"приобретение прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности: вопросы теории и практики" (анисимов а.п., дзагоев с.в., кокоева л.т.) (под ред. а.я. рыженкова) ("новый индекс", 2009)

дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2005. С. 3; Яковлев В.И. Указ. раб. С. 3 - 4.
При этом продать в ходе приватизации большинство промышленных объектов сразу с землей чиновники не решились, и в итоге правовой статус объектов недвижимости раздвоился: постройки, сооружения, техника, продукция и т.д. сразу перешли в собственность предпринимателей, а земельный участок по-прежнему сохранялся в неразграниченной государственной собственности. Вопросы выкупа земельного участка регламентировались Указом Президента РФ от 14 июня 1992 г. N 631 "Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности", причем в Указе использовался термин не "выкуп", а "приобретение земельного участка в собственность".
Рассматриваемый термин ("выкуп") получил гораздо более распространенное и доктринально проработанное использование не в земельной, а в гражданско-правовой науке. Так, в ГК РФ упоминается "выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей" (ст. 240); "выкуп домашних животных при ненадлежащем обращении с ними" (ст. 241); "выкуп постоянной ренты" ее плательщиком (ст. 592); "выкуп арендованного имущества" (ст. 624) и т.д. <1>.
--------------------------------
<1> См. подробнее: Лиджиева О.Н. Содержание рентных отношений // Гражданин и право. 2003. N 5. С. 114 - 121; Сергеев А., Терещенко Т. Договор аренды имущества с правом выкупа // Корпоративный юрист. 2007. N 1; Иванова Е. Аренда государственного имущества с правом выкупа // Право и экономика. 2004. N 8. С. 38 - 44; Белобородова А.В. Обзор судебной практики "Выкуп арендованного имущества" // Арбитражное правосудие в России. 2007. N 9; Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2002. С. 557 - 559.
В современной же земельно-правовой литературе "выкуп" почти всегда упоминается лишь применительно к "выкупу земельного участка для государственных или муниципальных нужд" <1>, хотя очевидна куда более широкая сфера применения данной правовой конструкции. В самом же ЗК РФ "выкуп земельных участков" всегда упоминается (за единственным исключением) применительно к выкупу земель для государственных или муниципальных нужд (статьи 9 - 11, 23, 31, 49, 51, 55, 63, 69, 95 ЗК РФ и др.).
--------------------------------
<1> Голиченков А.К. Экологическое право России: Словарь юридических терминов: Учеб. пособие для вузов. М.: Городец, 2008. С. 37 - 39.
Упомянутое исключение заключается в том, что ЗК РФ предполагает выкуп земельного участка под объектами недвижимости в ст. 38.2 ЗК РФ применительно к участкам, предоставленным в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Не называя это выкупом, ст. 36 ЗК РФ определяет порядок продажи земельных участков, находящихся в публичной собственности, гражданам и юридическим лицам под зданиями, строениями, сооружениями, объектами незавершенного строительства.
Аналогичная терминология используется и в ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ, определяющей порядок расчета цены "продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности". Следовательно, две процедуры, опосредующие возмездный переход земельных участков в частную собственность из публичной либо наоборот, имеют различное наименование, хотя и являются (обе) частным случаем договора купли-продажи недвижимости. Вместе с тем заметим, что они имеют и ряд существенных отличий от классического договора купли-продажи недвижимости в части порядка определения цены договора и некоторых других особенностей, вызванных участием в договорных отношениях органов публичной власти. Определенные отличия можно выделить и непосредственно между процедурами выкупа и продажи земельных участков.
Не вдаваясь в подробности процедуры выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд, достаточно хорошо исследованной в юридической литературе <1>, обратим внимание на особенности земельно-правовой процедуры продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства.
--------------------------------
<1> См., например: Кабытов Н.П. Выкуп земельного участка как основание прекращения права частной собственности: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Казань, 2004; Богомяков И.В. Недостатки механизма изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд // Российская юстиция. 2006. N 11. С. 19 - 21; Волович Н.В. Проблемы изъятия земельных участков для государственных нужд // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2008. N 3. С. 51 - 66; Дамбиева Т.В. Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд // Адвокат. 2006. N 10. С. 63 - 68; Дихтяр А.И., Клейменова Е.С. Изъятие (выкуп) земельного участка для государственных и муниципальных нужд: соотношение норм Гражданского и Земельного кодексов // Юридический мир. 2007. N 2. С. 12 - 14; Кочнева И.В. Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд - одно из оснований прекращения прав на земельные участки // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2006. N 11. С. 67 - 71; Моргунова Г.А. Правовые проблемы изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд // Аграрное и земельное право. 2006. N 8. С. 126 - 127.
Весьма важным вопросом тут является определение ее сферы действия. Для его исследования попробуем применить метод исключения, обозначив категории граждан и юридических лиц (и соответствующие виды земельных участков), на которых такая процедура не распространяется.
Во-первых, под действие этой процедуры не попадают граждане - садоводы, огородники, дачники, правообладатели земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, которые бесплатно и не ограниченно по времени приватизируют свои земельные участки независимо от их размеров в порядке "дачной амнистии" <1>. Из этого общего правила есть два исключения. Первым из них являются индивидуальные предприниматели. Согласно п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 11) "граждане, имеющие статус индивидуального предпринимателя, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования... не вправе приобретать в собственность земельные участки, предоставленные им для осуществления предпринимательской деятельности, на безвозмездной основе".
