Согласно данным агентства «НДВ-Недвижимость», объем предложения на столичном рынке вторичной недвижимости в ноябре сократился на 1.5%. Такую динамику аналитики связывают с повышенным спросом на квартиры на фоне традиционного роста деловой активности в осенний период и, как результат, с уменьшением количества выставленных квартир.
По сравнению с октябрем месяцем, спрос на «вторичку» в ноябре вырос на 9.2%.
Что касается ценовой политики, то здесь эксперты наблюдали разную динамику. Цена в рублях за 1 кв. метр выросла на 2.4% - до 207.9 тыс. рублей, а цена в долларах, наоборот, понизилась на 9.6% (по сравнению с октябрем). Такая тенденция свидетельствует о том, что на ценообразование оказал существенное влияние рост курса доллара и сокращение объема предложений в данном сегменте.
Что ожидает вторичный рынок жилья в Москве в грядущем году?
Сейчас на фоне ухудшения экономической ситуации уровень доходов населения снижается, а ипотека становится слишком дорогой. Данные факторы могут подвигнуть население отложить покупку недвижимости до лучших времен. Особенно это касается граждан, ограниченных в средствах. Тем не менее, спрос на вторичную недвижимость может удержаться «на плаву», так как люди не перестанут нуждаться в улучшении жилищных условий (напомню, в России один из самых низких показателей обеспеченности населения жильем). По сути, «вторичка» может перетянуть на себя спрос с первичного рынка, поскольку в нестабильные времена граждане опасаются вкладывать деньги в строящиеся объекты, риски по которым намного выше. При этом востребованными останутся предложения с низким уровнем цен, но обладающие определенным набором характеристик. Речь идет, прежде всего, о панельных домах более или менее современных серий, построенных в последние десятилетия, которые расположены в спальных районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. Кроме того, спросом будут пользоваться квартиры во «вчерашних» новостройках.
В зоне риска в первую очередь окажутся дорогие дома, которые были построены в 90-е годы, потому что они уже морально устарели. Спрос со стороны обеспеченных граждан будет перемещаться в пользу более современных домов. Кроме того, наименее ликвидными окажутся панельные дома в центре, которые сегодня выставлены по завышенным ценам, не соответствующим своим качественным характеристикам, а обусловленные только лишь своим расположением.
Что касается общей ценовой динамики, то судя по прогнозам различных министерств и ведомств, улучшения уровня жизни в ближайшей перспективе не произойдет. А это значит, роста стоимости жилья на вторичном рынке не будет. Скорее, наоборот – в условиях низкой покупательской способности и снижения спроса, цены могут снизиться.
Ажиотаж на рынке недвижимости в четвертом квартале 2014 года, спровоцировал повышение цен как на новостройки, так и на вторичное жилье. Рост цен с начала октября превысил предыдущие три квартала и по итогам года составляет в среднем 12%. Однако, в связи с изменениями условий по ипотеке, ставки сейчас составляют 16-22%, ожидать продолжения повышения спроса и в 2015 году не стоит. Из этого следует, что авансовое повышение цен в конце 2014 года, компенсирует первое полугодие 2015 года и повышения стоимости недвижимости не будет. В первом полугодии, количество сделок сократиться на 25-30%, по сравнению с 2014 годом. Начиная с третьего квартала рынок начнет оживать, но только при условии, что средняя ставка по ипотеке опуститься до 15%, а это может произойти в случаях снижения ключевой ставки, либо господдержки банковского сектора.
С учетом особенностей ценообразования и структуры спроса, сейчас цены на вторичном рынке растут чуть медленнее, чем на первичном. Так, по данным Росстата за 3 квартал 2014 года, рублевые цены на вторичном рынке недвижимости выросли на 1,6% г/г. Для сравнения: на первичном рынке недвижимости рост составил 2,3%. Впрочем, в обоих случаях, динамика была ниже уровня годовой рублевой инфляции (9,1% на конец ноября).
На мой взгляд, схожая околонулевая динамика получит продолжение и в наступающем 2015 году. С одной стороны, давление будет обусловлено ростом ставок по ипотеке, ростом налоговой нагрузки за счет переоценки недвижимости по кадастру и падением платежеспособного спроса. С другой стороны, отрицательную динамику в рублях тоже не стоит ждать т.к. владельцы недвижимости, как показывает практика, очень неохотно идут на совершение убыточных сделок. Таким образом, на рынке резко снизится ликвидность.