"приобретение прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности: вопросы теории и практики" (анисимов а.п., дзагоев с.в., кокоева л.т.) (под ред. а.я. рыженкова) ("новый индекс", 2009)

населения свыше 3 млн. человек;
- 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности. До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.
Кадастровая стоимость опирается на рыночные цены земельных участков и учитывает такие факторы, как местоположение, доступность к центру города, местам трудовой деятельности, объектам социального и культурно-бытового обслуживания населения, состояние окружающей среды, эстетическая и историческая ценность застройки, ландшафтная ценность и т.д. <1>.
--------------------------------
<1> См.: Котляров М.А. Выкуп земельных участков: вопросы ценообразования и экономической справедливости // Финансовый вестник: финансы, налоги, страхование, бухгалтерский учет. 2007. N 7.
Во вторую группу включены все остальные собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Они приобретают такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации, в населенных пунктах с численностью населения:
- свыше 3 млн. человек - в размере от 5 до 30-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
- от 500 тыс. до 3 млн. человек - в размере от 5 до 17-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
- до 500 тыс. человек, а также за пределами границ населенных пунктов - в размере от 3 до 10-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади участка.
В городах с численностью населения свыше 3 млн. человек одновременно с приобретением указанными лицами в собственность земельных участков, находящихся в государственной собственности, органы государственной власти могут устанавливать запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на соответствующем земельном участке (далее - запрет на строительство, реконструкцию).
Запрет на строительство, реконструкцию не распространяется на реконструкцию объектов капитального строительства, использование которых предусмотрено ч. 8 ст. 36 ГрадК РФ или реконструкция которых не приведет к изменению вида разрешенного использования земельного участка. Запрет на строительство, реконструкцию подлежит снятию по заявлению собственника соответствующего земельного участка, которое подается в исполнительный орган государственной власти, в течение месяца после внесения этим собственником платы за снятие такого запрета. Размер платы за снятие такого запрета не может превышать 80% кадастровой стоимости земельного участка. Установление и снятие запрета на строительство, реконструкцию осуществляются в порядке, предусмотренном законами субъектов Российской Федерации (ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ).
Примечательно, что в юридической литературе как-то обойден вниманием вопрос о конституционности таких ограничений прав собственников объектов недвижимости и "коррупционной емкости" процесса принятия подобных решений о снятии указанных запретов (тем более что базовый закон в этой сфере (Градостроительный кодекс РФ) их не предусматривает).
Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести их в собственность в соответствии с теми же правилами и по указанным выше ценам в срок до 1 января 2013 г.
Следовательно, выкупаемые земельные участки могут быть заняты обычными зданиями, строениями, сооружениями, объединенными с земельными участками принципом "единой судьбы", а также входить в состав имущественных комплексов - самостоятельных объектов гражданских прав (предприятий, линейных объектов и т.д.), - в обоих случаях земля и объект недвижимости находятся в тесной правовой связи и установлена императивная норма о выкупе по фиксированной цене и в жестко регламентированные сроки. В случае игнорирования нормы о выкупе виновные могут быть привлечены к административной ответственности (ст. 7.34 КоАП РФ).
В практической деятельности часто возникают ситуации, когда лицо, подавшее заявление о переоформлении прав на земельный участок, решило до заключения договора, но после принятия соответствующего решения органом государственной власти или органом местного самоуправления отказаться от переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (в пределах установленного законом срока) либо переоформить его на иное право, чем было первоначально заявлено.
В этом случае органы публичной власти не вправе понудить заявителя к заключению договора, поскольку: а) право на такое переоформление принадлежит юридическому лицу или гражданину; б) нет оснований квалифицировать подачу заявления на переоформление права в качестве оферты о заключении предварительного договора, содержащего обязательство заключить договор аренды или купли-продажи, а решение органа публичной власти - в качестве акцепта этой оферты. Данный вывод следует прежде всего из формального содержания заявления на переоформление, в котором отсутствует явным образом сформулированное обязательство заявителя о заключении договора аренды или купли-продажи в случае принятия органом публичной власти решения о предоставлении земельного участка на соответствующем праве <1>.
