"приобретение прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности: вопросы теории и практики" (анисимов а.п., дзагоев с.в., кокоева л.т.) (под ред. а.я. рыженкова) ("новый индекс", 2009)

здания, озеленение).
Условиями такого конкурса могут быть: представление программы использования земельного участка; выполнение экологических, архитектурно-планировочных и иных специальных требований (норм, правил и т.д.); обеспечение максимального размера инвестиций; проведение работ по рекультивации, благоустройству участка; квалификация и опыт практической работы и т.д. (п. 3.1 Постановления главы администрации г. Казани от 21 июня 1996 г. N 815 "Об утверждении Положения о проведении конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей в г. Казани").
Обратим внимание и на ряд изъятий из правил об "исключительности" предоставления земельных участков для строительства на торгах. Так, согласно подп. 5 п. 1 ст. 24 ЗК РФ из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное срочное пользование земельные участки могут предоставляться лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд", на срок строительства объекта недвижимости;
2) земельные участки могут быть предоставлены в собственность или в аренду по процедуре предварительного согласования места размещения объекта либо без предварительного согласования. Земельный участок, предоставляемый без предварительного согласования, - это сформированный участок, прошедший кадастровый учет, находящийся в публичной собственности, который приобретается гражданами или юридическими лицами на торгах (аукционах, конкурсах) в собственность или в аренду для размещения объектов в соответствии с документами территориального планирования, градостроительного зонирования и документацией по планировке территорий.
Земельный участок, предоставляемый с предварительным согласованием, - прошедший процедуру выбора сформированный земельный участок, поставленный на кадастровый учет, находящийся в публичной собственности, право на аренду, постоянное (бессрочное) и безвозмездное срочное пользование которого приобретается гражданами или юридическими лицами для размещения объектов, не предусмотренных документами территориального планирования, градостроительного зонирования и документацией по планировке территорий либо при отсутствии таких документов;
3) по итогам конкурса или аукциона земельные участки могут быть переданы только в собственность либо в аренду (причем в обоих случаях порядок проведения торгов одинаковый). Возможность или обязательность проведения посредством торгов иных сделок с земельными участками ГК РФ и ЗК РФ не предусматривают. Начальная цена подлежащего продаже земельного участка определяется независимым оценщиком, действующим на основании Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";
4) получаемые в ходе торгов земельные участки по своему целевому назначению и разрешенному использованию могут быть предназначены как для предпринимательских (строительство многоквартирного дома, магазина), так и для потребительских (индивидуальное жилищное строительство) целей. В последнем случае торги проводятся лишь при наличии двух и более заявок на соответствующий земельный участок;
5) земельный участок может быть вынесен на торги как непосредственно (пустое незастроенное место), так и в составе имущественного комплекса - предприятия. Существовавшие ранее правовые акты и действующий в настоящее время Закон о приватизации 2001 года предусматривают особенности продажи такого государственного или муниципального имущественного комплекса на конкурсе или аукционе. Анализ данных особенностей выходит за рамки предмета нашего исследования, тем более что они уже были неоднократно рассмотрены в юридической литературе <1>. По этой же причине нами не будут рассматриваться особенности проведения торгов на использование природных ресурсов (заключение на аукционе договора водопользования, договора аренды лесного участка; участие в конкурсе (аукционе) на право пользования недрами) <2>, а также особенности проведения торгов при продаже сельскохозяйственных угодий сельскохозяйственным юридическим лицам <3>.
--------------------------------
<1> См., например: Яковлев В.И. Гражданско-правовое регулирование приватизации государственных предприятий в Российской Федерации: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007; Павлодский Е.А., Шелютто М.Л. Приватизация арендного предприятия // Право и экономика. 2003. N 2. С. 90 - 91.
<2> См. подробнее: Галишин Э.У. Необходимость сохранения и совершенствования института аренды участков лесного фонда // Законодательство и экономика. 2006. N 5. С. 42 - 51; Дмитриев В.В. Новый Водный кодекс Российской Федерации и проблемы предоставления земельных участков и лесов в водоохранных зонах // Адвокат. 2007. N 5. С. 62 - 67; Кокин В.Н. Недропользование: Теоретико-правовой анализ. М., 2005. С. 138 - 140; Рат Й. Соглашения о разделе продукции: Анализ правового регулирования отношений в сфере реализации в Российской Федерации. М., 2008. С. 195 - 201.
<3> См. подробнее: Белякова М.В. Оборот земель сельскохозяйственного назначения: проблемы, перспективы, пути разрешения // Аграрное и земельное право. 2008. N 4. С. 52 - 55; Румянцев Ф.П. О проблемах реализации механизма оборота земель сельскохозяйственного назначения // Государство и право. 2007. N 9. С. 21 - 30; Чаркин С.А. Современные проблемы правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения // Новая правовая мысль. 2006. N 6. С. 54 - 57; Ялбулганов А.А. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения // Гражданин и право. 2006. N 12. С. 20 - 23.
