По мнению консалтинговых компаний, работающих с владельцами офисной недвижимости и арендаторами в Москве, к началу 2015 года в офисах класса А будет пустовать треть доступных площадей. Падение спроса эксперты связывают с малой заинтересованностью в аренде иностранными компаниями, нестабильной геополитической ситуацией и значительным вводом в эксплуатацию новых площадей.
«Иностранные компании, являющиеся основными арендаторами деловых комплексов класса А, не спешат расширять свой бизнес, а значит, не нуждаются в новых офисных площадях. На этом фоне усиливается конкуренция за арендатора. При этом за девять месяцев 2014 года было введено около 1 млн кв. м офисов, еще почти 400 тыс. кв. м новых площадей ожидается в IV квартале», - сообщил директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков, добавив, что на данном этапе вакантность в сегменте офисной недвижимости в Москве находится на максимальном уровне за всю историю рынка.
Данные Colliers International свидетельствуют о том, что с начала текущего года вакантность в сегменте класса А увеличилась до 25.8% (на 8.6 п.п.), а в классе В – до 9.3% (на 1.9 п.п.). При этом эксперты консалтинговой компании отмечают постепенный спад востребованности офисных площадей, начиная с 2011 года.
Специалисты Cushman & Wakefield предупреждают, что при таком раскладе к 2015 году вакантность в сегменте офисов класса А может составить 34%, а в классе В – 14%.
По мнению экспертов, такой прогноз заставит девелоперов и владельцев бизнес-центров быть более «гибкими» с арендаторами.
Можно отметить, что на фоне спада в экономике и снижения потребительского спроса в сегменте офисной недвижимости наблюдается некоторый рост вакантных площадей. На данном этапе тренд скорее носит умеренный характер и, в первую очередь, характерен для объектов премиального класса. Объем предложения здесь ограничен, уровень конкуренции низкий. Основные игроки, несмотря на существенное изменение общей конъюнктуры, не готовы идти на снижение ставок аренды, что провоцирует бизнес, жестко ориентированный сейчас на сокращение издержек, искать более приемлемые условия в среднем и низком сегментах рынка. Вместе с тем, на фоне продолжающегося спада, полагаю, стоит ожидать некоторого снижения ставок в ближайшей перспективе, что позволит снизить количество пустующих объектов.
2014 год стал рекордным по показателям строительства и сдачи в эксплуатацию Бизнес центров класса А за последние 5 лет. Это привело к увеличению предлагаемых арендных площадей, следовательно, к увеличению вакантных офисов. Большинство арендаторов заняло выжидательную позицию в связи с падением курса рубля по отношению к доллару и евро. Более привлекательными сейчас являются офисные помещения класса В, В+, где идет фиксация ставок аренды в рублях. Собственники Бизнес центров класса А не спешат снижать ставки аренды, что делает предлагаемые площади менее привлекательным для арендаторов. Ситуация по увеличению количества вакантных площадей высокого класса вызвана также снижением платежеспособности арендаторов и нестабильной политической ситуацией в мире.
Очевидно, что на фоне падения спроса цены на аренду офисной недвижимости будут снижаться. Наверное, в первую очередь, это коснется офисов высокого класса, так как их стоимость часто закреплена в долларовом эквиваленте. Девелоперы офисных центров могут понизить ставки аренды, однако, наибольший уровень вакантности площадей связан не только с высокими ценами, но и отсутствием достаточного спроса как такового. Многие компании, которые планировали открытие новых офисов, вынуждены отложить сделки до стабилизации экономической ситуации в стране. И, наверное, даже снижение цен не сильно поможет этому рынку в целом. Чтобы удержать арендаторов, девелоперы могут пойти не только на понижение арендных ставок, но и на увеличение срока арендных каникул или выполнения отделки помещения за свой счет.
На рынке высококлассной офисной недвижимости растет уровень вакантных площадей, это связано со снижением инвестиционной привлекательности России. Из-за возросших политических рисков многие компании отложили планы расширения, а некоторые иностранные компании сворачивают свою деятельность на российском рынке. Кроме того, на рынок продолжают выходить вновь построенные бизнес-центры, что также сказывается на загрузке помещений.
Усиливается конкурентная борьба за арендатора, поэтому вполне ожидаемо, что арендодатели и собственники помещений будут предлагать более выгодные условия, например, более длительные арендные каникулы, связанные с отделкой помещений. Кризисные явления на рынке коммерческой недвижимости помогут арендаторам диктовать свои условия аренды помещений, т.к. до сих пор данный рынок был рынком арендодателя.