Материал подготовлен руководителем консалтинговой компании «ТОП Идея» Олегом Ступеньковым
– В последние несколько лет жилое строительство в Москве ведется в основном на землях бывших предприятий. Несмотря на активный редевелопмент этих площадок, потенциал их застройки по-прежнему огромен: только в текущем году в бывших промзонах в границах старой Москвы может быть построено около 1,5 млн кв. метров нового жилья. Кроме того, в Москве будут готовить площадки под застройку в рамках программы реновации – правда, в 2018 году в коммерческую продажу квартиры в этих домах пока выводить не планируется. Но в будущем «реновационные» кварталы составят серьезную конкуренцию проектам коммерческих застройщиков и будут способны перетянуть львиную долю покупательского спроса в сегменте комфорт- и стандарт-класса. Это обусловлено как тем, что стоимость жилья по программе реновации будет относительно доступной, так и тем, что дома будут располагаться в старых кварталах жилой застройки с уже готовой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью.
Однако жилье от коммерческих девелоперских компаний будет отличаться несколькими серьезными преимуществами, которые помогут в борьбе за потребителя. Прежде всего – это качество строительства и проектирования. Современные компании отказываются от точечной застройки в пользу инновационного девелопмента, который возможен только при реализации квартальной застройки. Такая стратегия предполагает длительное развитие площадок комплексного освоения. Ведь, например, реализация жилого комплекса на 100 тыс. кв. м предполагает 3-4 года собственно строительных работ и около 5 лет до момента полной продажи и заселения. Уже недостаточно просто спроектировать и сдать бетонные коробки – жильцы домов первой очереди тоже должны пользоваться полноценной инфраструктурой с момента переезда. Именно поэтому покупателя сегодня интересует еще только на моменте поиска и выбора новой квартиры не только сам конкретный проект, но и то, что будет вокруг него в горизонте 10-15 лет. Самые продвинутые компании сегодня именно так проектируют свои кварталы – создавая инфраструктуру, которая будет важна и с точки зрения развития города в целом.
Наибольшей популярностью у покупателей пользуются жилые кварталы с концепцией «семейный проект», с качественными школами и детсадами в шаговой доступности, с безопасными дворами и собственными спортивными объектами, при этом «обернутыми» в определенную идею. Это то, что, на мой взгляд, отсутствует в домах, которые будут возводиться в рамках программы реновации. Там акцент сделан на работе с архитекторами, которые могут предложить разные виды фасадов, но не способны разработать «смысл жизни», концепт проекта.
Поэтому кварталы по реновации – по крайней мере, в данный момент – выглядят максимально обезличенными, и люди там едва ли смогут создать добрососедские сообщества. К тому же, часть соседей неминуемо будет переселена в эти дома добровольно-принудительно (для включения в программу реновации достаточно было собрать более двух третей голосов жильцов), что тоже сказывается на общей атмосфере проживания и взаимодействия между людьми.
В этом смысле я уверен, что продукт, предлагаемый коммерческим девелопментом, все равно будет выигрывать у «социального» жилья. Застройщики эту проблематику видят и вкладывают в это деньги: над разработкой концепций проводится серьезная работа консультантов и маркетологов.
Таким образом, в 2018 году компании сделают ставку на строительство концептуальных кварталов с максимальным количеством инфраструктурных объектов в шаговой доступности. А покупателям поможет ипотека: в течение года ожидается дальнейшее снижение ставок по жилищным кредитам вплоть до 6% годовых.
Справка о компании
Консалтинговая компания «ТОП Идея» создана в 2015 году профессионалами рынка недвижимости, имеющими опыт работы более 17 лет. Компания выполняет маркетинговые исследования, создает концепции, разрабатывает стратегию развития проекта, управляет продажами, осуществляет поиск и привлечение инвестиций в девелоперские проекты. Направления работы – жилая недвижимость, проекты редевелопмента, коттеджные поселки. К 2018 году в портфель решений, разработанных командой компании «ТОП Идея», входит 10 объектов с общим проектным объемом свыше 1,47 млн кв. м.
Сайт компании: http://top-idea.top/