--------------------------------
<1> См.: Адамович Г.Л., Воинов В.В., Можаев И.С., Нуржинский Д.В., Хаустов Д.В., Шаповалов С.Ю. Проблемы переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на землю // Экологическое право. 2005. N 2. С. 32 - 25.
Переходя к обсуждению современных проблем, связанных с выкупом земельных участков гражданами и юридическими лицами под объектами недвижимости, хотелось бы кратко проанализировать достижения последних лет в сфере регулирования рассматриваемых отношений. Важность такого анализа заключается в том, что обязанность выкупа была установлена земельным законодательством еще в 2001 году и неоднократно продлевалась (до 2004, 2006, 2008 и теперь до 2010 года). И для этого был ряд причин. Тем не менее отметим, что:
1) в настоящее время окончательно решен вопрос о том, кому принадлежит право выбора аренды или покупки земельного участка, на котором расположен объект недвижимости. Из первоначальной редакции ЗК РФ и Закона о введении в действие ЗК РФ можно было сделать вывод о том, что такое право выбора принадлежит не правообладателю недвижимости, а органу публичной власти. Подобное толкование породило колоссальный объем судебных споров, и лишь п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 внес ясность в данный вопрос, разъяснив, что такое право принадлежит именно гражданам и юридическим лицам, а не чиновникам региональных и местных администраций. Впоследствии необходимые изменения были внесены и в п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ прямым указанием на "собственное желание" граждан и юридических лиц - собственников объектов недвижимости.
Не менее существенной частью проблемы являлось и наличие/отсутствие права арендатора земельного участка, занятого находящимися в частной собственности объектами недвижимости, выкупить его в собственность. Первоначально такое право категорически отвергалось в теории и практике.
Более того, в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 разъяснялось, что, если после введения в действие ЗК РФ собственник недвижимости реализовал свое право на переоформление участка, заключив договор аренды, он утрачивает право выкупа этого земельного участка. Между тем согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ "исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами" <1>.
--------------------------------
<1> Указанные проблемы получили надлежащее рассмотрение в юридической литературе. См., например: Витрянский В.В. Правовое регулирование имущественных (обязательственно-правовых) отношений в Земельном кодексе Российской Федерации // Экологическое право. 2003. N 1. С. 55 - 59; Добрачев Д.В. Проблемы судебной практики в сфере оборота земли. М.: Волтерс Клувер, 2005. С. 95 - 98; Волков Г.А. Переоформление прав на землю по Земельному кодексу Российской Федерации // Экологическое право. 2003. N 1. С. 44 - 49; Трифонов А.С. Некоторые итоги правового регулирования имущественно-земельных отношений в первой половине 2005 г. // Юрист. 2005. N 10. С. 18 - 22; Марков С. Быть или не быть переоформлению? // ЭЖ-Юрист. 2007. N 19; Карпов М. Выкуп земли: отказа быть не может? // Там же. 2003. N 9; Ельникова Е.В. Указ. раб. С. 58 - 73; Стрембелев С.В. Применение земельного законодательства // Право и экономика. 2005. N 7. С. 71 - 73.
В конечном итоге огромная судебная практика, постоянные обращения предпринимателей в Правительство РФ и иные федеральные органы исполнительной власти позволили восстановить справедливость и в этом вопросе. Согласно п. 2.2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ "собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации";
2) одной из наиболее существенных причин саботажа гражданами и юридическими лицами нормы об обязательности выкупа земельных участков под объектами недвижимости являлась "цена вопроса". При этом речь идет как о собственно выкупной цене, так и о побочных расходах. В последнем случае мы имеем в виду не столько вымогательство взяток с указанных субъектов (анализ этой проблемы выходит за рамки нашего исследования), сколько расходы на проведение землеустройства, постановку земельного участка на кадастровый учет, регистрацию права собственности и т.д.
