Переход к новой форме исчисления налога в 2014 году был осуществлен только для бизнес-центров и торговых центров площадью более 5 тыс. кв. м, а с 2015 года должен был распространиться на все объекты торгово-офисной недвижимости. Налог рассчитывается по кадастровой стоимости. В Москве ставка составила 0,9%, к 2018 году вырастет до 2%. Сейчас в перечне находится объектов 1816 торговых центров и офисов общей площадью 32 млн квадратных метров.
Снизить минимальную площадь зданий, облагаемых налогом по кадастру, до 3 тыс. кв. м. предложил департамент экономической политики и развития (ДЭПР) Москвы. Помимо классических офисных центров в список объектов, которым придется платить повышенный налог, могут попасть и здания, которые де-юре офисными либо торговыми не являются, однако де-факто сдают свои площади под офисы. При этом власти подчеркивают, что все изменения не затрагивают существующих льгот по уплате налога для социально значимых объектов и объектов малого бизнеса, которые были введены в прошлом году.
Тестовое введение новой базы для налогообложения недвижимости было воспринято рынком хорошо, не вызвав существенных колебаний его основных индикаторов. Этим можно отчасти объяснить снижение порогового значения с 5 000 до 3 000 кв. м. Если рынок хорошо воспримет и этот шаг Правительства Москвы, то, вполне возможно, его и вовсе уберут.
Существует большая вероятность того, что снижение порогового значения площади для целей налогообложения, не приведет к росту ставок аренды. Спрос на большинство офисных и торговых помещений не столь высокий. Собственники таких помещений возьмут на себя дополнительный расход, если налог на имущество увеличится. Ведь не стоит забывать, что по некоторым объектам смена налогооблагаемой базы привела не к росту, а, наоборот, к снижению налога на имущество.
По мнению членов RICS, исчисление налога на недвижимость с ее рыночной стоимости является вполне логичным и закономерным действием. Об этом свидетельствует международная практика. И если в России его платят по новому те, у кого недвижимость превышает 5 000 кв. м., то почему остальные должны иметь преференции.
Увеличение перечня объектов, для которых расчёт налога на имущество производится на основе кадастровой стоимости, было событием ожидаемым. В перспективе такая система налогообложения для коммерческой недвижимости может стать всеобщей. Стоит положительно отметить постепенность расширения круга объектов.
Фактическое увеличение налогового бремени в целом окажет негативное влияние на всех участников рынка. Девелоперам и собственникам-арендодателям придется мириться со снижением доходности, собственникам-пользователям и арендаторам — с увеличением платы за пользование недвижимостью.
В условиях текущей макроэкономической ситуации это может способствовать некоторому снижению девелоперской активности и смещению спроса в сторону менее качественных, а следовательно и более дешёвых объектов.
Тем не менее, привлекательность инвестирования в московскую недвижимость может сохраниться на достаточно высоком уровне. Для этого необходимо, чтобы порядок налогообложения, подходы и процедура определения и пересмотра кадастровой стоимости были понятны, прозрачны и адекватны складывающейся рыночной ситуации и, насколько это возможно, учитывали реальные характеристики объектов недвижимости
Принятые поправки к закону могут повлиять на рынок следующим образом:
1) Понижение максимальной «планки» с 5 000 кв. м до 2 000 кв. м приведет к расширению списка лиц, выплачивающих налог на коммерческую недвижимость. Теперь под «удар» попадут представители малого и среднего бизнеса.
2) Данные изменения затронут и арендаторов. Собственники перенесут возросшие затраты на арендаторов путем увеличения операционных расходов.
3) Будут иметь место иски по пересмотру кадастровой стоимости вследствие разногласий в оценке. Основываясь на статистике обращений по пересмотру кадастровой стоимости земли, можно предположить, что по объектам недвижимости их тоже будет много. Методология кадастровой оценки в целом вполне адекватная, за исключением того, что она не учитывает успешность проекта и его местоположение, в частности, удобство подъезда разными видами транспорта. Кроме того, по методологии кадастровой оценки за площадь объекта принимается площадь вместе с парковкой, на которой собственник если и зарабатывает, то значительно меньше.