Материал подготовлен экспертом Сейчас.ру, частнопрактикующим юристом Владимиром Сундаковым, www.yapravo.ru
Госдуме предлагают установить обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью.
Изменения предлагается внести в ст. 8.1 ч. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации: «государственная регистрация прав на имущество».
Автор законопроекта, сенатор Антон Беляков, отмечает, что законодатель, регулируя оборот недвижимости, создал систему госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но отказался от нотариальной формы этой категории сделок. Беляков напомнил, что это должно было снизить расходы участников рынка. Однако это развязало руки мошенникам, которые занимаются незаконным отчуждением имущества, причем чаще всего их жертвами становятся представители незащищенных социальных групп (Источник: https://www.cian.ru/blogs-v-gosdumu-vnesen-ocherednoj-zakonoproekt-ob-objazatelnom-notarialnom-zaverenii-sdelok-s-nedvizhimym-imuschestvom-241430/)
Для кого это сделано? Для, так называемых, «социально-незащищенных слоев населения». Кто не может, не хочет, не в состоянии вникнуть во все юридические аспекты сделки купли-продажи квартиры.
И, конечно, это финансово поддержит нотариат, который будет брать за удостоверение договора деньги не только с социально-незащищенных слоев населения, но и со всех остальных граждан в обязательном порядке.
Сегодня, эта сумма составляет порядка 0,3% от стоимости квартиры 10 млн. рублей (сюда нужно прибавить стоимость составления договора, заверение договора и акт приема-передачи).
Проблема в том, что социально-незащищенные слои всегда будут незащищены и передача на составление, прочтение и регистрацию нотариусами договоров купли-продажи не закроет все правовые риски по сделкам, куда можно отнести в первую очередь риски:
- махинации при расчетах;
- мошенничество с доверенностями;
- плохую историю квартир,
и другие.
Да, нотариусы гораздо лучше риэлторов справятся с оформлением документов, и, скорее всего, перетянут часть услуг от риэлторов и агентств недвижимости на своих близких юристов (проверка юридической чистоты сделки, проверка сторон сделки, проверка истории квартиры, сбор документов и т.п.).
Но, спасет ли это социально-незащищенных?
Расчеты по сделке нотариус не проводит. Нотариус может предложить расчеты через свой депозит, но такие расчеты потребует дополнительных затрат от сторон сделки. Тем более. Что этот инструмент и сейчас существует, но он не востребован. Потому, что социально-незащищенные слои – люди не богатые и стараются экономить каждую копейку.
А если к нотариусу придет, допустим, мошенник россиянин с доверенностью от правообладателя гр. Украины, Республики ДНР, или еще чего-нибудь повеселее, то никого, ни от каких рисков, это не защитит.
Можно сколь угодно долго обсуждать, что ответственность нотариуса застрахована, и это так (Кстати, минимальный размер страховой суммы по договору страхования гражданской ответственности нотариуса составляет 2 млн. в городе и 1,5 млн. руб. в сельской местности, а по ипотеке составляет всего 5 млн. рублей. При средней стоимости квартиры в Москве в три раза выше, порядка 14 млн. руб. эта страховка не покрывает и 1/3).
Но, ведь никто не разбирался, что будет являться страховым случаем, если нотариус не разглядит мошенничество при совершении конкретной сделки.
А нет такого случая. Как нет и гражданской ответственности нотариуса за преступные действия третьих лиц нет.
Нотариус несет ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона. При нотариальном удостоверении сделки нотариусы руководствуются правилами, установленными Основами законодательства РФ о нотариате, Методическими рекомендациями по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, и иными законодательными и нормативными правовыми актами, регулирующими правоотношения в соответствующей области.
И если, эти правила мошенники обходят, то никакой дополнительной защиты в нотариальной регистрации сделок купли-продажи квартир нет.
Ведь первоочередные риски сделок с недвижимостью носят не гражданский, а уголовно-правовой характер. Но в силу низкой раскрываемости и ряда других известных нам всем причин, большинство таких споров приходится рассматривать в рамках гражданских, а не уголовных дел.
При этом первыми, с принятием нотариальной регистрации сделок, пострадают близкие родственники, которым придется дополнительно платить за передачу имущества детям, родным и близким.
И абсолютную чистоту сделки купли-продажи квартиры нотариус не может гарантировать и его страховка на эти риски так же не распространяется.
Отсюда вывод: хотелось бы видеть не только изменение одной правовой нормы в законе, которая приведет к дополнительным затратам всех участников сделок с недвижимостью, но создание продуманного механизма защиты от большинства рисков для всего рынка недвижимости в целом.
Безусловно, в основе этого механизма может лежать нотариальное удостоверение сделок купли-продажи, но тогда необходимо и увеличение размера минимальной страховой суммы по договору страхования гражданской ответственности нотариуса и соответствующие изменения в законодательство Российской Федерации о нотариате, в части более детальной проверке лиц, участвующих в нотариально удостоверяемых сделках, получению и изучению документов по сделке, по ее объекту, истории, и расширение полномочий нотариусов, и обязанность госорганов по оперативному взаимодействию с нотариатом и изменение практики возбуждения, расследования и рассмотрения в судах уголовных дел, связанных с мошенничеством в сфере недвижимости, и усиление контроля Прокуратуры РФ при рассмотрении отказов в возбуждении аналогичных дел и т.д и т.п.
А с другой стороны, зачем так усиливать нотариат. Может быть защитой населения при совершении сделок с недвижимостью должны качественно и высокопрофессионально заниматься риэлторы и агентства недвижимости и их деятельность нужно лучше страховать, администрировать, лицензировать и контролировать?
Вопросы остаются.
Обращайтесь ко мне, к частнопрактикующему юристу Владимиру Сундакову https://yapravo.ru/, обязательно помогу.
