Однако, в условиях экономической нестабильности далеко не каждая компания может предоставить такой дисконт.
В ситуации, когда нет активных продаж, отсутствует возможность привлечения соинвестора или проектного финансирования, имеет смысл рассмотреть вариант временной заморозки проектов. Но это касается только тех объектов, которые находятся на стадии согласования или начальном этапе строительства. Если объект уже находится на этапе активной реализации, то замораживать проект себе дороже. Такие примеры на рынке недвижимости известны.
Как показал прошлый экономический кризис 2008-2009 годов, наиболее комфортно чувствовали себя девелоперы, которые вели строительство по госконтрактам или же переориентировались в сегмент эконом-класса, спрос на который есть всегда, учитывая катастрофическую необеспеченность населения в России жильем.
Какая стратегия наиболее эффективная в складывающейся ситуации? Какие еще инструменты можно/нужно применить для поддержания рынка?
На мой взгляд, в текущих условиях для девелоперов наиболее актуально усиление фокуса на недвижимости эконом класса и субсидирование процентной ставки по ипотеке для заемщиков на первый год.
Если подробнее говорить о квартирах эконом класса первичного рынка недвижимости, то стоит отметить околонулевую динамику рублевых цен на данную недвижимость в 2014 году. Однако, данный рынок характеризуется относительно быстрыми темпами ввода в эксплуатацию жилой недвижимости и по-прежнему высоким спросом. Таким образом, сфокусировавшиеся на нем компании почти не потеряют в рентабельности несмотря на негативную экономическую конъюнктуру.
Если затрагивать тему чрезмерно высоких ставок по ипотеке, то субсидирование выплат за первый год действительно может привлечь новых покупателей. Дело в том, что рост процентных ставок по ипотеке из-за повышения ЦБ РФ ключевой ставки существенно снижает спрос на ипотеку. Например, в Москве доля ипотечных сделок составляет около 40-55% у различных девелоперов в 3 квартале. При этом, рост процентных ставок очевидно носит не долгосрочный характер (вряд ли ЦБ будет удерживать высокую ставку до конца 2015 года из-за угрозы масштабной рецессии). Таким образом, субсидирование позволит покупателям относительно безболезненно пережить текущую финансовую нестабильность.
С точки зрения компаний наиболее эффективной стратегией развития будет снижение затрат, оптимизация производства, создание дополнительных резервов, которые бы помогли перенести колебания уровня продаж. Но самое главное, безусловно, - это стремление к выполнению своих обязательств. Краеугольный камень девелопмента – надежность. Подрядчик с подмоченной репутацией просто не сможет нормально работать.
Если говорить о конкретных инструментах, то компаниям следует искать возможности идти навстречу своим клиентам. Основная движущая сила продаж – ипотека, а денег на руках у людей остается все меньше. Здесь и нужно работать: предлагать людям рассрочку, частичную компенсацию расходов на ипотеку и т.д.
Государству со своей стороны надо делать то же самое. На фоне нестабильной экономической ситуации применять механизмы для оказания помощи тем, кто хочет приобрести жилье. Это может быть субсидирование «ипотечников» или снижение процентной ставки для покупателей недвижимости. Но основной момент, который зависит именно от государства, - это единый комплексный подход к решению проблем и выходу из кризиса. Люди просто не понимают, что происходит вокруг, куда движется страна и что будет с ними завтра. Первая задача государства – вселить уверенность в своих граждан.