Решение ЦБ поднять ключевую ставку до 17% привело к немедленной реакции кредитных организаций, которые стали массово повышать ставки по ипотеке – до 17%-25%. Последний фактор может дать толчок для внепланового роста цен на недвижимость, подкрепленный резким падением рубля в последние недели. О таком развитии ситуации заявляют застройщики.
По мнению экспертов, макроэкономическая ситуация, ставки по ипотеке, а также доступ девелоперов к кредитам станут основополагающими факторами формирования цены квадратного метра жилья. В последние дни застройщики зафиксировали двукратный рост количества обращений граждан в офисы продаж; это объясняется надежностью недвижимости как способа вложения денег.
Застройщик Tekta Group , занимающийся объектами в Московской области, вчера сообщил о внеплановом повышении квадратного метра жилья с 22 декабря. В компании также обещают пересмотреть условия скидок и рассрочки.
В холдинге ГВСУ «Центр» прогнозируют, что в ближайшее время квартиры подорожают на 15%-20%. Повышение в основном коснется объектов, находящихся в активной стадии строительства.
К сожалению, повышение цен уже происходит, что обусловлено и ростом инвестиционной себестоимости проектов, и тем ажиотажем, что сейчас царит на рынке. Сообщение от повышении ключевой ставки до 17% еще больше подхлестнуло покупателей. Их активность усилилась – люди старались успеть купить квартиру, при этом на прежних условиях по ипотеке. Однако банки поспешили пересмотреть условия, в том числе по одобренным заявкам. Без ограничений пока кредитует только Сбербанк, но и здесь наши коллеги из департамента ипотеки и кредитов ожидают повышения ставок.
В объектах, реализуемых «НДВ-Недвижимость», происходят вынужденные ценовые корректировки в сторону повышения. Сейчас застройщикам нужно разумно использовать текущую ситуацию, потому что рано или поздно ажиотаж спадет. При этом необходимо понимать, что практически во всех новостройках, за исключением совсем уже жесткого эконома, доля импорта является довольно заметной. С учетом увеличения разрыва между рублем и долларом, произошло увеличение расходов застройщиков. При этом нужно добавить, что компании стараются переориентироваться на восток, чтобы компенсировать свои потери.
«Повышение ключевой ставки - мера явно временная и аварийная. Строительство - не самая скоротечная отрасль, поэтому строители просто повременят с открытием новых кредитных линий. Не исключено, что на рынке появятся валютные продукты для строителей, из средств частных инвесторов. Надо заметить, что ажиотажные, можно сказать, спонтанные, покупки населением жилья, здорово увеличили финансовые потоки застройщиков в последние месяцы, и многие сформировали серьезные резервы, в том числе, в валюте, что косвенно ослабляло курс рубля. В любом случае, население страны растет, ему надо где-то жить. Ожидаем появления специальных продуктов по ипотеке, по которым ключевая ставка ЦБ будет снижена до порога инфляции. Так или иначе, 90% жилья и 70% коммерческой недвижимости строятся с привлечением заемных средств. Даже если предположить, что банки начнут кредитовать строителей под 25 и более % годовых, многие проекты просто не остановить - повышение стоимости заемных денег ляжет на покупателей недвижимости. Возможен рост цен по всем сегментам до 50% от нынешних значений».
На мой взгляд, до конца текущего года можно прогнозировать рост стоимости кв.м в новостройках на уровне около 10%. Повышение цен обусловлено не только ростом ключевой ставки до 17%, но и удорожанием стройматериалов: металла и прочих. Прогнозировать, что будет с ценами на жилье в 2015 году, сегодня сложно, но можно говорить о повышении стоимости кв.м по мере повышения степени строительной готовности объектов.
Ситуация, действительно, сложная. Новая ключевая ставка ЦБ и серьезное ослабление рубля создают для застройщиков новую, некомфортную реальность. При этом спрос сейчас просто зашкаливает, мы это видим и по собственным проектам, и по свидетельствам коллег. Так, одна из компаний специально завезла в офис продаж пару тонн мандаринов, чтобы поднять настроение сидящим в очереди покупателям. Но градус неопределенности слишком велик, чтобы давать прогноз. Например, волна покупателей отчасти спровоцирована тем, что прошлая неделя была (при ставке ЦБ в 17%) последним шансом купить по старым ипотечным условиям (в пределах 14%). Со следующей будут новые ставки и новая картина. Застройщики сейчас экстренно определяются с ценовой политикой и со стратегией продаж в целом. Кто-то просто останавливает их. 2014 год вообще был щедр на такие эпизоды. Мы тоже не исключаем пересмотра ценников, мало того, при сохранении ситуации это просто неизбежно. Конкретные цифры будут ясны в ближайшее время, но пока об этом говорить рано. Еще один момент: президент вчера высказался о том, что государство не может не вмешаться в ситуацию, поскольку коллапс ипотеки приводит к остановке строительства. Он даже произнес слово «субсидирование». То есть, какие-то основания ожидать позитивных перемен все-таки есть.