Правительство РФ одобрило разработанный Минэкономразвития проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и передало его на рассмотрение в Госдуму. Документ направлен на совершенствование оценочной деятельности в соответствии с дорожной картой, утвержденной Правительством в сентябре 2013 года.
Законопроект вводит новый порядок проведения экспертизы отчетов об оценке имущества саморегулируемыми организациями оценщиков. В частности, вместо действующих двух видов экспертиз (1- нормативно-методическая экспертиза отчетов об определении кадастровой цены и отчетов об оценке для оспаривания результатов стоимости и 2 – на подтверждение стоимости недвижимости) проводить одну, объединяющую в себе два вышеперечисленных вида.
МЭР также предлагает продлить сроки проведения объединенной экспертизы отчета о кадастровой стоимости недвижимости с 30 дней до 45 дней. Это обуславливается трудоемкостью процесса оценивания.
Что касается максимальной цены проведения экспертизы, то она будет устанавливаться уполномоченным федеральным органом. «В целях защиты интересов граждан законопроектом предлагается установить, что максимальная цена проведения экспертизы отчётов об оценке для целей оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, принадлежащих физическим лицам и предназначенных для проживания граждан, садоводства и огородничества, устанавливается уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности», - говорится в тексте распоряжения Правительства.
Законопроект включает в себя норму, обязывающую саморегулируемые организации оценщиков публиковать информацию о порядке и результатах проведения экспертизы отчетов, а также о цене на своих официальных сайтах.
По нашему мнению, основной сложностью при введении данной инициативы, безусловно, является увеличение сроков принятия решения о соответствии отчета об оценке требованиям действующего законодательства.
С позиции оценщика-исполнителя данного отчета других принципиальных осложнений ожидать вряд ли стоит, так как и в том, и в другом случае он вынужден будет исправлять все замечания, указанные экспертом, до соответствия требованиям законодательства.
С позиции специалиста, который проводит экспертизу отчета об оценке, вероятно, потребуется более широкая специализация и квалификация эксперта, способного проверить отчет сразу по двум направлениям (соответствие нормативно-методическим требования и достоверность определенной рыночной стоимости), возможно, за счет расширения штата сотрудников, соответственно – могут увеличиться не только временные затраты, но и затраты на оплату труда более квалифицированных кадров.
Для собственника или заказчика отчета об оценке увеличение сроков принятия решения о соответствии отчета требованиям законодательства влечет за собой отсрочку осуществления сделки (купли-продажи и др.).
Заказчиком экспертизы, как правило, выступает сам заказчик отчета об оценке какого-либо объекта. Если раньше он мог не проводить экспертизу на подтверждение рыночной стоимости объекта и ограничиться лишь экспертизой на соответствие нормативно-методическим требованиям, то теперь такая проверка будет обязательна в любом случае. С учетом новых законодательных инициатив в отношении базы расчета налога на имущество от кадастровой стоимости, в будущем стоит ожидать роста количества обращений физических и юридических лиц с целью оспаривания и пересчета результатов оценки.
Согласно последним нормативным изменениям, налог на имущество физических лиц рассчитывается на основании оценочной стоимости объекта недвижимости в собственности с учетом дифференцированной шкалы ставок. Основное нововведение заключается в определении налоговой базы объектов налогообложения исходя из кадастровой стоимости, существенно более близкой к рыночным оценкам, а также прогрессивном характере шкалы ставок. На этом фоне вопрос экспертизы кадастровой оценки, безусловно, приобретает очень большое значение. В таких условиях увеличение сроков экспертизы в целом выглядит оправдано, хотя определенные издержки в связи с новым регламентом также представляются возможными.