Согласно данным центра «Демоскоп», 32.3% российских домохозяйств имеют в собственности еще один либо несколько объектов недвижимости. Зачастую объектом приобретения второй (иной) недвижимости становится загородный/дачный/частный дом – у 15.1% респондентов, реже - квартира (12.3%) и земельный участок (10.5%). Исследование, в котором приняли участие более 12.5 тысяч человек, было произведено по заказу Минфина.
В то же время, европейцы значительно «отстают» от россиян по количеству объектов недвижимости в собственности. Здесь только 23.1% домовладельцев могут похвастаться наличием еще одного дома, квартиры или земельного участка (данные Европейского Центрального банка). Больше всего собственников нескольких объектов зафиксировано на Кипре (51.6%) и в Греции (37.9% на 2009). За ними следует Испания с 36.2% владельцев нескольких объектов (2008 год), Бельгия с 16.4%, Австрия с 13.4% и Нидерланды с 6.1%.
Сверх того, европейцы более склонны арендовать недвижимость, чем россияне. Наиболее популярными объектами аренды здесь являются загородные и летние домики.
Конечно, не редки случаи, когда российские семьи имеют вторую недвижимость и в основном это дачи еще с советских времен, или квартиры, которые получили в наследство. Но мне кажется, что в целом в Московском регионе большинство покупателей приобретают первую квартиру, особенно в сегменте эконом и комфорт класса. Конечно, есть семьи, которые покупают жилье для своих детей, при этом родители могут оформить право собственности на себя и для них это будет уже вторая квартира. Есть варианты размена. Но, в любом случае это не инвестиционные сделки, когда недвижимость приобретают с целью сдачи в найм, или перепродажи. Как правило, данные вложения характерны для покупателей с высоким уровнем дохода (владельцев бизнеса, топ-менеджмента), но подобные сделки на рынке не в большинстве.
Что касается перспективы роста объема инвестиционных сделок, то с учетом нестабильной экономической ситуации, роста инфляции и повышения ставок по ипотеке, это маловероятно. Конечно, как способ сохранения сбережений от инфляции, вложения в недвижимость остаются надежным вариантом для россиян и подобные сделки сейчас весьма популярны на рынке. Но их дальнейший рост возможен лишь в том случае если и доходы россиян также будет повышаться.
На мой взгляд, в ближайшие годы процент граждан, владеющих несколькими объектами недвижимости, будет оставаться стабильным или немного увеличится – до 35-40%. Основными факторами, влияющими на данный показатель, станут: рост доступности жилых объектов, отток инвестиционных денег из банковского сектора в недвижимость и, с другой стороны, - увеличение налоговой нагрузки на собственников жилья. Первые два фактора, безусловно, будут способствовать росту доли населения, владеющего одним и более объектами недвижимости. Если говорить, в частности, о повышении доступности жилья: мы уже сегодня предлагаем покупателям новые квартиры в Подмосковье всего за 1,3 млн рублей – это предложение, которое могут себе позволить люди с довольно скромным доходом. В принципе сегодня на рынок активно выводятся недорогие проекты, квартиры-студии, жилье небольшого метража. Кроме того, вопреки всем экономическим перипетиям, продолжается развитие ипотечного кредитования, и люди достаточно охотно берут займы и вкладываются в недвижимость. Более того, многие сегодня забирают личные сбережения из банков и покупают квартиры – доверия к банковским депозитам (как и к наличным деньгам) у частных инвесторов все меньше.
В свою очередь, препятствовать росту доли «мульти-собственников» будет повышение налоговой нагрузки на граждан, владеющих недвижимостью. И хотя пока это повышение затрагивает, в основном, владельцев жилья верхнего ценового сегмента, оно все-таки является сдерживающим фактором.
Из потенциальных факторов, которые могли бы поспособствовать снижению доли собственников недвижимости в России, можно выделить развитие цивилизованного рынка аренды. Но пока ни самого развития, ни соответствующих перспектив мы не наблюдаем.
Мы замечаем, что поток инвесторов, выбирающих недвижимость, не иссякает. Сложности в экономике и политике, продолжающееся падение рубля – все это приводит к тому, что люди стараются выбрать для себя самый надежный источник для сбережения средств. Им становится недвижимость, и есть примеры, когда вкладчики забирают свои деньги, чтобы купить жилье в новостройке или на вторичном рынке. Это, конечно, возможно при условии достаточного количества средств. Противодействующим фактором как раз становится дороговизна недвижимости. Требуются многие годы, чтобы накопить необходимую сумму. В то же время застройщики уменьшают нарезку площадей, выводят квартиры-студии, что позволяет сделать стоимость предложения более привлекательной. Например, в одном из наших проектов, реализуемых в ближнем Подмосковье, цены начинаются от 2,6 млн рублей.
В том, что россияне чаще европейцев являются собственниками сразу нескольких объектов недвижимости, нет ничего удивительного. Во-первых, в России, в отличие от других стран, плохо развит рынок арендного жилья. Для большинства наших соотечественников проживание в съемной квартире – признак нестабильности. А собственное жилье является залогом уверенности в завтрашнем дне и символом того, что ты состоялся, как личность. При этом в России, по сравнению с другими европейскими странами, достаточно низкие налоги и расходы на коммунальные услуги. Поэтому при первой возможности люди покупают еще одну квартиру, дачу или земельный участок с прицелом на будущее (например, когда дети вырастают, родители оставляют им городскую квартиру и переезжают на дачу). Во-вторых, последние несколько десятилетий стал широко распространен такой способ получения доходов, как рентный бизнес. Это стимулирует многих граждан, имеющих свободные средства, к приобретению дополнительной квартиры, которую можно сдавать.
Все эти факторы и в дальнейшем будут влиять на то, что количество владельцев нескольких объектов недвижимости останется на стабильно высоком уровне. Я не думаю, что оно будет уменьшаться, даже несмотря на увеличение налоговой нагрузки. Изменение системы налогообложения вряд ли приведет к тому, что собственники начнут массово распродавать свои дополнительные квартиры и дачи. Скорее, они начнут повышать арендные ставки и сдавать те объекты, которые ранее не предлагались в аренду.