Более того, вертикаль власти долго лихорадил вопрос о возможности субъектов Российской Федерации самостоятельно и по своему усмотрению определять размеры выкупной цены (особенно актуален этот вопрос был в г. Москве). В конечном итоге Определением КС РФ от 5 ноября 2003 г. N 403-О было отказано в принятии к рассмотрению запроса Правительства Москвы, желавшего наделения субъектов Российской Федерации правом определения стоимости земельных участков в иных пределах (т.е. сверх указанных федеральными законами). Конституционный Суд РФ отмечал, что разрешение данного вопроса означало бы оценку целесообразности и экономической обоснованности решений законодательного органа, что не соответствует рамкам подведомственности, закрепленной за Конституционным Судом РФ, призванным решать исключительно вопросы права.
Отсюда складывалась парадоксальная ситуация: размером выкупной цены были недовольны и московские власти (считая ее заниженной), и предприниматели (считая ее завышенной). Действующая редакция порядка расчета выкупной цены является компромиссной и позволяет надеяться на разрешение данного вопроса к 1 января 2010 г. При этом мы полагаем целесообразным установление процедуры рассрочки платежа, что может быть сделано на уровне федеральных подзаконных актов;
3) в прямой причинно-следственной связи с предыдущим находился и вопрос о налоговой стороне дела. Суть его была в том, что долгое время существовал разный режим налогообложения организаций по налогу на прибыль. В зависимости от того, приобрела организация право собственности на землю или же заключила договор аренды, она могла (не могла) уменьшать налоговую базу. Необходимо было эти затраты узаконить и уравнять условия для всех. В итоге в перечень расходов организаций были включены затраты на покупку находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, на котором расположены принадлежащие организации здания, строения или сооружения. При этом сумма расходов по итогам отчетного (налогового) периода не может превышать 30% от налогооблагаемой прибыли за этот промежуток времени. Таково содержание ст. 264.1 "Расходы на приобретение права на земельные участки", которой был дополнен Налоговый кодекс РФ <1>. Ее действие распространяется на налогоплательщиков, которые заключили договоры на приобретение указанных выше земельных участков в период с 1 января 2007 г. по 31 декабря 2011 г.;
--------------------------------
<1> См.: Березина Е. Сэкономить на выкупе земли скоро сможет каждый // Московский бухгалтер. 2006. N 9.
4) в период с 2001 по 2008 год был окончательно уточнен и согласован перечень земельных участков под объектами, не подлежащими приватизации, указанными в ст. 27 ЗК РФ и п. 8 ст. 28 Закона о приватизации 2001 года <1>. На наш взгляд, является обоснованным исключение из последнего нормы о запрете выкупа земель водоохранного и санитарно-защитного назначения. Тем самым положения данного Закона были приведены в соответствие ЗК РФ и Водному кодексу РФ. Предвосхищая критические замечания в наш адрес, заметим, что проблема здесь находится несколько в иной плоскости: за органами публичной власти ЗК РФ и другие федеральные законы закрепляют весьма широкие полномочия по резервированию земельных участков, причем никакой ответственности должностные лица, произвольно зарезервировавшие земельный участок для мифических "государственных нужд" (что повлекло запрет на его выкуп собственником недвижимости) и впоследствии отказавшиеся от использования данной территории, не несут (точнее говоря, тут действуют слишком общие процедуры, связанные с возмещением вреда, не отражающие эту специфику).
--------------------------------
<1> См. подробнее об этом: Лотникова Н.П. Указ. раб. С. 22.
Существует множество других современных проблем в сфере покупки земельных участков под объектами недвижимости. В числе правоприменительных проблем, носящих локальный и технический характер, предлагаем выделять:
- проблемы, связанные с документальным подтверждением права собственности на объект недвижимости (или его часть). Суть этой проблемы заключается в том, что в ходе дикой приватизации начала 1990-х годов не всегда грамотно происходило оформление прав на переход объектов недвижимости в частную собственность. Формально п. 9 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ признает действительность любых документов на землю, а ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - и всех старых документов на недвижимость. Однако на практике для выкупа земельного