--------------------------------
<1> О праве граждан на приватизацию указанных участков независимо от их размеров см. подробнее: Постановление КС РФ от 13 декабря 2001 г. N 16-П.
Другое исключение заключается в том, что если граждане получили в аренду земельный участок, например, для индивидуального жилищного строительства (не важно, до или после вступления в силу ЗК РФ), то они имеют право на возмездное приобретение такого участка в собственность после окончания строительства объекта недвижимости. Последний вывод вытекает из п. 2.2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, не упоминающего объекты незавершенного строительства.
Во-вторых, гражданам - собственникам жилых помещений в многоквартирных домах земельные участки, являющиеся неделимыми в силу закона, предоставляются в общую долевую собственность безвозмездно. Согласно ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в существующей застройке населенных пунктов земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если участок, на котором расположен многоквартирный дом, был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений.
Если же такой земельный участок не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное им лицо вправе обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и данные органы должны его провести. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и входящие в его состав объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Проблема, однако, заключается в том, что органы местного самоуправления, кровно заинтересованные в формировании таких участков (поскольку большая часть любого городского населенного пункта застроена многоквартирными домами, а земельный налог отнесен НК РФ к числу местных), не имеют достаточных финансовых средств для проведения процедур формирования таких участков <1>. Выход может быть только в разработке федеральной целевой программы и выделении соответствующих финансовых средств из федерального бюджета на проведение данных мероприятий.
--------------------------------
<1> См. подробнее: Фогель В.А. Особенности осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома // Юрист. 2002. N 12. С. 24 - 27; Грехова Е.А. Указ. раб. С. 138 - 146; Белов В.А., Бушаенкова С.А. Гражданско-правовые формы отношений в сфере управления многоквартирными домами // Законодательство. 2006. N 12. С. 34 - 35; Гурбанова Э. Коллизии норм права при оформлении права общей долевой собственности на землю под многоквартирным домом // Хозяйство и право. 2006. N 11. С. 79 - 86; Дмитриев А.В. Как собственник квартиры становится собственником земли // Законодательство. 2006. N 10. С. 72 - 75 и т.д.
В-третьих, данная процедура выкупа по фиксированной цене и в срок до 1 января 2010 г. не распространяется на некоторые категории юридических лиц. В их числе садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения граждан, являющиеся землепользователями; организации, при которых в свое время они были созданы; гаражные потребительские кооперативы. Кроме того, в список таких исключений попали религиозные организации, имеющие в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также общероссийские общественные организации инвалидов и организации, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов.
В последнем случае, не имея ничего против установления для некоторых категорий юридических лиц исключений в части возмездности приобретения земельных участков в собственность, заметим, что законодательный критерий установления таких исключений далек от признаков прозрачности и обоснованности. Например, остается загадкой, почему общественные организации инвалидов были включены в список льготников, а общественные организации ветеранов Великой Отечественной войны нет. Совсем непонятно, почему получили льготы религиозные организации, хотя очевидно, что это далеко не единственный и уж никак не самый важный институт гражданского общества в России, где существуют самые разнообразные экологические, патриотические, образовательные, правозащитные и иные организации и учреждения. Некоторые из них имеют официальное признание со стороны федеральных органов власти и существуют на выделяемые им гранты <1>. Однако никаких льгот по выкупу земельных участков они не имеют.
--------------------------------
<1> Так, в ноябре 2007 года некоммерческим организациям были предоставлены гранты Президента РФ на общую сумму 1,25 млрд. руб. Среди победителей были известные правозащитные организации - Московская Хельсинкская группа, движение "За права человека" и общество "Мемориал" // Коммерсантъ. 2007. 7 нояб. N 204(3780); http://www.kommersant.ru.
По этому поводу в юридической литературе совершенно справедливо отмечалось, что дискриминация всех нерелигиозных и "неинвалидных" организаций нарушает конституционные нормы о равенстве прав граждан, о запрете любых форм ограничения их прав, в том числе по признакам религиозной принадлежности, об отделении церкви от государства (п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 8, п. 4 ст. 13, п. 2 ст. 19, п. 2 ст. 14 Конституции РФ). Для исполнения этих требований Конституции России равное право бесплатного до оформления собственности на недвижимость должны иметь все граждане и организации. Дискриминация усиливается и "дарованием" религиозным организациям права безвозмездного срочного пользования участками. Официальные религиозные организации не будут платить налог на землю, что нарушает конституционные требования о равенстве всех перед законом. Данная льгота также нарушает принцип платного землепользования <1>.
--------------------------------
<1> См.: Певзнер А., Лазаревский А. Комментарий к комментарию: Пленум ВАС РФ запретил выкуп участков (Материал 2) // ЭЖ-Юрист. 2005. N 24.
Все остальные не упомянутые выше субъекты гражданских и земельных отношений, имеющие в собственности объекты недвижимости, обязаны в срок до 1 января 2010 г. выкупить земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, занятые принадлежащими им на праве частной собственности объектами недвижимости. При этом среди таких граждан и юридических лиц четко различаются две группы.
В первую группу входят коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности. Кроме того, в эту группу включены граждане и некоммерческие организации, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу ЗК РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
Данные субъекты выкупают в собственность свои участки по цене, определяемой субъектами Российской Федерации, в пределах:
- 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью