Постановление Правительства №1299 от 3 декабря 2014 года относительно Федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусматривает возможность отчуждения «недостороя» (объекта незавершенного строительства), который находится на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, на фоне прекращения действия договора об аренде земельного участка.
Согласно документу, такие «недострои» могут быть изъяты у собственника и выставлены на публичные торги, порядок проведения которых определяет Правительство.
Утвержденное постановление определяет правила проведения публичных торгов. Торги должны проводиться в виде открытого аукциона на основании решения суда об изъятии в течение полугода со дня его вступления в действие. Извещение о проведении торгов должно быть размещено не менее чем за 30 дней до их проведения.
«Также определяются требования к участникам аукциона и представляемым ими документам, случаи, когда заявитель не допускается к участию в аукционе, порядок проведения аукциона и определение его победителя, порядок оплаты победителем аукциона приобретённого объекта незавершённого строительства и перечисления средств бывшему собственнику объекта», - говорится в тексте постановления.
Поможет ли отчуждение и проведение аукционов решить проблему "недостроев"?
На мой взгляд, принятые меры позволят решить проблему недостроев частично. Законы рынка таковы, что спрос рождает предложение, а не наоборот.
Успешная реализация недостроенного объекта зависит от его местоположения, степени строительной готовности и времени, когда было приостановлено строительство.
Если проект здания морально устарел или степень строительной готовности незавершенного объекта находится на уровне нулевого цикла, то недострой проще снести и построить новый объект.
Привлекательность недостроя в данном случае только в земельном участке, приходящемся на строение.
В условиях текущего экономического спала навряд ли найдется много желающих приобрести недострой, т.к. на рынке ожидается выход привлекательных объектов.
Инвесторы предпочитают покупать готовые объекты, т.к. легче привлечь заемные средства, чем завершать стройку.
На мой взгляд, данные поправки и тот факт, что в налогооблагаемую базу вскоре попадут недостроенные дома, вместе действительно будут способствовать решению проблемы незавершенного строительства. По моим оценкам, в 2013 году совокупная площадь незавершенного жилья составляла около 60 млн кв. метров. На мой взгляд, в ближайшие несколько лет данный показатель постепенно пойдет на спад. Помимо этого, поскольку в структуре "недостроя" до 50% приходится на квартиры эконом-класса, я ожидаю замедления темпов роста цен на соответствующем сегменте рынка недвижимости ввиду постепенного увеличения предложения.
Поможет ли отчуждение и проведение аукционов решить проблему "недостроев"?
В какой-то степени данное постановление действительно поспособствует сокращению количества долгостроев. Однако их полное исчезновение – это утопия. На рынке многоквартирного жилья многие долгострои возникают в результате афер, которыми занимаются недобросовестные застройщики. И с трудом верится в то, что фирмы, использующие откровенно мошеннические схемы, когда-нибудь исчезнут полностью. Конечно, со временем их становится все меньше, однако они будут существовать до тех пор, пока все наши соотечественники поголовно не станут юридически подкованными в вопросах приобретения жилья. А это, к сожалению, невозможно.
Кроме того, на рынке всегда будут примеры объектов, застройщики которых испытывают те или иные финансовые трудности. Конечно, обманутые дольщики могут создать кооператив, выкупить объект по аукциону и достроить его собственными силами. Но эта тема все-таки очень тяжелая и рискованная для простых граждан именно с точки зрения организации самого строительства. Во-первых, необходимо иметь определенные знания и опыт в данной сфере. Во-вторых, участников кооператива достаточно много, что значительно усложняет процесс принятия важных решений на всех этапах. В третьих, даже если члены ЖСК самостоятельно нанимают подрядную организацию, ее необходимо постоянно контролировать, а это отнимает много времени и сил.