По данным Управления Федеральной налоговой службы России по г. Москве, под действие нового налога на имущество, рассчитанного по кадастровой стоимости, попало 1816 объектов. В них расположены 16 309 помещений общей площадью 31,9 млн квадратных метров кадастровой стоимостью свыше 4 трлн рублей. Сейчас ставка налога составляет 0,9%, но с каждым годом она будет повышаться и к 2018 году достигнет 2% от кадастровой стоимости объекта (0,9% в 2014 году, 1,5% в 2015 году и 2% в 2016 году).
Правительство рассчитывает, что данная мера обеспечит плавный переход на расчет налога по новым правилам и увеличит объем налоговых поступлений в бюджет. Прогноз на 2014 год - дополнительные 500 миллионов рублей в бюджет Московского региона.
Таким образом, Москва стала первопроходцем в переходе на норму, согласно которой владелец имущества наделяется правом применять кадастровую стоимость объектов недвижимости для расчета налога на имущество организаций.
По каким причинам, на ваш взгляд, расчет налога на имущество по кадастровой стоимости не привел к повышению арендных ставок?
На первый взгляд, рост налогооблагаемой базы действительно будет способствовать росту налоговых отчислений владельцев объектов недвижимости, которые, в свою очередь, будут стараться переложить возросшие расходы на арендаторов. В долгосрочной перспективе повышение арендных ставок по причине роста налогов вполне возможно. В настоящий момент рост ставок сдерживается рядом внешних факторов – волатильностью курса рубля, связанного в основном с политическими событиями и ухудшением перспектив экономического роста. Кроме того, давление на ставки оказывают ожидания участников рынка по дальнейшему увеличению предложения на рынке на фоне умеренного спроса - заявленные объемы ввода офисных площадей на этот год составляют порядка 1 млн. кв. м.
Как и прогнозировали члены RICS, введение новой базы налогообложения для офисных и торговых помещений, действительно, в целом не привело к ухудшению экономической ситуации Москвы. Это связано, в первую очередь, с тем, что большинство владельцев подобной недвижимости платили налог на имущество на таком же уровне, как и до введения новой системы расчета налога на имущество. В некоторых случаях, по наблюдениям членов RICS, уровень налоговой нагрузки даже снизился.
Новая система налогообложения сильно ударила по тем владельцам недвижимости, которые целенаправленно занижали налогооблагаемую базу. Но, как показал рынок, таких оказалось меньшинство. Он даже не отреагировал на них ростом цен или ставок аренды на торговую и офисную недвижимость.
Государству следует продолжить работу по совершенствованию новой системы налогообложения. Например, кадастровая стоимость недвижимости включает в себя стоимость не только строений, расположенных на земле, но стоимость самого участка. И новый налог на имущество, вполне логично, учитывает платежи за землю. Но, никто не отменял земельные платежи (налог или аренду), которые некоторые владельцы продолжают платить отдельно. Таким образом, в некоторых случаях возникает ситуация двойного налогообложения
Переход владельцев коммерческой недвижимости на налогообложение от кадастровой стоимости несомненно приведет к росту арендных ставок. Но это коснётся не всех объектов, а только тех, где есть высокий спрос со стороны арендаторов, поскольку с другой стороны существует ограниченный платежеспособный спрос, и арендаторы, которым в конечном счёте важна общая сумма платежей по аренде, включая чистую аренду и операционные расходы, буду уходить из помещений, где у них возрастают расходы. В настоящее время существует достаточно высокая вакантность по офисам, подходит насыщение и в сегменте торговой недвижимости, поэтому уходить есть куда. Таким образом мы ожидаем крайне умеренное повышение валовой арендной платы с усилением дифференциации ставок по объектам различного качества и местоположения, при этом дифференциация по чистой арендной плате будет еще заметнее, и ее средний размер под влиянием данного фактора снизится. Это в свою очередь отразится и на снижении цен продаж объектов.
По каким причинам, на ваш взгляд, расчет налога на имущество по кадастровой стоимости не привел к повышению арендных ставок?
На мой взгляд, сейчас еще рано судить о влиянии расчета налога на имущество по кадастровой стоимости на арендные ставки в сторону повышения.
Во-первых, этот процесс находится еще в самом начале. Процентной ставке предстоит вырасти с 0,9 процента до итоговых 2,2% процентов, что уже гораздо существеннее.
Во-вторых, приняты поправки в закон города Москвы, которые затронут уже помещения площадью более 3000 тысяч кв. метров, в отличие от нынешних 5000 кв. м.
В-третьих, следует учитывать, что это может снизить потенциальное количество новых торговых центов и ограничить предложение, так как инвестиционная привлекательность таких вложений на этапе планирования строительства может быть пересмотрена.
В-четвертых, договор аренды, как правило, заключается на несколько лет, и его цена четко фиксируется. Одного желания арендодателя здесь уже недостаточно.
В-пятых, есть объективные рыночные условия, при которых цена аренды не может быть выше определенного уровня.
Так или иначе, но с одной стороны цена аренды с финансовой точки зрения растет постоянно. Это и возможная индексация в договоре, и валютная составляющая в цене аренды, и просто инфляция.
Тем не менее, то, что происходит с расчетом налогов, уже стоит воспринимать, как новую реальность, которая будет учитываться при инвестициях в недвижимость и постепенно распределяться между прибылью арендодателя и расходами арендатора на аренду, в зависимости от текущей ситуации на рынке недвижимости.