Не вдаваясь в подробности, все же заметим, что юридическая природа любого природно-ресурсного аукциона (конкурса), например на право пользования недрами, отличается от природы конкурса (аукциона) как формы торгов, предусмотренных ГК РФ, хотя указанные процедуры и обладают рядом схожих признаков. Основные отличия заключаются в том, что предметом торгов в соответствии с ГК РФ является заключение договора либо право на заключение договора. Предметом конкурса (аукциона), предусмотренного Законом РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах", является доступ к недрам, т.е. приобретение права на пользование недрами. Кроме того, для возникновения права пользования недрами требуется издание властно-распорядительного акта государства, которым такие права предоставляются победителю конкурса (аукциона), в то время как победитель торгов приобретает права по договору либо право на заключение договора непосредственно в силу факта выигрыша торгов <1>;
--------------------------------
<1> См.: Никитин М.С. Возникновение и прекращение прав пользования недрами в российском законодательстве // Законодательство. 2002. N 1. С. 28 - 35.
6) в собственность или в аренду земельный участок для строительства может быть предоставлен практически из любой категории земель. Вопрос о возможности предоставления земельного участка для застройки определяется градостроительной документацией, устанавливающей для участка соответствующий вид разрешенного использования и тем самым конкретизирующей параметры целевого назначения применительно к отдельным категориям земель либо субкатегориям (территориальным зонам) в составе категорий земель;
7) в настоящий момент продолжают оставаться дискуссионными два организационных вопроса по проведению земельных торгов. Во-первых, обращается внимание на необходимость "унифицировать нормы ст. 448 ГК РФ и п. 7 ст. 30 ЗК РФ и признать, что протокол о результатах торгов имеет силу договора и заключения дополнительного договора купли-продажи не требуется. Данный протокол, а также акт приема-передачи земельного участка будут служить основанием для государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок" <1>.
--------------------------------
<1> Лотникова Н.П. Указ. раб. С. 20.
Во-вторых, отмечалось, что "при продаже "права аренды земельного участка" в предмете торгов покупатель и продавец видят конкретный земельный участок. А в купле-продаже "права на заключение договора аренды" покупатель находит возможность приобретения промежуточного права, т.е. юридическую возможность приближения к праву аренды земельного участка. Поэтому следует... в п. 2 ст. 38 ЗК РФ слова "права на заключение договора аренды такого земельного участка" заменить на слова "права аренды этого земельного участка" <1>. Данные предложения, на наш взгляд, заслуживают внимания и поддержки;
--------------------------------
<1> Разгельдеев Н.Т., Шерстнев С.С. Земельные арендные правоотношения в России. Саратов, 2005. С. 194.
8) процедура проведения торгов по продаже земельного участка или права его аренды включает в себя несколько стадий. Первоначально (нулевая стадия) происходит формирование земельного участка, а именно: производится подготовка проекта границ земельного участка и установление их на местности; определяется разрешенное использование земельного участка; определяются технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за такое подключение.
Затем (первый этап) начинаются организационные процедуры непосредственно по проведению торгов: принимается решение о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или о предоставлении земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов); публикуется сообщение о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Перечень соответствующих средств массовой информации может утверждаться органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации (например, в Республике Северная Осетия - Алания это Правительство Республики) <1>. Задаток для участия в торгах определяется в размере не менее 20% начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы. Затем земельный участок проходит государственный кадастровый учет.
--------------------------------
<1> См., например: подп. 13 п. 2 ст. 5 Закона Республики Северная Осетия - Алания от 14 мая 2004 г. N 17-РЗ "Об особенностях регулирования земельных отношений в Республике Северная Осетия - Алания".
Второй этап включает в себя собственно проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или права его аренды либо предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в приобретении земельного участка. Передача земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемого для такой передачи земельного участка в случае, если имеется только одна заявка.
Третий этап - подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления участка без проведения торгов (п. 4 ст. 30 ЗК РФ).
Торги по каждому выставленному предмету торгов признаются несостоявшимися в тех случаях, если: в торгах участвовало менее двух участников; ни один из участников торгов при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, после троекратного объявления начальной цены или начального размера арендной платы не поднял билет; ни один из участников торгов при проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, в соответствии с решением организатора торгов не был признан победителем; победитель торгов уклонился от подписания протокола о результатах торгов, заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка (п. 30 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (утв. Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808)).
Названные общие правила распространяются на все случаи продажи земельных участков (права их аренды) для строительства производственных, общественно-деловых и иных нежилых объектов (сразу заметим, что торги для этих целей практически не используются, поскольку ЗК РФ допускает предоставление участков в аренду под эти нужды по процедуре предварительного согласования места размещения объекта). Общие правила конкретизированы специальными нормами ЗК РФ применительно к двум случаям: предоставления земельных участков для жилищного строительства и предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (статьи 30.1, 30.2, 38.1, 38.2).
Из вышеизложенного вытекает необходимость рассмотрения вариантов законодательного и практического применения института торгов при предоставлении земельных участков именно для жилищного строительства.
Во-первых, таким вариантом является точечная застройка, т.е. строительство, как правило, многоквартирного дома в границах массива застроенных территорий. Основания и порядок предоставления земельных участков под такое строительство регламентируются статьями 30.1 и 38.1 ЗК РФ.
Во-вторых, это предоставление земельного участка для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен такой договор, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду (п. 2.1 ст. 30 ЗК РФ).
Как следует из ст. 46.1 ГрадК РФ, решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (в случае их отсутствия - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры). Решение принимается в отношении территории, на которой расположены многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу, или многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.
В отношении вышеприведенной нормы существует два