В правительственную «дорожную карту» по развитию конкуренции был включен пункт по регулированию сегмента лофтов и апартаментов в РФ. В ФАС полагают, что статус лофтов на законодательном уровне нуждается в четком определении. С этой целью в ведомстве готовы разработать законопроект о регулировании лофтов. Предполагается, что документ будет готов уже в I квартале 2019 года.
В ФАС подчеркивают, что неопределенность статуса лофтов провоцирует несоблюдение антимонопольного законодательства на рынке управления многоквартирными домами. На данный момент лофты принято воспринимать как нежилые квадратные метры, которые находятся вне правового поля. Но на самом деле в таких помещениях работают и живут люди, пишут «Известия». Из этого следует, что лофты и апартаменты следует относить к классу многофункциональных комплексов.
В ФАС уточняют, что правовая определенность в этом вопросе позволит повысить спрос на такой тип недвижимости, а также ликвидировать проблемы в управлении лофтами. Кроме того, регулирование данного сегмента позволит учесть интересы всех сторон, включая застройщиков, управленцев и жильцов/съемщиков.
По Вашему мнению, поможет ли правовая определенность повысить спрос на лофты и учесть интересы застройщиков и покупателей?
Правовой статус лофтов и апартаментов действующим российским законодательством не урегулирован.
Лофты и апартаменты не относятся к жилым помещениям. Согласно ч.2 ст.15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Таким образом, данные объекты недвижимого имущества являются нежилыми помещениями, не предназначенными для постоянного проживания граждан.
В связи с тем, что лофты и апартаменты не являются жилыми помещениями, нормами действующего жилищного законодательства не урегулирован их правовой статус.
Отсюда вытекает следующее: собственники лофтов и апартаментов, в отличие от собственников жилых помещений не вправе зарегистрироваться в них, самостоятельно выбирать способ управления зданием, в котором находятся нежилые помещения. Управление зданием, в котором размещаются нежилые помещения чаще всего осуществляется управляющей компанией, которая выбирается застройщиком. Тарифы по оплате коммунальных услуг - тарифы, установленные для коммерческих, нежилых помещений в соответствии с договорами, заключенными собственниками с управляющей компанией.
Таким образом, собственники нежилых помещений лишены такой возможности, которая имеется у собственников жилых помещений,влиять на решение вопросов эксплуатации, управления указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг.
Кроме того, для собственников лофтов и апартаментов насущным является вопрос налогообложения, так как имеется ряд особенностей. А именно: нет налоговых льгот, налоговых вычетов, предусмотренных п.п.3, 4 ст.403 НК РФ (налоговая база в отношении квартиры, части жилого дома определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 квадратных метров (комнаты – 10 кв.м.) общей площади этой квартиры, части жилого дома.
Резюмируя все сказанное, можно сделать вывод, что действия государства по регламентированию статуса лофтов и апартаментов, наделение их определенным (особым) статусом позволит урегулировать вопросы регистрации в данных помещениях, их налогообложения, эксплуатации и управления. Урегулирование данных пробелов повысит спрос на лофты и апартаменты, так как на сегодняшний день именно перечисленные особенности и порождают нерешительность граждан, боязнь приобрести подобное помещение в собственность.
По Вашему мнению, поможет ли правовая определенность повысить спрос на лофты и учесть интересы застройщиков и покупателей?
- Развитие рынка недвижимости порождает новые проблемы для законодательства. В частности, появление лофтов, апартаментов и многофункциональных комплексов, сочетающих в себе признаки как жилых, так и нежилых помещений, не вписывается в существующие юридические конструкции. Недавно Минэкономразвития отказалось признать такие помещения жилыми, поскольку они не соответствуют многим стандартам, установленным законодательно для жилых помещений. Данный факт порождает злоупотребления при осуществлении управления и эксплуатации указанных объектов недвижимости, в том числе установление более высоких тарифов на обслуживание таких объектов недвижимости. В связи с этим ФАС России выступает с инициативой закрепить правовой статус лофтов на законодательном уровне, а также определить порядок управления такими объектами. Данная мера, по нашему мнению, является необходимой, поскольку в текущем регулировании, управляющая многоквартирным домом организация может быть отобрана по результатам открытого конкурса. Поскольку лофты, апартаменты и многофункциональные центры не могут быть приравнены к жилам помещениям, в данном сегменте отсутствуют единые критерии, предъявляемые к управляющим организациям, что затрудняет их отбор и порождает возможное ограничение конкуренции. Определение статуса лофтов на нормативном уровне, как самостоятельных форм недвижимого имущества, позволит устранить возможные ограничения конкуренции при выборе управляющей организации на рынке управления многоквартирными домами. Реализация указанного мероприятия также положительно скажется как на ценах, так и на качестве оказываемых услуг для потребителей ввиду конкурентного характера рынка.
По Вашему мнению, поможет ли правовая определенность повысить спрос на лофты и учесть интересы застройщиков и покупателей?
- Из утвержденной Правительством Российской Федерации дорожной карты по развитию конкуренции следует, что до 1 квартала 2019 года планируется закрепление в законодательстве понятия "многофункциональный комплекс ("апартаменты", "лофты" и др.)", а также разработка порядка управления такими комплексами. Такие изменения, действительно, давно назрели и позволят ликвидировать пробел в правовом регулировании статуса таких объектов, урегулировать порядок их управления, что будет отвечать как интересам застройщиков, так и интересам покупателей. Основной вопрос, на который невозможно дать ответ до изучения текста законопроекта, - будет ли при разработке законопроекта соблюден баланс интересов застройщиков и покупателей?
Кроме того, на сегодняшний день спрос на лофты сдерживает множество факторов, среди которых не только отсутствие правового регулирования статуса лофтов и апартаментов, но и невозможность оформления постоянной регистрации граждан в таком помещении, повышенная налоговая нагрузка, необеспеченность социальной инфраструктурой, повышенные коммунальные платежи, произвольность определения тарифов управляющих компаний, пониженные требования к качеству таких объектов. Также необходимо учесть, что практически любые новые требования, которые будут установлены в новом законе для строительства многофункциональных комплексов, обернутся дополнительными расходами, которые понесет застройщик. Соответственно, застройщик компенсирует свои расходы за счет увеличения цен продажи таких объектов покупателям.
Поэтому сделать однозначный вывод о том, что принятие таких законодательных изменений позволит существенно повысить спрос на лофты, невозможно в связи с тем, что законодательная инициатива, о которой рассказали в ФАС, не устранит иные сдерживающие спрос факторы, а возможное повышение цен на лофты может привести не к росту, а к снижению спроса.