Новый законопроект Минстроя вводит практику принудительного изъятия объектов недвижимости у граждан (частные дома, дачи, гаражи) с целью строительства жилых районов. По словам уполномоченного представителя министерства, это позволит эффективно реализовать проект «по развитию застроенных территорий и привлекать частные инвестиции для улучшения качества городской среды».
Напомним, ранее изъятия производились эпизодически для строительства архиважных проектов (например, стратегические спортивные объекты, дороги, объекты муниципального и федерального назначения) или же расселения аварийного жилья.
Согласно нынешнему законодательству, застройщик обязан договариваться об изъятии с каждый собственником жилья отдельно. Новые нормы предполагают установку единой цены выкупа, которая будет утверждаться голосованием на собраниях собственников. Каждый собственник получает голоса пропорционально площади своих участков. Для достижения кворума по единой цене необходимо 75% голосов.
Если кворум не будет достигнут, изымать объекты застройщик будет по старой схеме – договариваться с каждым собственником отдельно.
Сверх того, Минстрой подчеркивает, что выкупная цена недвижимости должна быть не ниже рыночной цены.
Сам принцип именно принудительного изъятия, конечно, выглядит, на первый взгляд, довольно неоднозначно. Тем не менее, в целом нельзя не согласиться, что несовершенство нормативной базы и отсутствие эффективных законодательных механизмов расселения и изъятия серьезно тормозит развитие проектов комплексного освоения территорий для массовой жилищной застройки. При этом именно дефицит ликвидных локаций, обеспеченных необходимой инфраструктурой, отличающихся нормальной транспортной доступностью, выступает одним из ключевых факторов, негативно влияющих на темпы жилищного строительства. И эта проблема является одной из ключевых причин столь низкой доступности жилой недвижимости для конечного потребителя. В условиях низкой обеспеченности жильем и перегретых рыночных цен расширение массового жилищного строительства, безусловно, остается важнейшей задачей государственного регулирование индустрии, ориентированной, в первую очередь, на повышение доступности жилой недвижимости и формирования более сбалансированной ценовой конъюнктуры. Поэтому для качественного развития комплексного девеломпента, несомненно, необходимо последовательное государственное участие, прежде всего, в вопросе создания эффективных механизмов выделение территорий с подготовленными дорогами, коммуникациями, инженерными сетями, социально-бытовыми объектами и другой необходимой инфраструктурой.
Схема описана в самом законопроекте. Цена выкупа будет утверждаться голосованием на общем собрании собственников. Как именно они будут ее определять, не указано. Возможно, собственники будут основываться на кадастровой стоимости или заказывать оценку в независимых компаниях.
В принципе, принудительное изъятие и раньше было непростым процессом. С каждым собственником приходилось договариваться отдельно. Но у всех разные потребности: одним нужны участки рядом с речкой или лесом, другим – деньги, третьим – городские квартиры. И у инициатора изъятия практически всегда возникали трудности. Законопроект направлен на то, что данную проблему можно будет решить одним «выстрелом», опираясь на решение общего собрания собственников. Однако механизм не прописан до конца. В частности, нет четкой схемы определения выкупной цены (и не указано, кто будет ответственен за данный процесс), отсутствует верхняя граница стоимости и пр. Тем не менее, новый законопроект – это положительный сдвиг в решении проблемы изъятия объектов недвижимости. Безусловно, он поможет более эффективно реализовывать проекты по развитию городских территорий.
На мой взгляд, такой закон был бы очень полезен в реализации проектов реновации. Помимо большого объёма вложений, застройщиков отпугивает от подобных начинаний крайне сложное (кажущееся иногда невозможным) решение вопросов с отдельными упрямыми или жадными жильцами.
«Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения». (часть 3 ст. 35 Конституции РФ). Таким образом, изъятие жилья под застройку и по цене меньше, чем ее рыночная стоимость, а также при отсутствии судебного решения – нарушает права собственника такого имущества. Для легитимности подобных законодательных решений необходимо внесение соответствующих изменений в Конституцию РФ.
Действительно, одной из проблем развития застроенных территорий является долгая процедура изъятия для государственных и муниципальных нужд необходимых для застройки земельных участков. Это тормозит многие строительные проекты. Решение проблемы должно учитывать баланс между конституционными правами собственников и градостроительными интересами муниципального образования. При проведении Олимпиады в Сочи предпринимались экстренные меры для освобождения земли под застройку в связи с обязательствами страны по возведению олимпийских объектов в жесткие сроки. Это правило частично было распространено на изъятие земли для строительства инфраструктуры в границах территории Новой Москвы. Однако, следует ли распространять это правило на всю страну без соответствующей корректировки Конституции, большой юридический вопрос.
Пока цель законопроекта не представляется достаточно ясной, так как не совсем понятно, кто будет в конечном итоге определять стоимость выкупа объектов недвижимости. Если ее будут определять собственники изымаемых участков, то им ничего не должно помешать либо назначить достаточно высокую стоимость выкупа либо вообще не согласовывать такую собственность и тем самым препятствовать выкупу изымаемых участков.
Но, скорее всего, в случае принятия, законопроект будет содержать механизм как раз универсального изъятия земель у собственников, который бы разве что гарантировал им получение стоимости земли не ниже ее рыночной оценки, но не позволил бы им получить к этой стоимости известную премию или отказаться от продажи своего участка. Почему бы, например, не предложить выкупить данный участок на аукционе? Есть нюанс и в том, что инициирование подобного выкупа может быть связано с определенным инвестиционным контрактом, который могут разрабатывать органы местного самоуправления. Но будет ли в этом инвестиционном контракте место для интересов лиц, у которых будет запланировано изъять земельные участки?